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深圳豪宅公寓项目案例分析深圳湾1号：世界顶级城市综合体基本指标：占地：4.6万㎡（北1.4万㎡，南3.2万㎡）建面：47.5万㎡（北10.3万㎡,南37.2万㎡），其中计容建面32万㎡容积率：北地块4.6，南地块7.97建筑高度：80-342米业态：其中办公约8.3万㎡，酒店约3.5万㎡，公寓约16.17万㎡，商业约4万㎡深圳湾1号深圳湾1号是深圳目前最顶级的豪宅项目之一，公寓产品更是突破了传统的居住理念，价格直指片区天花。北区：T1：开发商自持写字楼；T2：公寓（430-980㎡），32F，总层高119.9m，每层层高3.5-4m；T3：公寓（209-640㎡），18F，总层高70.35m，每层层高3.5m；T4：608-614㎡大平层，18F，总层高80.35m，每层层高4m；深湾会规划南区T5：公寓（163-515㎡），50F，总层高189.88m，每层层高3.45-3.69m;T6：公寓（204-330㎡），35F，总层高129.95m，每层层高3.3-3.5m;T7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层会所；共68F，总层高342m，每层层高3.75-3.9m;T8：公寓（204-330㎡）；低区（6-18F），高区（未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m;企业会馆规划高档商业配套项目分为南区和北区，首批推售北区T2/T3/T4公寓，目前在售为南区T5及T8，T6已售罄。规划布局户型配比北区主力产品为430—590㎡，产品更为纯粹；南区产品线较为丰富，涵盖128—520㎡一至四房，目前在售T5高区430—520㎡三至四房以及T8低区198—325㎡两至三房，T8高区KellyHoppen美学空间发售在即T8标准层820㎡T8A:330㎡：3套房2厅4卫T8低区A户型(325㎡)②户型结构：3套房2厅4卫+工人房③朝向：东北朝向④景观面：东侧内湾湖及深圳湾海景、北侧9F可越过企业会馆观项目北区群楼及深圳湾春茧、西侧可享城市景观T8低区B户型（289㎡）户型结构：3房2厅3卫（双套房）朝向：东南朝向景观面：东侧永无遮挡内湾湖景观及深圳湾海景；南侧与三湘海尚对视，视野略受影响（三湘海尚高约100m，T8高区视野可越过三湘）B:289㎡3房2厅3卫C:204㎡2套房2厅3卫T8低区C户型（198㎡）户型结构：2套房2厅3卫朝向：西南朝向景观面：西临中心路、城市水景；南面与三湘海尚对视，视野及采光略受到影响，但能看到部分海景在售T8产品全玻璃幕墙设计360°无边际景观3.5-4米极限层高2.4米极限宽幅双Low-E三层中空夹胶超白玻璃配置科技智能家居生活颠覆常规意识的超大空间尺度,将空间美学与艺术、科技全面融合核心价值点全球十大顶级设计师联袂巨献，诉求由外及里的居所理想全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集米勒汉斯格雅当代卡门日立BulthaupBulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格雅&唯宝卫浴设施、卡门/诺布莱斯高级装甲入户门、日立空调……欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间唯宝全德意系品牌精装中心天元：深圳中心140万平米综合体地标项目位置深南大道与金田路交界处占地面积22.7万㎡计容建筑面积140万㎡标准层面积700-1100㎡其中公寓50万㎡写字楼50万㎡shopping-mall30万m²酒店6万m²配套设施14万㎡容积率4.5车位比超过7500个（车位比1:2）主力户型200-300平的超高层大平面户型总户数867户目前销售情况2015年7月10日入市，首批推90-240平（2-3房）目前销售价格8.7-10万元/㎡中心天元总建面140万㎡，业态涵盖公寓、写字楼、shopping-mall、酒店、配套奢设施。中心天元福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积中国一线珍稀城市核心CBD，最超大规模综合区天元所在地是四大一线城市界定为心脏的地段；10年来第一次供应也是最后一次供应。市场现状是10年没供应的饥渴状态，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD唯一供应，中心区未来无土地供应，最后一块地；不同于北上广有多个中心，北上广深包括香港地标地段最具价值公共资源配套最牛的项目，深圳仅此一个中心，无法复制不可替代CBD唯一一个拥有多个永久性景观的物业，看中央公园无遮挡140万超级自身配套（2倍万象城商业体量）30万旗舰商业体量，2倍万象城；500个商业品牌，25个业态800米品牌商业大街，奢侈品旗舰店，都会展览馆，媲美世界大街4栋约40万平米甲级写字楼，350米地标，150米门户建筑，构建城市天际：约22万平都会中心资源顶级豪宅，28万平城市高端公寓，自成高端圈层福田中心区稀缺超大规模项目，超大规模商业，是项目最大的价值也是难点综合价值中心区繁华商业与顶级居所分离中心区繁华商业体上的豪宅，住宅与商业分离绝对私密，只有业主可以自由出入住宅电梯直通30万平米商业尽享繁华，纯粹人居，自成高端圈层商业楼顶作为公寓花园，超大泳池和景观园林彰显尊贵。公寓价值项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段为219-313㎡三至四房，其中T5标准层800㎡，T6标准层520㎡。户型配比楼栋户型面积套数（套）总套数（套）T1445㎡3435648㎡1T2265㎡70144293㎡/313㎡72502㎡2T3219㎡/242㎡66+66134667㎡2T4295㎡/301㎡70140257㎡68742㎡2T5205㎡132264185㎡132T681㎡68202117㎡/144㎡68+66T7367㎡7678742㎡2合计//733主力户型5栋A座01户型建筑面积：约196㎡3房2厅3卫5栋A座，2单元，两梯两户，产品为196-238m²三房。赠送10m²5栋A座02户型建筑面积：约238㎡3房3厅4卫户型优点：7.6米都会荧幕，近70㎡L型三联厅；米其林三星宴会级厨房；全功能套房，独立衣橱，风范藏在细节里；罕见三套房设计。户型优点：270°三面采光，7.6米别墅级开间；米其林三星宴会级厨房；主卧全功能空间，匹配阳台；双套房设计，双倍尊贵与个性。主卧阳台6m²主力户型5栋B座03/05户型建筑面积：约93㎡1房2厅1卫5栋B座01/06户型建筑面积：约141㎡2房2厅2卫5栋B座，四梯六户，产品为93-141m²一至二房。户型优点：270°三面采光，超奢景观面；专业烹饪流线设计；超五星级总统套房；客厅出阳台，绝佳一线景观台。户型优点：IMAX视效会客厅；13㎡米其林三星级厨房；主卧出阳台，一览中央大街夜景；2+1灵动空间，随心随变。户型优点：6.4米面宽奢阔会客厅；五星级套房，CLAYX等卫浴四件套；私人衣橱设计，每个中心人物都是时尚引领者。5栋B座02/04户型建筑面积：约139㎡2房2厅2卫项目营销节点首次开盘，推出90-240㎡中央公寓新品，共推出227套【营销节点铺排】营销节点推广主题推广渠道2015.1.242015.6.155栋样板房开放活动配合2013.3.13营销中心开放2015.7.10启动认筹，500万资产验资即可办理VIP中心资产，即将开盘益风尚女王派对明清瓷器回流展财富论名流会花艺分享会越繁华越精彩140-240m²公寓新品开放主要推广渠道：搜狐焦点、楼体、户外T牌、LED、电台（深圳卫视财经频道）、杂志（才智生活）、报纸（南方都市报）、微博微信。2015年7月中旬顺势加推93m²、196m²、238m²产品，共99套。项目精装修标准【精装修】主打媲美香港最顶级豪宅精装标准，大量德系配置，精装标准约1万/㎡厨房精装品牌1、洗菜盆、龙头、垃圾处理器：FRANKE弗兰卡或同等档次品牌2、抽油烟机、双眼电磁灶、冰箱：Gaggenau嘉格纳或同等档次品牌3、橱柜：Poggenpohl博德宝或同等档次品牌4、厨房电视：美瑞菲或同等档次品牌5、净水器：EVERPURE爱惠普或同等档次品牌卫浴精装品牌1、洗手盆：KERAMAG凯乐玛或同等档次品牌2、浴缸：CALYX卡力仕或同等档次品牌3、一体感应坐便器Kohler科勒或同等档次品牌4、浴缸龙头、洗手盆龙头、淋浴花洒：GESSI爵士或同等档次品牌卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体项目位置前海航海路与学府路城市干道交汇处总用地4.3万㎡计容建筑面积140万㎡其中金融办公29.55万㎡商业5.3万㎡，其中地下商业2.11万㎡商务公寓9.234万m²，703户容积率10.4车位数地上车位900个主力户型88-247平楼栋状况总楼栋数：6栋（公寓：2栋，写字楼：4栋）目前销售情况2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房，4#楼已售罄卓越前海壹号总建面47万㎡，整体业态由4栋超甲级写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，是集办公、居住、购物和休闲为一体的一站式平台，前海首席的高端商务综合体。卓越前海壹号47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大 前海第一拍，资金占用大，项目要求兼顾先期回现、后期溢价。综合价值公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价、做小面积2栋4栋有景观楼高193m，52层中大户面积主力产品：90-270m2一至四房无景观楼高110m，26层中小户面积主力产品：46-140m2单至三房首次开盘情况：2016年1月22日开盘，推售322套87-142㎡一至三房，开盘即售罄，整体均价10万元／平公寓部分与商办物业隔离，形成独立组团，保证纯粹性。公寓预期单价高，为控总价，适当做小户型面积，两栋公寓档次区分明显，先推4#楼。公寓价值楼栋类型分类建筑面积套数套数比2栋低区一房一房一厅一卫约88-100平米9223%一房一厅两卫约92-115平米9223%二房两房一厅两卫约137平米4611%两房一厅三卫约142平米4611%高区三房三房两厅三卫约183-195平米4010%三房两厅四卫约183-249平米4010%四房四房两厅五卫约195-273平米4010%大平层五房三厅六卫约431平米20%六房两厅五卫约530平米20%复式复式约589平米20%小计402100%4栋一房一房一厅一卫约47-89平米13843%一房一厅两卫约85平米4614%二房两房一厅一卫约121平米4614%两房一厅两卫约119-120平米4614%三房三房一厅三卫约143平米4614%小计322100%户型配比目前销售情况：目前4#楼已售罄，2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房。标准层平面图（1400㎡）局部重点突显尊贵品质两栋写字楼之间的“室外大堂”（实际为雨棚），彰显豪华气派超奢阔挑高大堂20米，高端形象展示公寓亮点展示东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标东海国际项目位置深南大道7888号东海国际中心（二期）B区占地面积36156.64㎡计容建筑面积50万㎡其中公寓塔楼A座82层、B座75层，共954户（A栋453户、B栋501户）写字楼共2幢，楼层分别为38层及27层，地下共4层酒店地上25层，地下4层，能提供约400间客房商业地下一层，地面三层容积率10.35车位比1700个，其中地下停车位500个，1：1.78主力户型200-250m²三房总户数公寓946户目前销售情况2013年2月推出A栋4-15楼及33-44楼共220套，均价8万元；77-128平1-2房精装小户公寓预计7月入市目前销售价格约8.5-9.5万元/㎡A座，高308米，共82层B座，高275米，共75层写字楼酒店会所东海国际中心，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店——东海朗廷酒店（已开业）、两座顶级摩天商务豪华公寓及国际时尚精品商场组成。户型配比308米的高度获誉“亚洲新高度摩天公寓”、“地标物业”，剩余货量约400套左右，大部分是高区产品，现在主要销售1