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2010年4月百特地产谨呈伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。让我们用国际的想法，战略的思维，湖南、永州，逾百万平米的宏伟项目。序勾画永州地产史上的新蓝图。从世界的高度、城市的广度、专业的精度、兼容的气度，一场提升城市品质,为永州人民谋福祉的轰烈运动。五大战略目标1、开启永州城市升级的新篇章2、打造湘南城市综合体的标杆3、奠定永州接轨国际的里程碑4、重振吴楚故地汉唐名郡的城市雄风5、实现价值价格与品质品牌的超越1、逾百万方大手笔开发如何整体定位把握?2、城市发展、区域价值与项目收益如何协调?3、大规模的商业如何全盘掌控与全程操作？4、如何在现有商业格局中脱颖而出引领市场?5、地块周边脏乱现状与高端形象如何对接？6、一期方案是全案重中之重如何启动并实施?六大核心问题•解读城市•解读市场•解读项目•案例借鉴•项目定位•开发节奏提案架构解读城市站在城市的角度，俯瞰永州，放眼未来，溯源文脉。城市印象俯瞰永州中国书法名城潇湘第一城湘粤桂三省咽喉要冲湖南重要的汽车工业基地之一杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡吴楚故地，汉唐名郡紧邻两广的前沿城市永州历史上湘南政治经济和文化中心城市印象地理位置城市印象溯源文脉灿烂悠久的历史文化柳文化许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾在此出生或创作。永州八景永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。江永女书世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。城市印象经济发展164.56217.33258.15050100150200250300一产二产三产09年永州三产比例工业基础薄弱，整体经济实力差。2009湖南省各县市GDP排名，永州位居全省第八，城市综合竞争力排名，永州倒数第一。长沙市3000.98（万元）岳阳市1105.74常德市1049.7衡阳市1000.09株洲市909.57郴州市734.06湘潭市654.76永州市592.69城市印象人口情况全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人。全市常住人口513.3万人。按湖南城镇人均住房20.78平米计算，城镇住房需求4630万方。人口基数庞大，住房潜在需求旺盛。222.81513.3586.660200400600城镇人口常住人口总人口永州市人口比例示意图单位：万人永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后，城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市发展运营的历史使命。城市总结：关键词：文化璀璨经济滞后城市运营宏观市场研判，微观市场解读，有限的市场，无限的创造。解读市场市场整体大势向好，但短期风险积聚面临调整主要表现：1、环境和政策的不稳定性潜伏着诸多可变基因。2、目前持续走高引发的市场滞涨将带来市场短期调整的可能。3、近期国内各大城市房地产交易价升量缩势头明显，风险信号释放。宏观研判面临调整作为超级大盘开发应保持谨慎乐观。二套房贷首付50%，抑制投资性需求国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。业内人士认为此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。.宏观研判抑制投资地方楼市资产投资2009年，固定资产投资增势强劲。全年完成全社会固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5%。其中城镇以上固定资产投资388.34亿元，增长79.5%。分产业看，第一产业投资37.04亿元，比上年增长43.9%；第二产业投资251.42亿元，增长80.1%，其中工业投资235.41亿元，增长82.03%；第三产业投资256.89亿元，增长68.8%。255.08358.46600.14020040060080007年08年09年近三年永州市固定资产投资变化示意图09年固定资产投资成倍增长2009年，按常住人口计算，全市人均GDP为12469元，约1828美元，房地产开始进入快速发展期。人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元地方楼市房市发展房地产进入快速发展期空间布局：总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。建设重点：西部开发火车新站周边地区；东部完善河东新城区建设；北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施；河西南部建设长丰工业园。冷水滩区岚角山区芝山区地方楼市城市规划火车站周边地区为近期建设重点2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%。全年商品房销售面积169.01万平方米，增长56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97万平方米。09年商品房开发、销售同步大幅上涨地方楼市涨势行情24.833.861.970102030405060702007年2008年2009年近期永州房地产开发投资示意图单位：亿元地方楼市供求关系供应量大，存量房多，市场供需失衡115.93359107.7432.6169.01625.04020040060080007年08年09年永州市商品房供求关系示意图单位：万平米成交面积施工面积存量房多，本案应找准市场需求，把握推盘节奏，避免同质同期竞争。地方楼市价格行情房价增长缓慢，尚处于较低水平楼盘多层均价高层均价世纪滨江/2700元/平方米帝王广场/2400元/平方米舜德花园/1700元/平方米嘉信西城香山1300元/平方米1500元/平方米书香名苑/1500元/平方米清华一品1200元/平方米1500元/平方米房价增长缓慢，06年房价整体在1500元/平米左右，而当前市场整体房价还排徊于2000元/平米上下的水平，房价增长缓慢。地方楼市房市格局东居西商，两极分化西商东居以湘江为界，河西是冷水滩的商业集中地，河东由于是新区政府所在地，公建配套设施迅速完善起来，交通与环境的利好性使河东成为宜居新城。西商东居河西零陵路片区代表楼盘：西城香山、舜德花园、博林经典多层价格：1200-1500元/平米高层：1500-2000元/平方米客户：多为周边县城客户，尤其是祁阳，少量城区客户。河东育才路片区代表楼盘：帝王广场、华源府第、海天花园、曼谷峰景多层价格：1300-1700元/平米高层：1700-2300元/平方米客户：城区客户和周边县城客户比例相当。火车站片区代表楼盘：广源国际广场、新港财富广场、清华一品等多层价格：900-1400元/平米高层：1400-1800元/平方米客户：多为周边县城客户，以及部分新四中教师。沿江东路片区代表楼盘：世纪滨江、远志新外滩、外滩一号高层：2500-3300元/平方米客户：以城区企事业单位和公务员为主。地方楼市住宅布局四大片区多向发展，河东售价高于河西永州商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、永泰商贸城、家家福等商业体组成！本案属于火车站商圈——商业副中心，发展空间广阔。地方楼市商业布局商业集中，主要在零陵路与凤凰路交叉口火车站商圈零陵商圈未来商业中心商业价格远高于住宅价格本案火车站新港财富广场西侧1F：20000元/平方米西侧2F：4000元/平方米南侧1层：6000-11000元/平米南侧2层：3500元/平方米中间1F：均价6000元/平方米中间2F：均价3000元/平方米1F：24000元/平方米2F：2500元/平方米广源国际广场相比于2千元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价在24000元/平方米左右，二层商铺售价在3000元/平方米左右，但从新港财富广场的销售情况来看，二层商铺的销售情况明显优于一层。地方楼市商业价格【广源国际广场】项目地址：新火车站旁50米(潇湘大道与广场北路交汇处)开发商：中外合资永州市广利来房地产开发有限公司项目概况：广源国际广场，永州新地标。一栋高达30层，总建筑面积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑物即将拔地而起，屹立于东方。它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志着永州新火车站CBD商圈的确立。在未来的数年里它将以领秀群芳的气质来俯瞰一个城市的崛起。产品特点：户型主力为120-130平米3房开盘时间：2009年10月开盘，共510套销售价格：目前住宅在售均价2000元/平方米；商铺1层均价24000元/平方米，2层均价2500元/平方米。3层4层均价2000元/平方米，招商用，购买需买整层。销售情况：住宅销售率30%；商铺还有大量剩余。客户情况：县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。项目分析：作为火车站附近商铺，其面积过大，平均面积约60-70平米，总价高，降低了购买需求；再者，城市的主要发展方向在城东，城西受到的关注较少。所以，有大量商铺剩余。地方楼市个案参考【新港财富广场】项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处开发商：海南新港湘永地产项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体，高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业态划分、缔造完美商业空间。项目占地17000平米，首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。产品特色：户型主力为135平米3房开盘时间：10年2月销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米；东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。地方楼市个案参考【舜德城市摩尔】项目地址：位于永州市冷水滩区河西商业中心地带，西临凤凰路，南临零陵北路开发商：湖南省渝州房地产(集团)有限公司项目概况：项目总建筑面积33万，其中商业面积29万㎡（大型商场面积16万㎡，地方经营商业面积13万㎡），是永州市目前规模最大的开发项目。舜德城市摩尔规划设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在一起。舜德摩尔——集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、旅游、文化于一体的大型综合商业体。目的是打造永州首家集生活、购物、休闲娱乐、家居设计、建筑装饰材料、家具和家居装饰等用品的展示与销售为一体的“一站式”大型升级版现代化主题消费商城。已营业中的舜德建材家具城是目前湘南地区规模最大、品类最全、品牌最多的专业市场。地方楼市个案参考2万平方米的超大规模家装建材综合区；主营：橱柜、五金、木地板、陶瓷、洁具、卫浴，门业、油漆、艺术玻璃、灯饰和厨卫吊顶等。2万平方米的专业板材市场；主营：各大品牌