案例讨论：昆百大A(000560)投资性房地产计量模式变更-2

案例讨论：昆百大A(000560)投资性房地产计量模式变更-2第2页封面案例编号：案例名称：昆百大A（000560）投资性房地产计量模式变更适用课程：《财务会计理论与实务》选用课程：《财务报表分析》编写目的：通过本案例的教学和讨论，加深学员对投资性房地产、财务报表、公允价值计量等准则的理解，更重要的是引导学员理解和把握会计政策选择的财务动机及经济后果。知识点：会计政策变更；公允价值计量；财务报表分析；所得税；经济后果学说关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；融资、利润分配；所得税；经济后果案例摘要：昆百大（A）第五届董事会第四十五次会议决议通过《关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式》。在绝大多第3页数具有投资性房地产业务的上市公司均采用成本模式计量的背景下，案例公司选择将成本模式变更为公允价值模式，这一会计政策变更的财务动机及经济后果引人关注。提供单位：案例作者：aczty编写时间：2013年9月第4页案例：昆百大A（000560）投资性房地产计量模式变更一、背景简介我国新会计准则引入了投资性房地产的概念和公允价值的计量模式，对具有投资性房地产的企业的资产计价和收益确认造成了显著影响。《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。其中，成本模式为基准模式；公允价值模式作为备选模式，应同时满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据财政部会计司2007-2010上市公司执行准则情况分析报告，我国上市公司有关投资性房地产计量模式的选择情况如下表所示：第5页数量占全部上市公司的比例（%）数量占存在投资性房地产的上市公司的比例（%）数量占存在投资性房地产的上市公司的比例（%）2007157063040.1361297.14182.862008162469042.4967097.10202.902009177477243.5274796.76253.242010212983339.1380696.76273.24年度沪深两市已公布年报的上市公司数量（截止4月30日）存在投资性房地产的上市公司采用成本模式计量投资性房地产的上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司从上述资料不难发现，我国绝大多数上市公司对投资性房地产选择的是成本计量模式，只有极少数上市公司选择了公允价值计量模式。二、案例概况昆明百货大楼（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）主营业务为商业及房地产。在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的经营模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产。基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，本公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。第6页（一）本次会计政策变更情况概述截止2008年3月31日，公司用于出租的投资性房地产项目如下表：项目名称账面净值(万元)资产持有单位百大新天地项目12,775.40母公司昆明走廊项目3,099.51控股子公司昆明创卓商贸有限公司新纪元广场B座自有产权604.19母公司百大国际花园幼儿园354.39控股子公司云南百大住宅开发有限公司合计16,833.49上述投资性房地产账面价值合计16,833.49万元，占公司2007年度经审计资产总额的8.87%，为公司2007年度经审计归属于母公司所有者权益的193.93%。由于公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较快，升值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。同时，新颁布的《企业会计准则第3号—投资性房地产》准许企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式。由成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。第7页采用公允价值模式计量投资性房地产，有利于增强公司财务信息的真实性和可靠性，能够及时反映公司的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。本次会计政策变更前采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按年限平均法计提折旧。预计使用年限为35年、预计净残值率为5%。本次会计政策变更后采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产公允价值的取得：根据《昆明百货大楼（集团）股份有限公司投资性房地产公允价值计价内部控制制度》，公司聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》后，由中和正信会计师事务第8页所有限公司对2008年3月31日、2007年12月31日、2006年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具《价值咨询意见书》，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。公司自2008年6月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并根据中和正信会计师事务所有限公司《价值咨询意见书》所提供的相关投资性房地产的市场价值，在2007年度及2008年1-3月可比报表中进行追溯调整。根据中和正信会计师事务所有限公司出具的《价值咨询意见书》相关价值咨询结论，本公司相关投资性房地产项目公允价值咨询单价及各项目总体公允价值如下表：投资性房地产各项目公允价值单价表项目2008.3.31新纪元广场32290元/M2百大金地商业中心(百大新天地)23100元/M2昆明走廊11250元/M2百大国际花园幼儿园2400元/M2第9页投资性房地产各项目公允价值情况表序号房地产名称2008年3月31日咨询价值(万元)1新纪元广场地下附一层－地上附五层间的商铺46,920,000.002百大金地商业中心地下二层至地上九层的商铺572,956,000.003昆明走廊的已出租商铺45,673,000.004百大国际花园幼儿园5,029,000.00670,578,000.00合计（二）本次会计政策变更对公司的影响1.对2007年12月31日合并所有者权益的影响变更前金额(元)变更后金额(元)影响金额(元)影响比例（%）股本134,400,000.00134,400,000.000.000资本公积1,748,116.4628,493,594.5326,745,478.071529.96盈余公积10,481,236.5837,321,388.0226,840,151.44256.08未分配利润-59,828,064.90256,063,598.77315,891,663.67-528.00归属于母公司所有者权益合计86,801,288.14456,278,581.32369,477,293.18425.66少数股东权益119,977,654.92120,293,262.82315,607.900.26所有者权益206,778,943.06576,571,844.14369,792,901.08178.83项目2007年12月31日2.对2007年1-12月合并净利润的影响变更前金额(元)变更后金额(元)影响金额(元)影响比例（%）净利润96,953,799.24439,002,930.22342,049,130.98352.80归属于母公司所有者的净利润74,929,838.11416,975,215.77342,045,377.66456.49少数股东损益22,023,961.1322,027,714.453,753.320.022007年12月31日项目2007年期初公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值1,358.55万元，公允价值为4,623.30万元，公允价值大于其账面价值的第10页差额3,264.75万元，相应调整增加递延所得税负债1,077.37万元、资本公积2,113.24万元、未分配利润68.64万元、少数股东权益5.50万元。2007年12月31日公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值15,669.08万元，公允价值为64,974.80万元，公允价值大于其账面价值的差额49,305.72万元，相应调整增加递延所得税负债12,326.43万元、资本公积2,674.55万元、盈余公积2,684.01万元、未分配利润31,589.17万元、少数股东权益31.56万元。该项会计政策变更对2007年度报告的损益影响为增加归属于母公司的净利润34,204.54万元、增加少数股东损益0.38万元。3.对公司2008年中期报告的影响该项会计政策变更对于2008年中期报告归属于母公司所有者权益及2008年1-6月归属于母公司所有者的净利润的影响：经测算，本次会计政策变更对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比例预计约为350%以上；预计公司2008年1-6月归属第11页于母公司所有者的净利润与会计政策变更前相比，预计增加约170万元。根据《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第7号—会计政策及会计估计变更》的规定，本次会计政策变更在董事会审议批准后，需报经股东大会审议批准。经测算，公司自2008年6月1日起采用公允价值计量投资性房地产后，对投资性房地产不再计提折旧或摊销，并需对1-5月已提折旧及摊销进行相应调整。上述变更预计约增加2008年1-6月归属于母公司所有者的净利润170万元。（三）房地产市场价值的测算根据田野地产咨询公司提供的《昆明市高新区住宅和一环以内商业物业销售状况调查报告》，取得与昆明百货大楼（集团）股份有限公司、云南百大住宅开发有限公司、昆明创卓商贸有限责任公司所拥有的房地产同类或类似的昆明市高新区住宅和一环以内商业物业的市场实际成交价格，并从“昆明市房地产市场监察分析报告”等公开发布的权威性较强的调研报告中获取同类或类似房地产市场价格和其他相关信息，第12页针对可比项目价值调研清单中的可比项目市场实际成交价格，从成交时间、地段繁华程度、交通条件、临街状况等方面，对昆明百货大楼（集团）股份有限公司、云南百大住宅开发有限公司、昆明创卓商贸有限责任公司所拥有的房地产截止2008年3月31日的市场价格做出了合理测算，得出昆明百货大楼（集团）股份有限公司、云南百大住宅开发有限公司、昆明创卓商贸有限责任公司所拥有的房地产的市场价值。测算的基本方法：本次估值采用的方式是市场法，基本计算公式如下：估值资产价值=可比交易实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数各因素差异修正系数=100/参照物分值，即以评估对象在此因素上为标准状态，分值100作为分子，参照物分值作为分母。若在此因素上，参照物比评估对象优，则分值100，反之分值100。交易日期差异修正系数若近期昆明市房地产市场状况稳定，可比实例案例均属估值基准日第13页近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。交易情况修正系数：可比实例是属于正常交易的，交易情况无需修正，调整系数为100/100。区域因素修正系数：考虑地段繁华程度以及交通条件进行修正。其中地段繁华程度按田野公司提供的白塔路商圈、青年路商圈、三市街商圈、小西门商圈的商业价格进行测算。个别因素调整：考虑临街状况、楼层、面积、转租的可能性等因素进行测算。总修正系数=四个因素差异修正系数的乘积调整差异后参照物的现行市价=