满洲里项目介绍

满洲里项目考察汇报——海航置业项目拓展部目目录录••第一部分第一部分项目背景介绍项目背景介绍••第二部分第二部分满洲里房地产市场介绍满洲里房地产市场介绍••第三部分第三部分主要拓展项目介绍主要拓展项目介绍••第一部分第一部分项目背景介绍项目背景介绍••第二部分第二部分满洲里房地产市场介绍满洲里房地产市场介绍••第三部分第三部分主要拓展项目介绍主要拓展项目介绍满洲里市政府与海航集团全面展开战略合作•08年5月刘军春总率领集团七大板块负责人对满洲里市场进行了全面考察，挖掘各个板块在满投资机会。•08年7月，王健总亲自带队考察满洲里市场，对上阶段各板块拓展项目进行了筛选与评价，确认了各板块投资项目。•08年9月，海航置业对地产投资项目作了进一步考察和实质性的推进。集团领导在满确定的主要投资项目•一、机场建设方面•机场二期、临空产业、航空国际口岸•二、旅游方面•国门景区、查干湖景区、小河口景区、航班航线•三、房地产方面•党政办公新区周边地块、东湖牧场、（外事处地块）•四、口岸免税方面•陆路免税、航空免税、互贸区开发、退税免税•五、会展业方面•六、金融业方面•七、物流业方面查干湖景区党政新区外事处土地东湖牧场••第一部分第一部分项目背景介绍项目背景介绍••第二部分第二部分满洲里房地产市场介绍满洲里房地产市场介绍••第三部分第三部分主要拓展项目介绍主要拓展项目介绍满洲里地理位置内蒙古自治区东北部，呼伦贝尔市西部，东邻新巴尔虎左旗，西接蒙古国，南与新巴尔虎右旗相连，北与俄罗斯接壤。中、俄、蒙三国交界地区，是亚欧大陆桥的交通要道，是我国环渤海港口通往俄罗斯及欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道，是我国最大的陆路口岸。满洲里人口状况满洲里市总面积730平方公里，总人口30万，常住人口22万人。内蒙自治区计划单列市，享有省级经济管理权限。城市下辖中俄互市贸易区、合作区、扎赉诺尔区和东湖出口创汇农业区。满洲里宏观经济2007年城镇居民人均可支配收入12768元，增长14.0%，高于自治区平均水平。在岗职工31482人，下降6.4%。在岗职工年人均工资22044元，增长25.1%。2007年满洲里地区生产总值达到80亿元，比上年增长20.3%；财政总收入突破20亿大关，同比增长49.7%，增幅位列盟市第一。满洲里房地产市场发展状况1993199520002006口岸经济增势不减，房地产开发规模更加迅猛发展，当年完成房地产开发投资额4.32亿元，开发面积达46.9万平方米，分别比前一个高峰年--1993年增长了5.2倍和5.5倍。由于受边贸形势低迷影响，满洲里市的全市的房地产开发规模跌落至400余万元、3800余平方米的发展水平。受大规模的招商引资活动及口岸经济再度蓬勃发展等因素影响，满洲里市的房地产开发规模随之再度回升并愈加火爆。当年满洲里房地产开发1.26亿元、施工房屋面积达到15.5万平方米。2007房地产开发项目87个，住宅施工总面积累计达到了455.16万m2。2008年房地产施工面积将达到180万m2，新开工高层建筑达22个。人均住房面积达到28.88平方米，高于自治区和全国平均水平。20012005房地产开发面积继续大幅度增长，当年房地产开发项目87个。房地产开发面积继续大幅度增长，当年房地产开发项目分别是70个。房地产市场开始启动满洲里城市总体规划满洲里市区规划旧区新区满洲里房地产市场供求特点房地产市场开发规模逐年扩张•2005年和2006年房地产开发项目分别是70和87个；•2007年房地产开发项目87个，住宅施工总面积累计达到了455.16万㎡，同比增长29.5%；•截至2008年7月，满洲里市房地产开发项目46个，新开工高层建筑达22个，施工面积将达到180万㎡，其中，普通商品住房125万平方米，经济适用住房5万平方米，拆迁安置楼和廉租住房2.9万平方米，商业用房17.1万平方米。满洲里房地产市场供求特点供求现状基本平衡年份住宅开发面积（万㎡）住宅销售面积（万㎡）住宅空置面积（万㎡）商业开发面积（万㎡）商业销售面积（万㎡）商业空置面积（万㎡）0570.7770.370.421.5221.110.410680.2878.421.8622.8921.351.540779.2962.2417.0517.3116.231.08满洲里房地产市场供求特点住宅房屋市场销售持续稳定增长•2005年销售住宅房屋8796套，住宅平均售价1850元/平方米；•2006年销售住宅房屋8802套；•2007年销售住宅房屋9780套，住宅平均售价2170元/平方米；•2008年1-6月，房屋销售价格同比指数分别为105.3%、99.2%、101.6%、101.2%、102.6%和103.2%，上半年累计平均涨幅为2.2%，住宅平均售价达到2880元/平方米，个别地块住宅达到3500元/平方米以上。满洲里房地产市场供求特点各种类型的商品住宅销售价格普遍都上涨•升幅较大的为多层住宅、非住宅中的商业娱乐用房和其它用房（主要指车库），同比分别上升1.7%和1.5%、6.7%。•房屋在不同地段级别上价格上涨幅度也不同，其中一级地段（繁华商业区）和二三级地段（主要住宅区和一般地区）商品房分别上涨3.1%和3.1%；商业娱乐用房分别上涨2.1%和1.7%。满洲里房地产市场供求特点预测未来商品住宅供应量较大•未来八年内碧桂园约5000亩居住用地开发；•大龙地产约2000亩居住用地开发；•新区建成将有695公顷（约10000亩）居住用地指标。在售项目状况名称裕龙园区世纪金城新天地区位市区西部市区北部市区中部偏西开发商北京大龙地产福建金城地产内蒙古发达地产类型普通住宅普通住宅公寓占地面积（㎡）19.7万14.5万建筑面积（㎡）45万32万15万户型（㎡）70-26550-23050-105均价（元/㎡）322021002800交房时间2008.9现房满洲里房地产市场现状•城市面积小，布局规整并融入了欧式风格•城市整洁，夜景迷人，自然风光秀美•住宅供应量大，自主需求量趋于饱和•住宅人均面积较大，出租量及出租率较高•70-90平米户型畅销，城市住宅均价约2400元/平米•国内往来贸易人群是支撑当地房地产市场的主要人群•住宅项目容积率普遍较低，高层住宅楼极少，别墅及类别墅产品较少•商业市场现状及前景较好，商铺售价较高，但投资回报情况较好•酒店供应量较大，但出租价格仍保持较高水平•当地以木材加工、对外商贸为主要支柱产业•房地产开发的专业性不高，外来开发企业的认同度较高•外来企业纷纷入驻满洲里，争夺土地••第一部分第一部分项目背景介绍项目背景介绍••第二部分第二部分满洲里房地产市场介绍满洲里房地产市场介绍••第三部分第三部分主要拓展项目介绍主要拓展项目介绍••外事处土地合作开发项目外事处土地合作开发项目••党政新区土地开发项目党政新区土地开发项目••东湖草原牧场开发项目东湖草原牧场开发项目••查干湖景区开发项目查干湖景区开发项目项目位置外事处1号开发用地外事处外交会馆中心城区外事处2号开发用地外事处3号开发用地区位现状外交会馆外事处满洲里市中心区碧桂园1号地2号地3号地1号地规划指标•建筑使用性质为住宅、商业。•主要经济技术指标：•①建设用地面积：52953平方米（最终以土地部门实测面积为准）•②规划容积率：≤3•③规划地上建筑面积：≤158860平方米1号地块现状宗地长约346米、宽约153米，三面临街，西侧规划路未建设，地形方正，地势自北向南高差约5米左右；现状土地平整，无地上附着物，市政接口已到红线外，基本达到七通一平，可立即投入施工建设。SWOT分析•区位自然环境宜居•天然坡地地势以及周边的绿地景观提高了项目的居住品质•临近外交会馆，商务会议客群稳定•外事处的合作支持•碧桂园的大社区影响•距离市中心区相对距离较远•当地居民对该区域的认同感不强•地块周边人流量较小，没有商业或其他产业支持•土地容量有限，不具有大盘上市的冲击力•当地政府的支持以及外事处政策的利好•作为对外口岸，满洲里未来将会吸引更多外来投资、往来商贸的机会，给当地带来更大的商机•海航在满洲里各业务网络逐渐形成，地产版块可充分利用上游版块的资源，挖掘有效客群•满洲里市未来商品住宅供应量较大，从目前市场情况看，主流客群仍以当地人为主，未来需求量明显不足•相邻碧桂园项目业态完整，普通住宅、类别墅、酒店、商业街一应俱全，很难从产品功能上寻找差异化项目风险分析政策风险•满洲里未来发展前景基于中俄蒙外贸口岸经济的带动，中国对外政策将直接影响口岸经济的发展，因此也直接牵动满洲里市经济的兴衰。工期风险•由于满洲里气候原因，冬季停工期较长，有效施工期仅有5个月（即每年5-10月），将给项目带来较大完工风险。市场销售风险•满洲里市城市规模较小，固定人口有限，随着碧桂园、裕龙园区等大型住宅项目的集中放量，市场承受能力面临考验，项目存在销售风险。但本项目的区位以及销售渠道，使销售市场开发具有一定保障。••外事处土地合作开发项目外事处土地合作开发项目••党政新区土地开发项目党政新区土地开发项目••东湖草原牧场开发项目东湖草原牧场开发项目••查干湖景区开发项目查干湖景区开发项目满洲里市区规划旧区新区A区B区C区A区现状A区党政办公区建设工程B区现状主要问题•新区分为A、B、C三个区，面积较大，市政基础设施薄弱，目前只有总体规划和在建的市政府办公楼，周边很荒凉，现阶段开展房地产开发风险较大。•对方提出新区土地可以以不低于20万元/亩的价格出让给我司，但我司认为在目前环境下，价格偏高。•对方建议我司在新区投资建设五星级酒店、商业和住宅，根据满洲里市场环境还需进一步论证。••外事处土地合作开发项目外事处土地合作开发项目••党政新区土地开发项目党政新区土地开发项目••东湖草原牧场开发项目东湖草原牧场开发项目••查干湖景区开发项目查干湖景区开发项目项目进展与东湖区管委会进行了第二次面谈，落实东湖牧场项目可开发区域与面积，对方划出1.9平方公里（约合2850亩）的牧场与我司合作，我提出开发面积意见、项目开发构想与建设用地指标意见；对东湖牧场开发区域进行了现场实地考察与调研。土地现状主要问题•对方提出的2850亩的面积较小，不利于项目的规模性建设，建议增加土地面积至5000亩。•作为牧场开发，其建筑物所占土地需争取到建设用地指标，方可实现建筑物产权销售，方可尽快回收资金，但现该区域属于国家草原用地，争取建设用地指标的问题需要对方进一步落实。••外事处土地合作开发项目外事处土地合作开发项目••党政新区土地开发项目党政新区土地开发项目••东湖草原牧场开发项目东湖草原牧场开发项目••查干湖景区开发项目查干湖景区开发项目景区规划查干湖景区查干湖位于满洲里市西郊机场西侧8公里处，景区占地约2平方公里，包括古生物博物馆、爱情岛雕塑、猛犸象雕塑群等景点，景区建设总投资约1亿元。景区现状高尔夫用地现状项目实施方案满洲里市政府拟将查干湖整体转让给海航集团进行后续建设和开发经营，转让价格以项目现实际投入成本为准，初步定价不超过1.5亿元，并无偿提供高尔夫球场用地准予海航集团开发36洞高尔夫球场。项目评价•景区整体性规划理念不强，景区内内各景观规划较分散，投入使用后存在较大经营风险。•由于满洲里气候的特殊性，建设高尔夫球场投资较大，维护经营成本较高，北方高尔夫客群有限，因此开展高尔夫球场开发的风险较大。•政府初步拟将查干湖及周边土地以1.5亿元由海航整体收购，此价格偏高，投资回收期较长，利润率较低。•针对查干湖景区内的规划设计调整与后期经营收益预测由置业主导，难度较大，建议旅业与置业共同完成此项目。ENDThanks