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项目前期探讨案xxxx提供2007-7-27『乐安居·雅乐居』探讨内容一、片区规划剖析二、片区市场状况剖析三、对本项目的启示及我司在片区的资源优势片区规划剖析片区研判之总体规划研判:———宝安中心组团宝安中心组团规划蓝图－深圳核心城区西部的综合服务中心片区概况位于宝安中心组团规划/片区整体规化是深圳西部城市次中心/宝安的行政、经济、文化、体育中心/打造成“有都市文化气息、生态环境优美、具有独特特色的滨海新城”。未来交通网络发达，水路、陆路、地下、空中交通齐全，极为便利；片区有规划大铲码头规划.片区判断:良好规划/前景美好片区研判之总体规划研判:“拓展城市核心区——创造活力、繁荣与和谐的西部滨海中心”要点：提升机场服务能力，促进机场功能与周边产业功能的整合，强化区域交通枢纽和临空产业集聚区的地位，带动周边地区城市功能和建设水平的提升。片区研判之总体规划研判:深圳市近期建设规划（2006-2010）重点改善地区——航空城地区重点改善地区是区位重要、建成度较高、急需通过整理和改善以提升功能的地区片区研判之总体研判:深圳市近期建设规划（2006-2010）重点改善地区——航空城地区空间范围行动指引范围：东至广深高速，北至福永大道，西至珠江沿岸，南至规划中的内环路（洲石路延长段）。面积：40平方公里1、完成机场飞行区扩建工程、航站区扩建工程及相关配套设施建设；2、完成对该地区违法用地、违章建筑的清理；更新改造机场东侧地区，鼓励发展商务办公、商业、高档酒店等与空港联系密切的服务职能。3、推进已确定的沿江高速、107国道宝安段改造、宝安大道、海滨大道等项目建设；预留珠江跨江通道；改善机场配套交通设施，建设专用的机场进场道，拓宽改建机场四路、机场五路，进行航站楼前路口改建和停车场扩建等。4、完善该地区排水系统，完成凤凰水厂、朱坳水厂四期扩建工程、固戍污水处理厂及污水再生利用工程、福永污水处理厂、220千伏固戍变电站、4座110千伏变电站以及机场调压站等市政基础设施的建设工作；对福永河及其周边沟渠进行整治。5、在机场东、南两大门户地区进行城市景观塑造，建设标志性建筑，完善公共空间。片区判断：突出规划、重点改善地区，顺势而为，未来发展趋势。片区研判:福永建设规划片区判断：码头、镇中心、其它中心区、高科技工业区的规划建设，区域发展，促进项目周边配套完善与人流聚集。位于项目西面、深圳宝安国际机场位于珠江口东岸的一片滨海平原上，占地面积11平方公里，飞行区等级为4E，拥有跑道（3400mх45m）、滑行道各1条，可供世界上最大型客货机起降。现有客货机坪总面积58.8万平方米，候机楼总面积14.6万平方米。片区研判:宝安国际机场获首届货运物流资讯奖2005“最佳新兴机场”称号。2005年深圳机场旅客吞吐量1425.3万人次，货邮吞吐量42.33万吨。深圳机场旅客吞吐量排名第81位，货运量排名第37位。依照规划，到2015年深圳机场的年旅客吞吐量为3000万人次，货邮吞吐量250万吨，飞机起降30万架次。航空城战略航空城战略是深圳机场发展的中心战略和总目标，深圳航空城应向国际航空城看齐，力争按照自由港模式运作，实现以机场保障作业与服务、国内国际物流、临空产业、金融商贸、文教科研、休闲居住为主的六大功能。最终形成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约型、高效益的新型都市化区域。航空城战略是六大战略的核心，也是我们机场发展的总目标和总战略。主要包括四个方面：机场发展“十一五”规划、航空城总体规划以及各专项规划、总平面调整规划、信息化电子化建设规划。航空城新的会展中心将落户福永，适时将带动整个片区的发展。片区研判:宝安国际机场——第五新城航空城战略判断：机场发展增加物流、人流奠定了坚实的基础。片区也为机场发展战略之一，重点开发，符合趋势。片区研判:机场福永码头深圳机场海陆空立体交通网络的重要组成部分/拥有优越地理位置和广阔经济腹地/深圳西部的重要口岸通道.判断：深港澳三地机场的空海中转/加强深港两地经贸往来/促进周边地区经济发展发挥了重要作用/带来物流、人流/码头资料：航道长：1960米、港池面积：40000平方米、高速客船泊位：2个、1000吨级货运泊位：2个。船班由每天36班次，年出入境旅客吞吐量以年均10%的递增幅度增长，客货口岸：口岸驻有海关、边检、检验检疫、港监等联检单位，采用电脑联网、电脑验证，形成运作高效、方便通畅的口岸通关环境。片区研判:大铲湾集装箱码头位于前海处。是深圳规划中五个深水港之一，与宝安中心区海岸边滨海大道相连，共20个泊位，分4期建设，建成后深圳港可新增集装箱吞吐能力700万标准箱，最终设计能力将达1000万标准箱。一期工程预计2007年底投入运营，香港资本参与运作。判断：构建深圳物流产业，提升深圳物流业在全球的竞争力和地位；加强宝安与珠三角地区和香港地区的经济往来和贸易合作；引来大批相关服务企业的进驻，带旺办公经济；大量物流业从业人员的聚集，带来强劲的购房需求力和商业消费力；1）城际快线：以广州（佛山）、深圳（香港）、珠海（澳门）为中心，以广深、广珠经济带为主轴，形成A型结构，辐射至肇庆、江门、惠州、中山、东莞等城市，尤其对广州、佛山、深圳、香港具有较大影响。2）广深沿江高速：用于连接深港西部通道，西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的货运枢纽，规划广深沿江高速起于广州黄埔，于深圳西部通道机场码头相接，全长97公里，初步预计投资150亿。3）宝安大道：宝安大道南接深南大道，北至松岗镇，规划全长32.8公里，双向8车道设计，从其长度、管线、景观综合指标来看，宝安大道和深南大道相连接后，整个大道将成为全国第一的一条景观大道、经济大道。4）地铁1号延长线：地铁1号延长线工程全长23.37公里，工程总投资87.2亿元，有近14公里在宝安境内，工程总投资87.2亿元，2009年通车，地铁1号线将宝安跟南山、福田中心区紧密相连。5）深中大桥：机场南侧筹备兴建跨江大桥，连接珠江两岸。判断：未来几年内，几大交通干线的开通，将会使西乡彻底摆脱距离与时空的束缚，拉近西乡与深圳中心及珠三角其他城市的距离，为西部组团的发展奠定好的基础。项目周边发展规划研判——交通发展前景项目周边发展规划研判——深圳快速公交系统（英文简称BRT）快速公交系统（英文简称BRT）是利用现代化的大容量的专用公交车辆，在专用的道路空间上快速运行的新型公共交通方式。规划网络：深圳规划BRT网络由10条线路组成，总长约300公里。其中，弹性发展线路还将结合远期轨道网络规划建设进行动态优化。BRT5：蛇口——航空城判断：BRT的规划建设、拉近机场与宝安、南山的距离，吸引客户西部置业，片区发展促进。项目发展规划研判：配套实现是项目价值提升的空间行政中心正式启用107国道的扩建宝安大道通车西部通道通车沿江高速通车地铁开通机场扩建机场南侧筹备兴建深圳中山跨江大桥，连接珠江两岸城际快线：大铲码头物流港中心区商业区、金融区建设判断：周边配套规划完善是片区居住的最大价值体现。•1-创造活力、繁荣与和谐的西部滨海中心•2-位置优越、资源丰富。•3-位置优越/交通方便/资源丰富/目前片区不成熟/配套不全/有市场空间片区开发趋势/未来热点/•4-突出规划、重点改善地区，顺势而为，未来发展趋势。•5-机场、码头、大铲湾码头港带来物流、人流。•6-配套实现是项目价值提升的空间。项目片区开发热点/趋势/位置优越/交通配套齐全/山海资源项目发展前景良好为可提升空间项目综合判定；“位置优越/资源丰富/开发趋势”片区市场状况剖析2007年宝安片区房地产市场面临更多的机会，上半年推出的项目有桃源盛世、槟城西岸、富通城三期世界公寓、泰华阳光海、俊景园、棕榈堡花园等项目。一、2007年西乡及周边片区市场简况二、2007年上半年西乡及周边片区各楼盘推盘均价130001300015500135008500800095000300060009000120001500018000富通城3期槟城西岸一批槟城西岸二批泰华阳光海桃源盛世俊景园棕榈堡花园西乡中心区均价逾15000元/平方米，区域越边远，价格相对走低。我司代理的槟城西岸位处西乡中心区，均价从一批单位的13000元，创片区新高后，二批单位相隔一个月，均价拉升至15500元，再次刷新片区均价新高；我司代理的俊景园项目，位处黄田段项目旁，均价逾8000元，创航空城片区新高；2007年上半年西乡及周边片区总体均价呈飞涨之势，上半年整体均价升幅高达80％；项目名称：槟城西岸开发商：深圳华盛房地产开发有限公司代理商：xxxx宗地面积：19389.52建筑面积：76748户数：580户，户型：一房至三房55-110㎡,及少量100～200㎡复式单位户户赠送两层高入户花园车位数：458开盘时间：2007-5-20/6-30均价：一批单位：13000元/㎡二批单位：15500元/㎡三、2007年上半年西乡及周边片区部分典型楼盘国际CLD·精睿生活地标华盛地产----源于深圳泛华建设集团、深圳地产的新锐企业！一批单位一月余积客超3500批。特大暴雨恶劣天气下开盘不到3小时即售罄，进帐3.2亿，均价13000元/㎡创片区新高！！二批单位相隔一个月推售，均价迅速拔升2500元/㎡，再次以新高15500元/㎡推出，当天成交近七成！！！成功戰略：产品定位取胜策略：以小赢大，定位取胜，产品第一。前期准确产品定位，规避利用新规定，为客户度身定造；高调入市策略，引爆市场轰动：07年4月7日宝安五星级酒店－恒丰海悦酒店举行产品发布会与华盛会启动仪式，全城关注，当天入会客户近1000名；活动营销强聚客户策略：通过各项活动及情景营销、一月积累会员客户3500余批；强势限额锁客策略：强势区分诚意客户，5月上旬开始VIP升级，短短十日，VIP会员逾1500批，开盘前限额1000名领号，再次拔高市场高涨热度；潮水式分批推售、逐步走高策略：开盘首批单位暴雨恶劣天气下不到3小时随即售罄。销售均价达13000元/㎡；二批单位相隔一个月推出，均价拔升2500元/㎡，实现均价15500元/㎡，前后两次创造片区价格新高，总成交金额逾5.6亿元。项目名称：俊景园开发商：深圳市贵安炜实业有限公司总用地面积：8233.7㎡总建筑面积：41158.61㎡栋数层数：3栋23层总套数：247套户型：二房（71.76-94.04㎡）、三房（91.87-110.28㎡）。停车位：264推售时间：2007-6-23入伙时间：2008-03-28均价：8000元/㎡贵安炜实业----深圳地产的新秀开发企业！5月1日正式开放销售中心，一个多月积累入会客户2500批！！6月23日公開發售，創下短期迅速銷售神話，當日銷售216單位，銷售率逾90%，销售额近1.7亿，实现均价逾8000元/㎡,成功缔造航空城片区楼价翻倍记录！！！桃源盛世二期开发商：深圳航空城（东部）实业有限公司总占地面积：约4.45万㎡总建筑面积：约12.7万㎡其中住宅建筑面积：约9.4万㎡栋数：10栋楼高：14-18层住宅总户数：874户地下车库停车位：约640个主力户型：74㎡二房到136㎡四房均价：8500元/㎡开盘时间：2007-4-15桃源居，占地面积116万平方米，规划建筑面积180万平方米，规划人口50000人。项目名称：桑达棕榈堡开发商：深圳桑达房地产开发有限公司宗地面积：47918.75建筑面积：105420户户型：两房（74.08㎡—87.22㎡），三房（107.64㎡—114.15㎡）四房（132.65㎡—157.8㎡）,五房和复式（152.38㎡—190.6㎡）户数：864户车位数：1084开盘时间：2007-7-14入伙时间：2007-12均价：9500元/㎡9栋11-18层的小高层围合而建小结：通过西乡部分典型楼盘的分析，可以看出，西乡楼市呈现出如下特点：供应分析：整体供应量较大，但项目所在区域短期供应量较小价格分析：价格增长较快，增幅较