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安诚·香蜜湖项目项目发展初步建议香蜜湖楼盘事件薄2000年东海花园2002年水榭花都2003年熙园2004年香蜜山2005年水榭花都三期中旅国际公馆二期九万三······周边楼盘争相登场～～占地面积：78679.12M2建筑面积：201270M2开盘时间：2004-5-1入住时间：2005-1-31容积率：2.15总户数：1200主力户型：大三房（129M2－135M2）楼层状况：以18层一梯三户板式单位为主，辅以部分24-33层高层单位销售均价：8500元/M2香蜜山建筑类别：10栋多层、小高层占地面积：66904.90M2建筑面积：139244M2容积率：2.07总户数：710停车位：864绿化率：58.60%主力户型：四房二厅（165M2－183M2），占75％销售均价：9000元/M2（预计）香域中央新天国际名苑占地面积：16596.10M2建筑面积：103069.44M2容积率：5.22绿化率：52.32%开盘时间：2002-3-31竣工日期：2002-12-30总户数：469停车位：500楼层状况：由2栋12层和2栋32层组成，共469户主力户型：四房、五房销售均价：8000元/M2振业翠海花园占地面积：43000M2建筑面积：178000M2总户数：567停车位：381开盘时间：2000-5-1（一期）2002-9-15（二期）入住时间：2001-2-28（一期）2003-10-26（二期）楼层状况：4栋31--32层容积率：4.13主力户型：五房销售均价：7200元/M2总论：传统的豪宅片区该区域项目规模较大主力户型面积偏大建筑类型以小高层、高层为主区域新盘销售价格大多在8000元/M2以上熙园的大气‥水榭花都的开扬‥公馆的静谧‥香蜜湖片区低密度豪宅之风—2005年，香蜜湖风起云涌…谁与争锋？9万3地块项目建筑经济指标占地面积：93,544M2建筑容积率≤1.4总建筑面积：131,000M2其中：住宅127,650M2中海、信和携手以总价9亿5千元竟得，楼面地价高达7442元/M2。该项目预计于2005年10月推向市场。水榭花都三期建筑经济指标占地面积：54,414M2建筑容积率:1.84总建筑面积126,988M2总户数:473户停车位:682个6栋28-30F高层。以180M2-300M2的大户型为主,辅以90M2-140M2的中小户型。其中90M2设计为两房，并赠送约10M2的挑高阳台，将成为三期畅销户型。该项目预计2005年年中推向市场中旅国际公馆二期建筑经济指标占地面积：53,530M2总建筑面积：158,779M2总户数:946户该项目以板式结构为主，户型主要集中在3房,4房。预计2005年年中推向市场自然资源的日渐稀缺较为完善的片区配套高尚生活片区形象“9万3”带来的片区遐想…纯静的、城市的、自然的、健康的、高贵的香蜜湖值得期待项目分析及定位香蜜湖你在哪里？香蜜湖片区从地域上的划分，是由深南大道、新洲路、北环路以及侨城东路所合围的大片地区，包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。香蜜湖－农科中心区位图熙园水岸·新天水榭花都中旅·国际公馆香蜜山香域中央翠海花园本项目项目SWOT分析优势该区域可供应土地面积越来越少地块方正，便于规划劣势北环、香莲立交、莲花西路对其的噪音污染项目紧临高压线项目北面就是塘朗山墓地项目东、南面被已建楼盘包围，出行交通不便。项目规模较小机会整个香蜜湖房地产市场销售火热片区“九万三”的启动将极大引起市场轰动威胁周边大规模、高档楼盘竞争较多金地香蜜山——城市山居纯粹生活片区新贵高档山居楼盘项目形象档次定位楼盘规模较大配套设施齐全山景、国际网球中心金地发展商品牌支撑联泰香域中央—物集天华,集聚中央片区核心高档居家楼盘联泰品牌支撑有效规避噪音影响开阔双组团设计楼盘规模较大片区核心位置万科温馨家园—早期中档居家楼盘振业望郡—原生大宅万科品牌支撑良好园林景观围合式创新设计户型方正，实用性价比较为突出后期高层物业管理费的降低依托片区独特景观资源优势,分析在售楼盘档次定位,结合本项目自身地块特点,有效规避劣势,于规划,建筑风格,户型等方面有所创新设计,本行建议本物业定位为:项目户型定位2003年前2003年120M2以下60%14%120－150M222%36%150－210M213%39%210M2以上5%11%香蜜湖片区2003年前后面积比例对比预计未来香蜜湖片区的户型仍将以中大面积单位为市场主导！本项目由于所处的位置离北环较近，且项目规模较小，容积率较高。因此户型设计应注重于突出其实用性及户型创新，建议本项目户型设计比例及卖点创新为：户型面积比例卖点创新二房75－85m215%隔层送大露台小三房90－110m245%落地凸窗、部分夹层大三房120－140m225％入户花园、隔层阳台四房150－160m215%跃式、入户花园、露台户型推荐1层2房夹层户型效果图3.9米1层2房夹层户型赠花园送夹层户型推荐三房二厅，入户花园，南北通透，主卧270度落地窗，弧形线条，视野开阔二房二厅一卫赠送落地凸窗项目客户定位客户类型需求特点引导方向中高层管理人员收入较高且相对稳定，对居住品质要求相对较高，崇尚健康、自然的生活方式香蜜湖豪宅片区的吸引，项目自身的社区文化，具备健康、生态、闲适的生活品味私营企业主对生活品质要求高，具有较强的小资情调，购房关注社区氛围，追求自然融洽的邻里关系白领阶层收入处于中高水平，而且较为稳定，有足够的财力购房，追求健康、生态的居住品质，注重小区内部规划名称价格硬配套软配套香蜜山8500/平方米国际网球中心、会所、天际泳池餐饮、超市、金地物管紧邻安托山、远望香蜜湖香域中央9000/平方米（预计）双主题会所、三泳池、幼儿园、小学、商业配套、戴德梁行物管香蜜湖、植物公园、安托山振业翠海花园7200/平方米健身房、舞蹈室、乒乓球、桌球室、箭艺馆、高尔夫、儿童游戏室香蜜湖、植物公园、安托山新天国际8000/平方米会所、泳池、咖啡酒廊、网球场、中海物管香蜜湖、德式堡会所、山姆会员店项目价格定位九万三15,000元/M2水榭花都三期11,000元/M2中旅国际公馆二期10,000元/M2香域中央9,000元/M22005年片区新推楼盘价格预估项目周边物业价格高低相差较大，主要原因是物业开发规模、物业自身质素及发展商品牌对物业价格影响较大，其中大社区市场认同度高，价格普遍偏高，因此结合项目特色及未来区域市场发展状况，泛城认为如规划特色突出，并借香蜜湖片区优势，整体营销到位，项目整体销售均价有望达到：该价格区间乃根据目前市场预期得出，届时会根据当时的市场状况灵活调整，浮动区间在上下5％左右。均价：8000－8500元/㎡项目发展建议建筑风格建筑城市标竿，有些建筑以城市而骄傲，而有些建筑让城市为之而骄傲——贝垏明建筑风格建议本项目采用围合式建筑建筑类型以小高层、高层为主建筑风格建筑风格错层大露台入户花园隔层阳台······小区可以“流动的水”为主题，与户外的塘朗山相互呼应，达到静与动的交融。园林建议生活的主角样板房建议艺术空间样板房建议售楼处方案1售楼处建议售楼处方案２售楼处建议现场导示导示是一种格调无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。THEEND谢谢！