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深圳市布吉项目定位报告纲要第一部分项目地盘解析北：不远处巍巍青山项目地块现状东：半岛苑西:大世纪花园南:布吉中心区项目分析优势:•依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力；•高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地；•项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅；•近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。项目分析劣势：地处高地，规划难度大，工程造价高；地块规模小，项目自身环境营造困难；地块内电杆对后期营销有一定的影响；项目分析机会：取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产市场前景看好；布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地；罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟项目分析威胁：区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺有效购买力；住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望将受到一定的制约；第二部分项目定位1、目标产品属性——提供什么样的产品？属性定位——布吉中心区·中小户型样板社区定位依据（1）本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的中心区。（2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉新一代中小户型王中王地位。（3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。形成片区内独有的“山水居”特色。（4）加强对项目社区居家生活文化的营造，推荐特色酒店式物业管理。（5）针对青年引入培训机构，使项目不仅是居家型社区，同时也是学习型社区。1、主力群体2、客户定位家庭特征28—40岁的家庭或首次置业者职业特征本地居民、企业白领、高级技术人员等心理特征以居家生活为主置业特征多为首次置业区域特征龙岗区域客为主，约50％以上收入特征家庭年收入集中在5万—15万间2、次主力群体来自罗湖、香港的部分客户，一部分受经济制约，同时又面临成家立业的社会压力，因此环境较佳，价格低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望，另一部分考虑生活习惯与距离罗湖海关不远，会选择在房价较低的布吉为亲友置业。3、项目命名建议主推广名幸福时光命名诠释（1）幸福，是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积极的人生态度……（2）家，是一个空间概念。它是生活状态的空间载体，对于忙碌的城市人而言，它更是一个心灵的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。（3）“幸福时光”，是一个幸福生活的时间概念。它依附于项目的空间，从而展现家的永恒的幸福与温馨。（4）《幸福时光》是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。项目可借其良好的知名度，深入人心其他辅助命名晴朗时空翠地雅居慧山•雅筑绿林畅想云中漫步4、项目形象组合建议布吉中心区·幸福生活新尺度住宅&青山秀水和美人家诠释：新尺度住宅经济尺度：小高层（28万买3房！）空间尺度：一梯四户实用尺度：实用率≥85%户型尺度：主力户型60——70平方米2房2厅1卫健康尺度：户户采光，通风顺畅共享尺度：绿化率≥60％诠释：青山秀水和美人家1）项目内部独特的水景规划，与项目得天独厚的山景相得益彰。2）居家于山水之间，享有温馨、和谐的人居氛围，拥有美满幸福的家庭。第三部分项目规划建议地块规划条件分析一、地块交通流量分析1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大，在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内部道路，交通流量不大。二、噪音污染分析1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通，因此临布龙公路的噪音污染是最严重的，将来在规划中可以考虑采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。2、地块南面的道路污染也会比较严重，而且这边的住宅离道路很近，降低噪音的办法不多，将来可能只有通过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。3、地块东西两侧的小区路交通流量较小，噪音污染相对较小。地块规划条件分析地块规划条件分析三、商业人气分布比较1、从目前地块周边的情况来看，整体商业气氛都不浓，随着大世纪商业街的逐渐形成，必然在地块南部会聚集一定的商业氛围，而且是从东向西渐弱。2、地块北面的布龙公路是快速干道，商业氛围也不浓，如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口，将形成一定的商业氛围。3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有商业气氛的，如果将来规划了小区道路，则也会形成一定的商业气氛。四、地块竖向分析1、地块与周围高差将近20米，如何在尽量减少土方开挖量的前提下合理解决小区的高差，以及最大地提升商业价值是规划的重点。2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿街商铺，商铺一层高4.5米，二层3.6米，商铺上做部分住宅。3、小区内沿着自然坡度做成阶梯状布置，中间形成阶梯状园林和瀑布群，住宅围绕园林布置。4、在部分住宅的地下层做地下停车库，出入口可以在利用高差在下面直接开口。地块规划条件分析沿街商铺利用高差形成瀑布户型类型建议1、跃式住宅【市场热销户型】：推论：针对本项目产品小、精、奇，开发营销要短、平、快的特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析，在户型设计上本司一致推荐：小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。户型面积建议根据上次递交的《布吉市场调研报告》，布吉市场具有以下特点：1、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群，兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层，普遍置业水平不高。2、价格一般在￥3800元/米2左右，且装修一般到位。总价不宜太高，置业者难以接受，因此户型面积不宜过大。3、在布吉片区占比较大的市场份额。较大的户型可针对此类客户群。4、布吉片区的畅销户型仍然以一房、两房、三房的中小面积户型为主，但随着布吉楼盘档次的提高，二次置业者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。5、以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在40岁以下，两口之家为主。6、大多客户选择7~8成的银行按揭，说明布吉置业者支付能力不强。目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积分别为：65-70M2、80-90M2；桂芳园的热销二房、三房的面积分别为：69M2、91M2；百合星城的热销二房、小三房的面积分别为：70-77M2、85-89M2。项目户型和面积定位：户型面积范围比例两房两厅一卫60－70㎡46％三房两厅一卫75－83㎡26％三房两厅两卫80－90㎡20％105—115㎡8％二、推荐户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫期待与贵公司共创辉煌！谢谢！