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日期：2010年5月中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议湖北长城建设实业有限公司CBRichardEllis|Page2目录武汉市优质写字楼市场区域优质写字楼市场客户需求特征案例分析市场定位及发展建议LEED认证CBRichardEllis|Page3武汉市优质写字楼市场CBRichardEllis|Page4定义对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准。世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：优质写字楼位置位于武汉市核心和成熟商业、商务区，如建设大道、中南路等区域可达性邻近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同时项目本身有便捷的出入动线和可视性建筑设计标志性的楼宇形象设计，玻璃幕墙等具有现代感和高档感的建筑外立面总建筑面积大于30,000平米楼层布局开敞式布局标准层面积大于1,500平米净高大于2.4米电梯选用进口或合资品牌电梯，充足的电梯数量，平均等候时间小于45秒空调中央空调系统，局部区域采用四管制；24小时冷却水系统线路系统部分楼层铺设架空地板停车位停车位充足，低于写字楼每300-400平米/1车位的标准处置方式单一业权，由知名开发商或业主统一经营物业管理国内知名物业管理公司以上等级管理公司管理租户构成主要为跨国公司或大型国内公司，以及武汉本地行业领先企业CBRichardEllis|Page5武汉市主要优质写字楼分布：武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。1.建设大道商务圈2.武广商务圈3.中南商务圈4.光谷商务圈汉口一环线二环线三环线沙湖东湖建设大道武广光谷中南汉阳武昌武汉优质写字楼市场概况数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page6202119832优质写字楼市场目前供应分布序号项目名称建设大道商务圈1新世界国贸大厦2建银大厦3瑞通广场4禧邦可广场5武银大厦6招银大厦7良友大厦8福星商会国际大厦9浦发银行大厦武广商务圈10新世界中心11世界贸易大厦12武广福布斯中心13泰合广场中南商务圈14新时代商务中心15中商广场16中建广场17中铁大厦182008新长江广场光谷商务圈19慧谷时空20华乐商务中心21联合国际甲级写字楼优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。54本项目1697101112131415171816乙级写字楼武汉优质写字楼市场概况数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page7优质写字楼供应一览表序号项目名称落成时间层数单层面积建筑面积（平方米）得房率目前平均租金（元/平方米/月）空置率1新世界国贸大厦2005522,300-2,600104,39364.5％65.005%2建银大厦1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通广场2000291,10033,64066.5％68.0015%4禧邦可广场2002281,32036,00067.5％100.0012%5武银大厦1999281,00029,68070％57.0028%6招商银行1997311,33050,00065％48.006%7良友大厦1999281,10031,56066％37.005%8福星商会国际大厦2003281,68045,09075％45.003%9浦发银行大厦2009221,70033,00075%75.0042%10新世界中心200725300068,90063％60.001.5%11世界贸易大厦199960150078,20063％45.0010%12武广福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合广场199647130073,00063％43.0015%14新时代商务中心2008451,82167,00070.0%50.0057%15中商广场2000452,100100,20965.0%45.006%16中建广场2007261,30027,00070.0%40.005%17中铁大厦2006261,10013,50071.2%40.002%182008新长江广场2007261,200-1,40027,00075.0%45.008%19慧谷时空2005241,10028,00070%25.006%20华乐商务中心2004281,30038,00072.9%30.003%21联合国际2007191,90036,10075%40.002%*上述调查数据截至2010年1季度武汉优质写字楼市场概况CBRichardEllis|Page8商务圈建设大道商务圈武广商务圈中南商务圈光谷商务圈概况•优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街•区域优质写字楼物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量51％•建银、招银等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心•位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施•区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间•区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平•优质写字楼主要聚集在中南路、中北路沿线•武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好•区域优质写字楼租金、品质略低于建设大道及武广商务圈•优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,西起卓刀泉,东至城建学院•新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主•写字楼品质及租金较低优劣势分析优势：•区域发展成熟，利于企业形象展示•区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富•城市的主干道，公共交通系统完善劣势：•上下班高峰期间，交通较为拥堵•停车位数量较为紧张，且停车成本较高优势：•临城市主干道，交通优势明显•区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：•航空路高架桥的不合理设置难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也影响其展示性优势：•区域内优质商业和酒店配套丰富•临城市主干道，可视性较好劣势：•交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱优势：•区域内配有一定体量的优质商业•城市主干道，可视性较好劣势：•道路通达性不好，离城市中心区域较远•公交线路方便，未来将有地铁经过租户特征•以外资和国内企业为主，涉及行业包括金融保险、制造、社会服务等•武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业•行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等•区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括佳能、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等企业•以国内企业为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基等知名企业入住•行业包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等•主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、创意、软件与服务外包、生物医药与高科技农业、环保等•区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征•现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性佳•大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主•甲级写字楼属于城市综合体的一个板块•多以写字楼+商业的形式出现•部分散售写字楼为中小企业自用•区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好•新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用•区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好•新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景•未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧•区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到未来CBD和建设大道区域的严重冲击•区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来商务区域逐步向北扩展•近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子产业的进一步发展。优质写字楼各商务圈特征数据来源：世邦魏理仕武汉优质写字楼市场概况CBRichardEllis|Page9供需研究历史供应至2010年1季度，武汉优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业；武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓；部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限。-100,000200,000300,000400,000500,000199920002001200220032004200520062007200820092010武汉市甲级写字楼供应变化存量供应新增供应数据来源：世邦魏理仕-200,000400,000600,000199619971998199920002001200220032004200520062,0072,0082,0092010武汉市乙级写字楼供应变化存量供应新增供应单位：平方米单位：平方米CBRichardEllis|Page10市场吸纳武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，截至2010年1季度空置率已降至12.7%；武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30％以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16.7％左右；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛；从2010年下半年开始供应量增速明显，预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是甲级写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉甲级写字楼市场将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节攀升；结合到本项目的开发时序，尽可能避开这一高峰，提早进入市场，以规避风险。供需研究武汉市甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率040,00080,000120,000200120022003200420052006200720082009Q120100.0%10.0%20.0%30.0%40.0%新增供应吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕武汉市乙级写字楼供应量、吸纳量及空置率050,000100,000150,000200120022003200420052006200720082009Q120100.0%10.0%20.0%30.0%40.0%新增供应吸纳量空置率单位：平方米单位：平方米CBRichardEllis|Page11租金走势写字楼租金走势58.043.442.835.4020406080200220032004200520062007200820092010甲级写字楼乙级写字楼数据来源：世邦魏理仕单位：元（人民币）近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，至2010年第1季度，平均租金约为58元/平方米/月，较2002年增长14.6元/平方米/月，年均增长仅为3.7％；与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(110元/平方米/月)，仅略高于长沙(57.4元/平方米/月)；武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2010年1季度相差仅7.4元/平方米/月左右，年均增长为2.4％。供需研究CBRichardEllis|Page12售价从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为3.5％，截至2010