土地一级开发涉税解析

PPT模板下载：行业PPT模板：节日PPT模板：素材下载：背景图片：图表下载：优秀PPT下载：教程：教程：教程：资料下载：课件下载：范文下载：试卷下载：教案下载：“土地一级开发”涉税研讨张玉峰电话:159194933392014年7月23日何为土地一级开发？土地二级开发？经济术语，非税收语言。《宪法》第十条规定：城市的土地属国家所有。国家拆迁政策变化：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第７８号)1991.6.1日起施行，执行20年。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）2011年1月19日起实行《城市房屋拆迁管理条例》拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。征你一头牛，补你一只鸡《国有土地上房屋征收与补偿条例》市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府确定的房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。开发商法律地位变化土地一级开发生地变熟地指对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。原系政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围“土地一级开发”市场化原因：1、政府的力不从心和廉政风险2、二级开发市场环境的严峻典型案例：香江控股2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，顺利二级开发，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。6类土地一级开发模式1、固定收益模式A、土地一级开发由土地储备机构主导，开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务。开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；B、开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续，并组织实施。利润率为开发成本的8%。C、政府承诺收益保底北京模式《北京市土地储备和一级开发暂行办法》每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。优点：计算简单缺点：不容易确认投资总额、政府承担了土地开发主要风险。2、收益分成模式案例：2011年12月16日，荣盛房地产发展股份有限公司公告：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目6500亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。常见两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，明确双方土地出让金分成比例；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。优点：风险分担缺点：1、分享土地出让金的模式也有一定的局限性2、企业收益风险加大主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。“国发〔2006〕31号”文件“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。”上海新江湾城项目上海城投与上海市政府、土地出让金7:3的分成比例操作方式：土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”。3、保底和分成相结合模式较为普遍4、自负盈亏模式即将土地一级开发权推向市场；投资人投标取得开发权，自主开发，自负盈亏。（国家税务总局公告2013年第15号）免税开发模式。5、持有部分优质公建配套设施本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。模式较为少见1999年11月北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。政府赋予了北科建开发区域公司物业的责任。操作关键：1、盈利能力原因、选取优质公共物业2、运营能力几乎等同于盈利能力“6、“一二级联动开发”模式案例：2012年1月5日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：600340）公告：与苏家屯区政府签订了35平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于500亩土地二级开发权进行先期开发建设。常见的2种拿地操作：1、近水楼台先得月2、地方政府“以地偿债”操作关键：1、开发企业对于政府的公共能力2、企业具有卓越的二级开发能力思考：“一二级联动开发”节税筹划的关键环节是什么？“土地一级开发”营业税“土地一级开发”投资人收入土地一级开发的内容：1、代政府拆迁、补偿、安置；2、土地平整、整理；3、代建市政配套设施。“土地一级开发”收入明细：1、代拆迁安置工作的服务收入；2、土地整理活动的补偿收入；3、代建市政配套设施和拆迁安置房的补偿收入；4、从土地增值收益中取得的分成收入；5、土地临时租赁等其他收入。税收政策发展三个阶段地方性规定→总局分类征税→总局免税政策营业税法理土地一、二级开发投资经营收入并无实质性区别政府行为：土地一级开发活动不属于营业税列举征税范围企业行为：开始征税案例1：A开发商一级土地开发。合同约定，由A投资对一宗土地进行整理，最终投资收益归A公司。A公司将项目设计与土地平整劳务承包给一家建筑公司，A公司支付土地整理费3亿元。政府负责拆迁，发生拆迁补偿费用6亿元。整理完毕后，由政府对外实行招拍挂，取得收入10亿元。扣除拆迁费用6亿元后剩余部分全额返还A公司，A公司获得投资收益1个亿。问：A公司取得的投资收益1亿是否缴纳营业税？（一）土地一级开发的地方性税收规定1、海南差额征税模式按“服务业”税目中的“代理服务”差额征收营业税。（琼地税发[2010]33号）“北京首创股份有限公司与海口市政府合作，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司，负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。2、BT（BuildTransfer）（建设-移交）模式政府基础非经营性设施建设项目常用的投融资建设模式模式1：以项目业主名义立项建设对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包方，按“建筑业”税目征收营业税。无论其是否具备建筑总承包资质，问题：分包行为是否扣除分包额计缴营业税？（渝地税发（2008）195号）融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。（湖南省地方税务局公告2011年第6号）、（苏地税规[2013]4号）、（青岛市地方税务局公告2014年第2号）投融资人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的回购款项扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。模式2：以投融资人的名义立项建设投融资人收入按照“销售不动产”税目征收营业税计税营业额：取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）政策依据：（湖南省地方税务局公告2011年第6号）（苏地税规[2013]4号）（青岛市地方税务局公告2014年第2号）问题：如何认定BT项目是以项目发起人，还是以投融资人名义进行立项？对投融资人营业税纳税义务发生时间如何认定？（青岛市地方税务局公告2014年第2号）投融资人营业税纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期的当天预收款项的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（二）总局“分类征税”政策案例2：开发商通过招拍挂购入土地100亩。协议约定，土地出让金入库后，当地财政给予我公司补助3000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁支出。其中：用于拆迁费用1000万元用于动迁户补偿2000万元，公司实际向动迁户支付补偿款1500万元。问：营业税如何缴纳？（国税函[2009]520号）《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》1、提供建筑物拆除、平整土地劳务收入按照“建筑业”税目缴纳营业税。2、代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为差额计算缴纳营业税。案例2解析：（三）总局“免税”政策（国家税务总局公告2013年第15号）《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》1、纳税人投资政府土地改造项目，属于投资行为不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；2、规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入照章征收营业税。第15号公告后，地方配套政策（海南省地方税务局公告2014年第3号）《海南省地方税务局关于“建设-移交”项目营业税问题的公告》1、合同约定投资人不承担投资风险和损益收入按“建筑业”税目征收营业税。2、合同约定投资人承担投资风险和损益的收入属于投资行为，投资收益不征收营业税。3、合同约定代政府支付拆迁补偿、安置费等相关费用的，差额计营业额。土地一级开发收益免税前提1、符合政策所描述的经营模式。即投资人须投资于政府改造的土地项目，履行垫资人与建设方的责任。2、投资方风险自担，自负盈亏（完全市场化）地块挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。土地一级开发经营征免税界定1、不征税对象仅指政府出让土地使用权取得的归投资人所有的部分。2、投资人取得的其他收入须照章纳税。如：临时出租土地收入、处置残土等拆迁物收入等等3、规划设计单位、施工单位取得的劳务收入须征税。注意：不征税政策溯及既往（迟来的爱）（四）520号函与第15号公告的差异1、规范的主体不同520号文规定应该是政府主导型的土地一级开发。投资企业只是受托方15号公告则规范的是企业主导型的开发。政府负责土地一级开发的招投标工作，中标企业完成土地一级开发全过程，政府实施监管。2、主体在土地一级开发中所处环节、地位不同3、投资方的职责权限不同4、对营业税的征免规定也不同土地一级开发盈利的关键1、最核心的内容是优化规划节省开发成本，增加土地价值2、加强企业综合管理能力营业税节税筹划：根据税收优惠政策、税率高低，收益在不同收入类别间适度调整注意：决策合同决定税收企业所得税、土增税处理接案例1：A公司获得投资收益1个亿，是否免征企业所得税？​界定：土地一级开发投资所得是否属于免税收入、不征税收入、或优惠范围。《企业所得税法》第二十六条企业免税收入（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；（国税发[2009]31号）地产公司合作建房，项目未成立独立法人公司的相关政策投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。解析：对投资人取得分红收入属于免税收入。思考：能否参照执行？问题：“土地一级开发”是否涉及土地增值税？《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人问题：“建设-移交”以投融资人的名义立项建设，投资人收入是否涉及土地增值税？“土地一级开发”是否涉及契税？契税的纳税人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地“招、拍、挂”方