搜索
锦峰·锦龙名苑项目推广报告目前，项目的规划设计方案已完成，并即将进入施工阶段、启动营销形象宣传。本项目组与发展商进行了深入细致的沟通，在本报告书中针对发展商提出的问题进行解答，并对项目定位进行深化及延展，以期对项目的形象及营销推广方向有所指引，为项目的公开发售打下良好的基础。前言……龙岗中心城的市场状况……东莞东莞惠州惠州坑梓坪山横岗布吉：龙岗卫星工业城镇横岗：龙岗的卫星新城坪山:龙岗的卫星新城坑梓:龙岗的新城城镇平湖：物流中心基地东部滨海带：东部旅游组团根据《龙岗区城市空间发展策略》中心城定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，深圳东部的区域复合功能中心。住宅工业商业龙岗中心城定位居住功能为主城市新区行政中心区南组团：以办公区、公寓、酒店、金融机构、商业区等第三产业为主中心城规划面积32平方公里，现规划人口25-30万，到2020年控制规模77万人西组团：以密度低住宅、科技产业、体育、会展商务为一体的城市新区东组团：行政活动中心区，公共配套最为成熟，聚集了70%的人口第三产业为主商务功能区龙岗中心城片区功能分析龙岗交通局中心城路网规划起止地点完工日期主要影响深平快速路罗湖—布吉—平湖—观澜2005.7（一期）关内至龙岗中心城只需30分钟左右，加速关外置业步伐南坪快速路南山西部港区—龙岗大工业区2006（一期）地铁三号线红岭中—龙兴街，贯通罗湖﹑横岗至龙岗中心城2009深惠路改造原深惠路沿线，扩为8车道，与地铁三号线复合2009中心城3个30分钟交通圈“特区内外”通过轨道、高速公路连接市中心“城际”通过高速公路连接东莞、惠洲“组团”通过区间高速公路连接各组团龙岗中心城交通路网建设龙岗中心城片区供需分析中心城近年供应量急速放大，04年比03年供应增加22.6万㎡，增幅达89%，预计今后3年年均供应达100万㎡以上；05年由于供应量急剧减少，故出现了供不应求的现象；06年下半年起中心城多个大型项目将相继入市，各项目间竞争将加剧。新政主要内容分析自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。90㎡将作为一个政策性标准定下来，预期未来市场中小户型供应将会有很大的增长。供应结构调整措施稳定房价措施土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。在限套型、限面积的基础上，以招标的方式来进行土地交易，其意味着以后土地出让很有可能更看重开发商‘出的房价’是否符合限价要求而不是‘出的地价’有多高，这就限定了开发商利润额。新政对龙岗中心城片区供需、价格影响新政出台后，龙岗中心城的供需都有很明显的减少；开发商和置业者都在观望，很多项目推迟了入市的时间；龙岗中心城的价格在供需都有很明显减少的情况下，价格仍然持续上升。龙岗中心城市场总结深圳现代产业基地，次中心地位突出；交通规划系统发达，周边区域影响力大；新政出台后供需明显下降，市场观望态势浓厚，而价格仍持续上升。了解我们的项目……项目位于龙岗区南联片区龙溪村内。项目位置项目指标占地面积25000.00㎡总建筑面积36500.00㎡住宅建筑面积32700.00㎡商业建筑面积2100.00㎡容积率1.46绿化率30%户数拆分前：259户；拆分后：412户停车位251（其中半地下180个）龙岗路鹏达路居住带本项目地块呈多边形，容积率低，属于中小型规模楼盘。项目户型配比户型建筑面积套数比例面积比例2房88㎡3212.36%8.80%3（3+1）房120~130㎡17366.80%67.58%4房140㎡5420.84%23.61%合计259项目设计入户花园，以3房、4房为主，一梯两户，实用率高。项目规划分析龙岗路鹏达路项目占地25000平米，规划容积率为1.46，在片区内占据优势；本项目地块被鹏达路、龙岗路的延长路及八仙岭公园围合，整体呈锥形；以7栋9层带电梯的塔楼围合的建筑布局规划形成了项目集中园林以及居住型物业的形象；通过建筑规划，充分地利用了八仙岭公园的山体资源，将项目的园林、车库与山体结合，使之融入山体，山居特色突出。在项目先天规划的前提下，我们还需要充分的利用、整合周边资源条件，完成项目档次及物业形象的素质打造，增强项目的整体竞争力。居住带项目景观分析整体而言，本项目的景观资源丰富，尤其是山景资源充沛，通过对其的充分利用，形成本项目独特的竞争优势；项目周边存在烂尾的别墅群，会对本项目产生负面影响。项目配套分析本项目坐落于八仙岭公园，周边生活配套齐全，商场、学校、银行、医院、餐饮等近在咫尺，出则繁华，入则宁静。龙城中学万众电子城福临百货创富数码城鹏达商业街海鲜酒楼龙城广场世贸中心龙岗区府龙岗镇政府五洲风情MALL柏龙·奥特莱斯东方国际茶都集银皮革市场龙岗中学平岗中学南联小学第一生活配套圈层第二生活配套圈层叠翠商业街中国银行天虹百货门诊部项目交通分析龙岗长途汽车站地铁开工深惠路改造351、365、361、358、329、938、309、811、818、862等多路公交线路经过本项目有多路公交线路经过本项目，而地铁三号线的动工及深惠路改造将大大提升项目的形象。道路对项目的影响现状：龙岗路和鹏达路的延长路属市政路，目前尚未修通，本项目的主入口位于龙岗路的延长路上。影响：影响项目的形象展示，间接会对项目的客户心理产生影响，从而影响本项目的销售和价格；使项目的通达性减弱。路路龙岗鹏达深惠路农民房、烂尾楼对项目的影响现状：项目的周围存在烂尾别墅楼群和龙溪村农民房。影响：影响项目的形象档次展示；阻挡项目的观景视线；对项目的来访客户心理产生影响，影响到本项目的销售速度和价格。政策对项目的影响政策对供应结构的调整6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。凡不符合该要求的，均应进行套型调整。政策影响下项目对原规划设计的调整在原设计规划的基础上，用非承重墙将原３（３＋１）房的户型进行分割，再进行有效销控，实现项目一梯两户的布局。项目的SWOT分析strength优势项目临近深惠路和地铁三号线，大交通便捷；靠近镇政府，项目周边配套完善，生活便利；景观资源丰富；项目产品为市场稀缺产品。weakness劣势项目的规模较小；市政道路未通对本项目产生的负面影响；周边烂尾别墅群对本项目形象产生一定的影响。opportunity机会深惠路的改造和地铁三号线的开通有利于区位价值提升；八仙岭公园建成投入使用，生态、健康概念可成为项目形象提升的有力支撑。Threat项目潜在威胁本片区及龙岗中心城等区域楼盘对本项目产生的竞争；八仙岭公园的治安问题影响；项目的３（３＋１）房户型为拼加户型，市场政策对项目影响。项目的价值所在：规划角度——罕有9层带电梯多层物业，低容积率、低覆盖率；综合角度——郊野公园、山居物业感召力；户型角度——特色户型设计。项目的SWOT分析项目的不足之处：１、小区主入口处道路为市政道路，但修建时间不确定；２、项目周边的农民房及烂尾别墅群对项目影响较大；３、新政的出台迫使项目的产品结构进行调整。……项目的SWOT分析项目面临的问题……？如何增强项目的核心竞争力？如何使项目在市场中脱颖而出？如何规避政策对本项目的销售影响？我们的思考……如何增强项目的核心竞争力？规划角度——罕有9层带电梯多层物业，低容积率、低覆盖率；综合角度——郊野公园、山居物业感召力；户型角度——特色户型设计。项目的价值所在融入深圳山体住宅资源链——2006年开始深圳已进入山居物业高潮时代；——项目极具竞争性的户型设计，提升项目形象、实现价值；——融入深圳山体住宅资源链可进一步提升项目更具发展空间的价值标高；——提倡“现代中式山居生活蓝本”以深入人心。依山而建，将八仙岭公园“据为己有”，打造山居文化社区——龙城·首席山居生活社区属性定位形象定位一山·一宅·一明堂案名锦峰·绿里备选案名：锦峰·山域、城市美庐案名绿里概念目的通过产品的稀缺和概念的创新挑战07年的山居产品，成为最有利的产品竞争点，短期内迅速引起市场的强烈关注，拔高项目的档次与形象。绿里概念支撑1、引绿入室的户型设计概念；2、多层电梯的稀有产品类型；3、园林与山居概念的支持。绿里概念演绎1、同500万棵树木同呼吸的“绿里”；2、树木长在入户花园的“绿里”；3、同树尖一样高的“绿里”。“现代山居的意义并不是独行者形单影只去修身养性……而是把山的自然特性延引至现代建筑本身，使居者感受到自然和人文聚合的伟大……使自然因人文而丰满，使住宅的人文思想因融汇而健康和智慧起来”。绿里明堂听山闻香山居生活真正的意义本身，是以山之特性溶化了人文的矫揉做作，给人们的居住带来更丰富的想象和享受。听山闻香绿里明堂入户花园提升项目的价值点项目外立面、园林建议结合项目的地形条件，设置现代中式立面，与山景相呼应。奠定项目整体外在形象。外立面建议---现代中式采取现代与中式融合的手法，采用简洁及冷色调的立面，在山景及园林的衬托下，凸显山居物业独特的美。外立面建议---现代中式园林布局建议---中式园林空间结合小区内部的自然坡地和生态景观打造中式园林，强调空间层次性和丰富性，加以登山径等巧妙设置，使项目园景与山景融为一体。登山径园林布局建议---中式园林空间可以在八仙岭和小区之间修建小凉亭等，使山和小区的结合更为紧密。园林布局建议---中式园林空间结合小区内部的自然坡地和高差，将八仙岭的溪水引入社区，实现真正的将八仙岭据为己有。节点广场小区路庭院空间中式园林在庭院环境的营造上，竹子是不可或缺的元素。园林布局建议---中式园林空间结合八仙岭公园的自然生态景观，加上中式园林特有的一些小元素，以以小见大的理念打造庭院空间。真正理解“健康、生态的山居生活”的人；真正欣赏并领略到隐藏其中的味道和价值的人。他们与产品核心和内在气质是浑然一体的。他们作为群体，具有相同的特征。客户定位我们的客户应该是：客户定位主力客户的需求特征精神的居品大于功能的居品！户型的舒适、实用环境的生态、自然文化的认同、归属居住空间的哲学健康生活的哲学人文居住的哲学客户定位A、倾向两房单位的客户；B、倾向三房单位的客户；C、倾向四房单位的客户。客户细分：客户定位A类客户B类客户C类客户家庭特征基本为情侣式家庭，少数有子女多为三口之家，或三代同堂型家庭多为三口之家，或三代同堂型家庭年龄特征28—35岁35—45岁40—55岁职业特征高级白领、中小型企业管理人员、技术人员等专业人士、原住民等；公务员、企业金领、高级白领、原住民，龙岗中心城换房客、中大型企业管理人员、高薪技术人员等企业主、中大型企业高级管理人员、公务员、海归人士、文化人士等心理特征受区内房价的影响，在拓宽置业取向的基础上，认可片区区发展，追求健康、生态、自然的生活。基本属于二次置业，在事业、家庭都相对稳定的基础上，立足于该片区发展，利用本项目丰富生活、寻求安逸，对山居物业充满渴望。基本属于终极置业，在事业相对成功，可以有能力并且渴望享受城市中稀缺的自然资源。行为特征大多来深有一定时间，追求成熟片区高尚生活方式，部分有车中、高学历构成无法准确界定收入特征家庭年收入10—20万大多来深时间较长，追求成熟片区的高尚生活方式，注重生活文化品质，大部分有车在深圳已经有自己稳定的事业和社会基础，基本上开始享受生活的高阶层人士。文化特征大多为高学历构成家庭年收入20—30万家庭年收入30万以上共同特征：向往健康、生态、自然的山居生活价格的制定须充分考虑市场、竞争楼盘、客户承受能力等因素【价格制定原则】价格定位2007年上半年龙岗中心城中高端住宅价格预计为7500元/㎡左右价格定位数据来自中原深港研究中心结合龙岗区人口、经济、产业等各方面综合研究所得房价走势预测。•在售及即将发售楼盘价格预计招商·依山郡：7800元/㎡天健·现代城：7500元/㎡龙城国际：7200元/㎡中央悦城：7300元/㎡公园大地：8000元/㎡