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沙头角口岸旧改项目定位报告PDF文件使用pdfFactory试用版本创建一、提出问题？二、分析问题？三、系统解决方案？•地块分析•区域概况•区域房市概况•面临的矛盾•区域房地产发展的局限性•竞争格局•口岸物业镜像•项目定位•产品建议•开发策略•商业建议PDF文件使用pdfFactory试用版本创建一、提出问题？二、分析问题？三、系统解决方案？•地块分析•区域概况•区域房市概况•面临的矛盾•区域房地产发展的局限性•竞争格局•口岸物业镜像•项目定位•产品建议•开发策略•商业建议PDF文件使用pdfFactory试用版本创建本项目项目地理位置深盐路深沙路沙盐路项目位于沙头角的金三角地带，周边深沙路、沙盐路深盐路恰好形成沙头角交通的金三角，也是盐田区的行政、文化、金融中心的聚集区。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建物业地块现状ü项目地块上有：u几座高低参差的旧建筑物；u并有在营十来户临街铺面；u建筑物后面是一个简易学车练习场；u项目地块属于拆迁工程项目；ü项目周边有邮局、金融、超市等配套一应俱全；项目用地特征：项目占地：6165平方米建筑面积：37000平方米容积率：6建筑覆盖率：50%机动车位：180个PDF文件使用pdfFactory试用版本创建物业地块形状及地貌概况沙头角口岸项目用地项目地块形状规整，地势平坦，地理位置优越，但要进行繁琐的拆迁手续解决用地完整产权问题。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建区位优势——周边未来配套设施非常齐全，邮局、银行、医院、幼儿园、学校，周边区域内吃喝玩乐一应俱全。v且本项目的位置正处于沙头角口岸对面，有得天独厚的地理位置特征；v并恰好处于区域次主干道深沙路与沙盐路交汇处，进出十分便利；v政府投入——深圳市政府投入50亿元改善盐田交通及公共配套设施环境，如第二通道的建设，这将大大加快盐田与罗湖的互动。v政府加大加快旧城改造的步伐，各种支持利好为房地产发展带来机会。v该区域处于关内，但房地产水平却呈现深圳凹地的状态，故从长远的房地产市场将稳健发展的角度来分析，该区域未来的可发展潜力是巨大的；SOSWOT分析PDF文件使用pdfFactory试用版本创建区域发展落后——盐田是深圳最小的行政区，亦是房地产发展较落后的区域；v客户资源贫乏——本区域的客户资源以区域内客户为主，外来补充极为有限，造成项目面临巨大的客户资源压力。v客户外流——本区域客户大量去大梅沙角和市区置业，造成大批客户流失，使本来就不丰富的客户资源显的更加单薄；v市政中心西移——近年来，深圳市中心西移，令到大量资金同时西移，政府投入东部开发资金受较大影响，虽提出东部开发计划，但要落到实处仍需一段较长时间，东部要得到较大的变化也仍需一段时间等待。WTPDF文件使用pdfFactory试用版本创建总结ü就项目地块位置及地块本身特性来看，项目地理位置相对而言比较好，口岸特征是其最大卖点，可以很好挖掘其优势；ü但项目地块占地较小，而且周边环境一般，有噪音干扰等，难以释放项目价值潜能。对项目本身属性有一定了解的基础上，我们需要扩展思路，把眼界放开去观察大的环境，看我们有什么优势可挖掘并进行恰当的错位营销，以使项目能够个性凸现！PDF文件使用pdfFactory试用版本创建°32‘，东经114°13’，位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖区，北邻龙岗区。ü地理位置十分优越，海域、陆域与香港直接相连，地处深港经济合作的前沿地带，背依珠江三角洲新兴工业城市群，发展腹地广阔。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建自然资源•盐田区依山傍海，自然环境优美。既有风景优美的深圳第一山——梧桐山、三洲田山地资源，又有被称为黄金海岸的大、小梅沙海滨旅游区，区内还有众多错落有致的山间水库，旅游资源十分丰富。盐田区知名旅游景点列表如下：风景区盐田三洲田登山、远眺罗湖、盐田交界※梧桐山吃海鲜，观海景大小梅沙、三洲田和盐田港区三者中央盐田海鲜街购物、观光沙头角※中英街前苏联的小型航母区政府以南※明思克航母海滨旅游区小梅沙以东溪冲海滨旅游区大梅沙以东小梅沙海滨旅游区下角湾以东※大梅沙观赏项目地点名称PDF文件使用pdfFactory试用版本创建（来源：深圳东部旅游网）深盐路、沙盐路及深沙路为盐田区的主干道。罗沙公路与梧桐盘山公路与罗湖、福田相连。由于选择有限，车道也不多，交通瓶颈至今制约盐田区的发展。区域交通PDF文件使用pdfFactory试用版本创建（来源：深圳东部旅游网）投资20亿的深盐第二通道07年底开通，将有效改善交通不畅的老大难问题，将极大解决梧桐山隧道收费的交通瓶颈障碍，促进盐田区的全面发展，成为盐田区域发展的重要里程碑。盐坝高速区域交通PDF文件使用pdfFactory试用版本创建重大交通事件引发区域价值增长区域价值正常价值曲线重大事件影响价值曲线正常期消息期缓冲期事件期低迷期正常期消息公布重大设施完成事件结束时间区域价值成长区间区域价值空间的预期，会逐步释放，本案2008年初上市，可以很好承接这一利好因素。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建盐田区房地产市场定性对比分析景观资源稀缺，旅游度假功能明显，片区市场已经逐渐成熟，市场发展潜力大。以旅游度假物业为主，多为小户公寓和别墅，价格较高。1、片区距离市中心较远，不适合日常居住。2、片区配套还未十分完善。1、片区拥有得天独厚的山海资源，景观环境十分优越。2、片区远离市区，居住质量好3、多家品牌发展商集中，市场带动作用明显。梅沙居住质量较差，市场发展较为有限，产业基础深厚，客户需求稳定。以居家物业为主，多为中小户型单位的楼盘，片区市场价格多在5500元/㎡以下。1、定位为港口物流片区，对住宅发展有一定影响。2、由于噪音等因素的影响，片区居住环境较差。3、片区配套较为缺乏。1、片区拥有盐田港保税区内等中高端客户群2、拥有部分的海景和山景资源盐田港优势较为明显，山海景观资源较好，市场需求稳定。尤其深盐二通道开通将为片区提供巨大机遇。以居家物业为主，多为中小户型单位的楼盘，片区市场价格主要在6000——7800之间。1、片区多为低矮的民房、厂房等，整体大环境较差。2、片区内道路较为拥挤，交通条件较差。3、片区配套特别是大型的、中高档的配套相对缺乏1、片区是盐田区行政、商业、贸易中心，拥有大量中高端客户群2、沙头角本身具有口岸优势，随着深盐二通道的开通，将大大提升片区物业的吸引力。3、片区拥有部分的海景资源和山景资源。沙头角综合评价物业特点劣势优势片区PDF文件使用pdfFactory试用版本创建结论：ü梅沙片区自然生态景观好，居住质量最佳，但由于片区远离市区，因此物业均以旅游度假投资性及豪宅物业为主，多家品牌发展商进驻，是盐田房地产的标杆性片区；ü盐田港片区由于物流业、工业功能明显，相对降低了片区居住档次，但盐田港相关产业基础带来的稳定客户群体需求是片区房地产发展的重要源泉；ü沙头角片区山海景观资源丰富，距离市区最近，区位优势较为明显，口岸通关也带来相对较多的港人置业群体，再加上作为整个盐田的行政商务贸易中心，片区房地产拥有较大发展潜力。盐田区房地产市场定性对比分析PDF文件使用pdfFactory试用版本创建分析盐田区的房地产市场首先要分析其区域特征、产业配套及功能定位特征，因为从上表分析可知，盐田三个分区之间的房地产格局特征差别较大，区域市场个性特征明显，不具备简单的同质可比性。因此，我们着重分析沙头角的房地产区域市场！？PDF文件使用pdfFactory试用版本创建（来源：深圳东部旅游网）53002房：64—71，214套3房：92—117，140套4房：135，42套复式：202—294，10套2—4房高层9.00.6/5.2翰海翠庭66003房：95—115，90套4房：161，30套复式：189/191，40套3房高层/多层/花园洋房0.754/3海韵庭园60002房：77/79，216套3房：89—120，362套4房：156/165，8套复式：145—204，20套2—3房高层2.33.27/7.5东埔海景二期68002房：76—78，168套3房：103—139，148套复式：182—224，20套别墅：273—495，23套2—3房小高1.62.7/4.3倚山花园多层：9000TOWNHOUSE：10000别墅：138004房以上：171—174，60套复式：238—260，12套TOWNHOUSE：212，18套别墅：255—523，56套4房以上别墅/TH/多层0.379.44/3.5云深处60001房：40.5，116套2房：66—71，348套3房：88—120，124套1—3房高层8.300.6/5.1碧桐海苑均价元/㎡面积区间/套数主力户型建筑类型容积率规模万㎡（占地/建面）楼盘名称区域典型楼盘统计PDF文件使用pdfFactory试用版本创建特别说明：以上面积、套数、销售率等重点数据指标均来源于深圳市国土房产网（）公示数据，截止统计日期为2006年7月11日。下同。4700单身公寓：27—65，12套2房：65，528套3房：98，116套4房以上：133—275，74套复式：235/335，12套2—3房高层5.81.1/7.6碧海蓝天明苑——1房：34，126套2房：52，28套1房多层————旭飞华逸园66003房：130，9套4房：145—168，72套4房小高层20.63/1.28翠堤雅居65002房：78—89，39套3房：99—130，109套4房：133/144，9套3房小高层2.60.9/2.4棕榈湾海景花园52001房：28/31，166套2房：64，339套3房：91，111套2房高层9.00.5/5.3碧桐湾销售均价元/㎡面积区间/套数主力户型建筑类型容积率规模万㎡（占地/建面）楼盘名称资料来源：深圳中原深港研究中心PDF文件使用pdfFactory试用版本创建一房（含单身公寓）二房三房四房/四房以上复式TH独立别墅从上表可见，沙头角户型供应主要是小户型为主，其中一房、二房、三房合计比例达到87.5%,尤其是二房比例达到45.6%.片区物业建筑类型分析9%36%46%9%多层小高层高层别墅类片区建筑类型主要是以小高层和高层物业为主,分别占到36%和46%的比例.PDF文件使用pdfFactory试用版本创建