搜索
宝安中心区项目介绍2017年XX月三、区域房地产市场分析二、项目本体情况分析四、项目定位目录一、项目区域价值梳理五、项目投资分析项目区域价值梳理1项目区域价值梳理项目区位——位于深圳市宝安中心区，属于国家级开发区“前海”的规划范围内，半小时内即可通达深圳主要商圈及交通枢纽20分钟通达福田CBD2分钟通达前海交通枢纽中心5分钟通达宝安机场15分钟通达欢乐海岸10分钟通达深圳湾口岸15分钟通达华侨城10分钟通达海岸城本案30分钟通达罗湖区及火车站30分钟通达深圳北站前海规划范围前海位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区。前海位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区。本案则位于前海的宝安中心区。项目区域价值梳理政策规划——前海由国务院牵头批复、中央统筹管理，高起点高规划。按照深圳市政府的设想，前海将引领深圳未来三十年的发展何为计划单列市？在行政建制不变的情况下，将这些城市(区)视同一级计划单位，在国家计划中单位列户头，并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限。计划单列市的收支直接与中央挂钩，由中央财政与地方财政两分，而无须上缴省级财政。全国唯一享计划单列市权限的管理机构前海是国家级的开发区，有独立于深圳的立法权。2011年3月，国家正式将深圳前海开发纳入“十二五”规划纲要。2012年国务院正式批复前海在金融、财税、法制、人才、教育医疗和电信等方面先行先试政策。2013年6月26日，《前海深港现代服务业合作区综合规划》已由深圳市政府审议通过，提出三年内投资3898亿，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。2010年，中央明确了前海管理局行政地位，确定前海管理机构享有非金融类审批事项的计划单列市管理权限，这在全国是第一个，独一无二。中国目前只有5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳。现正处于提升阶段，规划利好将逐步显现2010—2012年，初创阶段，全面完成土地整备工作，引进部分高端品牌服务业，区内基础设施建设取得重大进展。2013—2015年，提升阶段，基础建设逐步落地，初步建立具有一定国际竞争力的现代服务业体系，建立国内一流的营商环境，2015年预计GDP500亿左右。2016—2020年，发展阶段，形成符合国际惯例和规则的公共服务体系和体制机制环境，建立起具有国际先进水准的营商环境。前海范围——深圳市政府扩容前海，规划面积增加一倍。总建筑规模约2600万平方米，规划就业人口约80万人，居住人口规模约30万人2013年深圳前海管理局发布《前海深港现代服务业合作区综合规划》，前海湾片区包括前海合作区、宝安中心片区、大铲湾港（含后方陆域），总用地面积约3240公顷。增加区域：宝安中心片区、大铲湾片区2010年经国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，批复前海深港现代服业合作区用地范围为由月亮湾大道、双界河、妈湾大道和海滨岸线所围合的区域，总用地面积1492公顷。项目区域价值梳理2010年国务院规划前海范围：14.92平方公里2013年深圳规划前海范围：32.40平方公里雄厚的产业基础优势香港服务业占GDP比重92.3%，，而深圳服务业增加值占GDP的53.2%，已具备了和香港在较高水平上合作发展的能力。前海辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠三角地区。毗邻香港的区位优势前海紧临香港国际机场和深圳机场两大空港，深圳－中山跨江通道、深圳西部港区和深圳北站、广深沿江高速公路贯通其中，未来可在10分钟内抵达深港两地机场，半小时内抵达香港中环。前海优势——是深圳未来的城市双中心之一，位于“香港─深圳─广州”核心位置之上，服务业发展优势为深港合作发展提供强有力产业支撑项目区域价值梳理未来前海GDP产值将是惊人的，到2020年，前海GDP产值预计将达1500亿元，即每平方公里的产出将达到100亿元，相当于目前深圳每平方公里产量的25倍，比香港现在的产出量高出两倍多。GDP产值发展优势宝安中心片区：打造ＣＢＤ＋ＴＢＤ，即中央商务区和科技研发服务区，与南山前海共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心。桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，打造核心商务区。铲湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，安排教育、医疗、文化等在内的公共服务业，打造综合发展区。妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等产业，打造保税港片区。前海功能定位为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。前海中心重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域。本案规划定位——深圳市政府4000亿高规格打造前海，8倍于福田CBD投入度，构建宝安中心片区+“三区两带”的城市规划结构项目区域价值梳理交通条件——珠三角超级综合交通枢纽，路网纵横集成四通八达，公路、航空、轨道交通系统完善发达，通达性好，出行便利项目区域价值梳理前海具有衔接深港、覆盖珠三角、通达亚太、辐射全球的立体综合交通体系，含一个口岸、两大机场、三条城际轨道、六条地铁线及前海交通枢纽。广深沿江高速公路：起于东莞长安镇，直通深港西部通道，实现广州、深圳香港无缝连接；海滨大道：连通桂庙路与机场，以隧道方式穿越前海；港深西部快线：半小时连接深圳、香港两大机场，国内国际畅通无阻；穗莞深城际线：广深城际地铁，一小时接驳广州、深圳城市中心；深珠城际线：起于珠海唐家湾站，与穗莞深城际线在深圳前海湾站相接；地铁交通：罗宝线、环中线、9号线、11号机场快线、15号线、西乡蛇口局部线，通达全深圳。前海综合交通枢纽：位于地铁11号线前海站，集城际轨道、地铁、公共交通、口岸等设施于一体，占地约3万平，总建面约260万平，总投资326.8亿，一期预计2016年完工，是深圳市内重要的轨道交通换乘中心。项目区域价值梳理香港签约企业：汇丰、渣打、恒生、大新银行、中国银行（香港）、国泰君安、国信证券、世贸、嘉里集团、香港卫视国际传媒、毕马威、普华永道，TDK，李嘉诚旗下的长江实业等内地签约企业：腾讯、深圳报业集团、招商银行、越海全球物流公司等前海湾保税港区签约企业：东方海外、嘉宏、顺丰速递、利丰国际；DHL、卡西欧、飞利浦和家乐福，国际财团洛克菲勒家族、国际金融巨头摩根大通等入驻企业——前海受全球顶级投资集团“青睐”，高端产业人群居住需求外溢，具备极大的投资潜力根据前海管理局发布的数据，截至2015年11月底，在前海蛇口自贸片区注册企业总量突破6.9万家。国际知名企业争相进驻前海土地成交——地产龙头看好前海发展，卓越、华润、美国地产巨头等大型房企巨头重金夺下前海土地，前海价值斐然2013年7月，卓越123.79亿拿下两块土地，成为总价地王；政府要求投资强度不得低于1.5万/平，两幅地块须分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积，卓越投资成本近4万/平。2013年8月，华润置地以109亿拍下T201-0078地块，成为深圳总价、单价双地王。2014年1月23日，前海2014年首块土地拍卖。由主持重建纽约世贸中心地美国地产巨头——兆华斯坦开发公司为主的联合体以134.0999亿元竞得，楼面价约28113元／平方米，再次刷新深圳单价、总价地王纪录。项目区域价值梳理项目本体情况分析2项目本体情况分析地段区位——位于前海规划范围内，地处宝安中心区核心地段，紧临宝安区政府，远眺前海湾，地理位置十分优越项目位置本项目位于前海规划范围内的宝安中心区，兴业路、裕安路、金科路、海秀路四条道路包围中的地块。项目东面为宝安区政府和海滨广场，遥望前海湾片区；南面不远处为大海和广深沿江高速；西面为大铲湾片区，北面为新安中学。本案项目地块编号：申办更新宗地号。土地性质：商住用地。项目占地面积：约8.9万平方米。项目容积率：约7.0。总建筑面积：约62.3万平方米，根据控规要求，商业建筑面积不超过计容总建筑面积15%（即约9.35万平方米），住宅面积为总建筑面积的85%（即约52.96万平方米）。项目土地价款：不超过2万元/平方米（按计容建筑面积计，最终以政府审定为准）。项目土地现状：全区域平整空地等待项目开发状态。项目公司股权：土地方占XX%，我方占XX%。项目本体情况分析经济指标本案项目四至——四周均为较高级别的城市道路，周边主要为写字楼及商务建设用地、豪宅项目、学校等，具备较好的工作和居住环境深圳农村商业银行总部信通金融大厦（建设中）宝能项目（建设中）兴业路（双向六车道）东至兴业路西至金科路金科路（双向八车道）对面空地（目前为绿化地带）新安中学高中部第五大道（已建成）北至裕安路裕安路（双向八车道）海秀路（双向六车道）荣超海滨大厦万骏经贸大厦南至海秀路项目本体情况分析项目本体情况分析地理地貌——地块较为方正，内部土地平整，基本无高差，目前覆盖有部分绿色植被，具备良好的开发建设条件项目本体情况分析道路交通——项目周边路网纵横交错，四通八达，轨道、航空交通发达，轻松到达市内各区及周边城市本案离地铁11号线宝安站直线距离600米离地铁1号线宝中站直线距离900米离地铁5号线宝华站直线距离500米宝安站宝安中心站宝华站5号线宝华站1号线宝安中心站11号线宝安站（在建，2016年通车）宝安大道广深沿江高速深圳机场项目本体情况分析景观环境——项目东面毗邻宝安文化政治核心景观轴，南面远眺大海和享受滨海休闲公园美景，西面空地和北面学校无遮挡，景观条件优越本案豪宅项目绿化地带新安中学写字楼五星级酒店项目周边目前以商务写字楼为主，还有部分已建成和在建豪宅项目。东面为宝安行政文化中心，核心景观轴上包括体育场、行政中心、海滨广场、图书馆、青少年宫、演艺中心等。南面为3.27公里的滨海休闲公园，包括沙滩泳池景观区等。西面为绿化地带，北面为新安中学（多层建筑），基本无视线遮挡。配套设施——项目周边银行、学校、酒店、休闲、商业、医疗设施齐全完善，具备较为成熟的配套条件银行：建设银行、交通银行、工商银行、渣打银行学校：新安中学（省一级学校，广东省国家级示范性普通高中）、滨海小学、海旺中学酒店：前海华侨城JW万豪酒店休闲：宝安体育馆、图书馆、青少年宫、演艺中心、艺术中心、滨海休闲公园等商业：华润万家、创业天虹、海雅缤纷城、苏宁电器医院：妇幼保健院中心区新院、宝安武警医院影院：中影UL城市影院项目本体情况分析宝安区政府海滨广场海旺中学滨海小学前海华侨城JW万豪酒店新安小学建设银行交通银行中影UL城市影院渣打银行万骏经贸大厦宝安体育场龙光世纪大厦本案荣超海滨大厦图书馆青少年宫演艺中心滨海休闲公园3区域房地产市场分析区域房地产市场分析宏观经济和政策——深圳GDP领涨全国，降准降息并施行宽松货币政策，放开二胎，取消“限外令”及限购等政策利好于房地产发展深圳前三季度GDP为12376.66亿元全国排名第四，增速领涨全国10月底，深圳市统计局公布了深圳前三季度的经济数据，深圳前三季度GDP为12376.66亿元，同比增长8.7%。深圳前三季度GDP排名全国第四，比今年上半年提前一位。从增速来看，深圳位于一线城市首位，其中，北京为6.7％，上海为6.8％，广州8.3％。取消过时的限购政策。2015年12月，深圳一手住宅供应面积82.8万㎡，环比增长27.8％，同比减少29.0％；成交面积58.4万㎡，环比增加7.8％，同比增长1.7％；成交均价44761元/㎡，环比增长33.2％，同比增长68.7％。受2014年政策影响以及低迷的市场行情的压抑，2015年深圳住宅市场报复性反弹，成交均价从年初3万多的均价，到年末大涨40%，12月新房均价再创新高，首次突破四万。区域房地产市场分析深圳住宅情况——深圳住宅市场供需两旺，2015年均价大幅上涨深圳12月新房均价逼近4.5万，供需两旺10月29