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1整体项目介绍暨投资说明凤凰城第一季濳龍居PhoenixThefirstphaseHyphalosaurushome2目录•项目背景----------------------3•项目说明----------------------23•投资建议及初步财务分析--------52•凤凰旅游客户消费意向及酒店业经营现状的调研分析------583第一部分项目背景4位于神奇湘西最核心的旅游城市(景区)凤凰县5湘西简介•湘西土家族苗族自治州地处湖南省西北部，是湖南省的“西北门户”，与湖北、贵州、重庆三省市接壤，素为“湘、鄂、渝、黔咽喉”之地。•全州总面积15462平方公里，现辖吉首、泸溪、凤凰、古丈、花垣、保靖、永顺、龙山8个市县，2005年底人口268.34万，在总人口中，少数民族人口200.86万人，占74.85%,其中:土家族110.59万人,苗族88.61万人。1957年9月，湘西土家族苗族自治州成立，辖原管10县。州府设在吉首市。1982年和1985年，吉首、大庸先后改县为市。1988年，大庸市和桑植县划归大庸市（地级市，即今张家界市），湘西州所辖为龙山、永顺、保靖、古丈、花垣、泸溪、凤凰7县和吉首市至今。因湘西州域东与张家界市毗连，南与怀化地区接壤，西与贵州省铜仁地区和重庆市黔江地区相邻，北与湖北省恩施土家族自治州交界，枝柳铁路贯穿州境5县市，故州府吉首市为湘鄂渝黔边区重要的物资集散地。湘西物华天宝，资源十分丰富，投资开发潜力极大。6神秘的湘西民俗的湘西人文的湘西旅游的湘西神奇的湘西7神秘的湘西三奇：赶尸；放蠱；落花洞女。巫文化：神竒的苗家祭祀、傩文化：活化石“傩堂戏”8民俗的湘西苗家人服饰：，土家、苗家人的服饰富有民族特色和地方特色。家族男子老人，穿无领大袖满胸衣，青年人，头包青布帕或白布帕，呈人字路，着对胸衣，多排布扣，裤子为青、兰布加白布裤腰，鞋子是青面白底。妇女，头结发辫，缠以白布帕或青丝帕。衣长大无领，袖管短而袖口大，向右边开襟胸，襟胸和袖口滚有寸宽五色花梅条或丝绣花条。裤亦喜兰、青布，白裤腰，裤脚大而短，口沿上端贴花梅条，或丝绣花条。鞋稍尖，青面白底，鞋面绣花。劳动妇女不习惯穿袜，多用青、白布裹脚。耳上吊金银质耳环，手腕戴银质或玉石手圈，手指戴金银戒指，胸前挂牙钱，上系有银练、银铃、银牙扦、银珠子等一大串，行走时叮当作响。苗族妇女喜在颈上戴银项圈，上系有银练、银牌、银铃等，头裹青花布怕子，比土家、汉人的长。9赶秋节；哭嫁；………………10人文的湘西沈从文、黄永玉、宋祖英的故乡生产著名的文化名酒——酒鬼酒蜡染的源产地土司王朝的辉煌文化秦简溪州铜柱反映的独立文化11旅游的湘西“走玩湘西”最完美的路线必然包含---张家界，猛洞河，凤凰。猛洞河位于永顺县境内，距张家界80公里，北起永顺县城，南至王村古镇，全长100多公里。人们用“原始古朴、险峻威猛、清秀神奇”来概括猛洞河风景区的风景特点。王村是湘西著名古镇，猛洞河风景区的南大门。数百年间，这里曾是湘西土家政治文化中心。王村古镇依山傍水而建。“德夯”在苗语中的意思是“美丽峡谷”。位于峡谷深处的德夯村，是一个苗族聚居区，也是游人乐于居住的旅游村。12•边城凤凰“一切风景静美而略带忧郁，随意割切一段，勾勒纸上，就可成一绝好宋人画本。满眼是诗，一种纯粹的诗。生命另一形式的表现，即人与自然契合，彼此不分的表现，在这里可以和感官接触。一个人若沉得住气，在这种情境里，会觉得自己即或不能将全人格融化，至少乐于暂时忘了一切浮世的营扰。”湘西走玩，在看似平平淡淡之中，给人浸入肌骨，划过心坎的种种感受。湘西是这样一个地方：没有去过的时候，神秘美丽让人向往；走过玩过，便再也难以忘记。•——沈从文《湘西》13•湘西凤凰，地处三省边陲，距吉首市53公里，是著名作家沈从文的故乡。凤凰古城，四周青山叠翠，江水环绕，至今保持着明清建筑风貌。纵横交错的石板街被岁月磨得光滑发亮，沱江边飞檐翘角的吊脚楼泛着古意，被誉为“中国最美的古城”。•凤凰风景秀丽，名胜古迹甚多，到了凤凰城，熊希龄故居、杨家祠堂、南方长城、黄丝桥古城、沱江吊脚楼、沈从文故居和别具一格的墓……等等名声数不胜数，需慢慢地走，细细地玩。•凤凰人文资源积淀深厚，历史文化源远流长。熊希龄、郑国鸿、沈从文、黄永玉等名人都是从这里走出。美丽的凤凰14美丽的凤凰风景历史风情文化15世界上最美的小城世界上最美的古城湘西独特的民间建筑融合江南的风情特色161718文化名城、名人故里：熊希龄、沈从文、黄永玉19古城的历史•战国时期,属楚疆域。秦昭王三十年（公元前277年）建黔中郡。•汉高祖五年（公元前202年）更黔中郡为武陵郡•元时，统治者为了稳固政权，在渭阳境内设五寨司，五寨长官司驻镇竿（今凤凰县城。明隆庆三年（公元1569年），在凤凰山设凤凰营•明嘉靖三十三年（公元1554年）移麻阳参将驻镇竿城。•清顺治三年（公元1646年）设镇竿协副将，•康熙三十九年（公元1700年）升协为镇，镇竿成为清朝全国六十二镇之一•康熙四十三年（公元1704年）废土司，置凤凰营于今县城，移辰沅靖道驻镇竿。镇竿成为全国八十九道之一•雍正七年（公元1729年），于湘西北设永顺府，辰沅靖道改为辰沅永靖兵备道，镇、道员均住凤凰、治辖范围覆盖整个大湘西二十余州县厅，据载，为全国八大兵备道之一。•凤凰古城现有文物古建筑68处，古遗址116处，明清两代特色民居建筑120多栋。还有明清石板古街道20多条。保存完好的唐朝旧县治黄丝桥古城。20民族之乡：•凤凰是多民族聚居县，主要由苗族、土家族、汉族、回族，以及解放后分配到这里工作和其他原因来本县居住的其它民族组成，其中以苗、土家、汉三族为主，苗、土家族等少数民族人口28万人，占总人口的73.26%，汉族10.75万人，占27.74%。苗族为本县土著民族，分布形成大集中、小分散局面；土家族一般是与汉杂居。21旅游胜地：新西兰友人路易。艾黎讲过“中国有两个最美的小城，一个是湖南凤凰，……”2000年经由“黄龙洞股份”接手著名的8大景2000——2001年著名传播机构凤凰卫视、央视等大范围传播，成为著名的旅游城市到目前为止，凤凰县每年接待的旅游人次已经突破300万，目前已开通3趟旅游环列，每年仅肇庆（茂名）——吉首这一趟旅游专列就为凤凰带来50多万人次的游客。游客不但包括中国大陆、港澳台等地，更包括了美国、欧洲、日本、韩国等外国人士目前是日本、韩国人士最青睐的旅游城市22•城市：•吉首：距湘西土家族苗族自治州首府吉首市仅52公里，30—40分钟车程•怀化：距中国第九大铁路编组站，西南地区重要交通枢纽怀化市90公里，坐汽车到吉首后转火车，车程1－2小时，公路约1.5小时；•张家界：距世界知名旅游胜地张家界290公里，铁路车程2-3小时到吉首，再坐汽车到凤凰。公路约4小时；•交通：•吉首火车站：每天经停开往的列车25列次•张家界机场：每天入港航班22架次，出港航班22架次•怀化火车站：湘黔、枝柳、渝怀铁路呈米字型交叉于此，直达全国各个主要城市，每天经停开往列次95列次•芷江机场：每天出入港航班4架次，每周2、4、6出入港航班8架次•购物：•美丽的凤凰古城在游览过程中很重要的一个环节就是逛古城的工艺品一条街,漫步在凤凰古城青青石板街，各种特产及民族工艺品琳琅满目，让人目不暇接。这里的织锦、蜡染、扎染、银饰等做工独特，具有浓郁的地方特色和较高的艺术价值。逛遍古城，似乎进入了艺术的殿堂，不光是古色古香的民俗建筑、独特的民俗风情，也由于具有浓郁地方特色和很高欣赏价值的民族工艺而让人不得不感叹这块土地的神奇。23第二部分项目说明2425凤凰城简介•“凤凰城”旅游度假山庄，规划用地40余亩，其中一期建设用地17.7亩，包括一栋按照准4星级标准打造的民俗风情酒店，5栋度假公寓，以及近9000M2的综合配套设施（其中包括茶楼、会所、娱乐中心、停车场等），目前竣工率已达到70%（其中酒店及配套部分完工率达到90%，即将进入封顶阶段），项目二期规划用地约26亩，主要是开发江景私享的高尚度假别墅群。“凤凰城”是湘西地区的第一个带有典型旅游、度假特征的地产项目，也是“凤凰”这座世界级人文风景旅游度假胜地第一个面向全国乃至于海内外发售的规模型产品。26凤凰城鸟瞰图27实景抓拍:28凤凰城•第一季潜龙居29案名详解•潜龙：潜龙者，休养生息的精锐之士也，潜龙中的“龙”与凤凰县、凤凰城的“凤”遥相呼应，一龙一凤，构成龙凤呈祥的和谐之局。•“潜龙勿用”为易经首卦中的初九，意寓如龙潜深渊，藏锋守拙，待机而动。•“潜龙冲天”，意寓的则是“蓄势而动”，不动则已，一动冲天，表达的就是怀有远大理想的人士深谋远虑的有意而为之举。30•潜龙居：“凤凰城”的一期工程，一个为有识之士、精英阶层专设的高尚旅游度假社区；但凡明达之士必要“居于山之侧，栖于水之畔”，潜龙居的选址一开始就设定了这样一个不可逾越的条件——要依山傍水，潜龙居正是在背靠植被茂盛的“青龙山”，面对清澈见底的“沱江”的背景下精心而建的，“沱江”是凤凰有名的八景之首，由其沿江两岸独特的民居建筑，江中清澈见底的秀水，江上并排有序的跳岩等景观而闻名于世；“青龙山”则是凤凰县内有名的风水宝地，不少本地民间传说中不可缺少的背景之地；正所谓是动静有形，收发自如——收则可以藏入山林，放则可以通江达海，两个著名的自然景观、真实山水成就了潜龙居的传奇品质，也将使之成为所有有识之士的首善之选31凤凰城旅游示意图32潜龙居简介•“潜龙居”建于凤凰县城以北，沱江以北，紧靠钟灵毓秀、物华天宝的风景名胜“青龙山”，山上植被丰茂、林木葱茏，共植有松、柏、竹等清雅植物近万棵，其间，建有“华翠亭”、“听松阁”、“观澜台”等精美人文建筑，经由“潜龙居”西北面的青石板小道，三五分钟即可到达，赏山观水。•“潜龙居”南临沱江水岸，视野之内，上千米清澈见底的沱江水域尽收眼底，江岸上即是青砖仿古的码头，南通凤凰县城，或步行江上跳岩、或搭乘江边的轻舟，三分钟即可到达对岸的世界文化大师沈从文先生的“衣冠冢”，一睹先生的遗韵。•“潜龙居”按照中国传统建筑的布局原则进行规划，总体规划由著名的大师级画家黄永玉先生的关门弟子毛光辉先生首席操刀，所有建筑的外立面全部采用极具湘西特色的进行渲染和处理，室内采用民间传统的结构及风水学原理进行布局，配合现代、豪华的装修及设施、设备，可谓是完全“古今”特长的“合璧”之作。•建筑间采用景观与植被的手法相互关联，主要应用具有湘西特色的景观小品与具有中国传统人文神韵的青竹加以表现33凤凰城项目的七个组成部分一、产权式酒店：民俗风情酒店(一期)二、酒店式公寓：国际度假公寓(一期)三、湘西非物质文化保护一条街(一期)四、苗族文化博物馆(二期)五、室内演艺中心(二期)六、文化名人家园(二期)七、江边休闲艺术吧(二期)其它配套：会所、停车设施等34一、四星级民俗风情酒店产权式酒店：民俗风情酒店35项目基本数据总面积：10562M2•单间：35.92M262间•标间：48.46M2138间•套间：74.69M26间共计:206套拟报星级：旅游景区酒店，准四星级36酒店建筑设计图:37酒店装修设计图:38二、酒店式公寓酒店式公寓：国际度假公寓是本项目一期的核心内容之二。“潜龙居”的酒店式公寓设于靠山的背面，地形较前栋的四星级酒店平均高出4－8米，所以公寓的景观亦绝好绝佳，酒店式公寓结构上的特点主要表现在“小、巧、全”等方面，主力面积控制在38——58M2以内，30M2左右的居室、客厅、厨卫用房一应俱全，50M2左右的，亦可出2房，同时建筑总体结构上还巧妙的融合了“拆、拼”原则，既可独间购买，亦可连房购买，无论是拆还是拼，均为结构完整，户型完美的寓所。39三、湘西非物质文化保护一条街湘西非物质文化保护一条街是本项目一期的核心内容之三。建筑面积：7000㎡的非物质文化保护一条街，主要是邀请湘西民间具有独特手艺的民间大师级人物来这里生产生活，展示和传承他们的技艺。请他们出山的关键是保证他们有艺可展、有利可图。有