滨海城商业广场项目市场定位简案

XX滨海城商业广场项目市场定位简案2项目概况地理位置：规划建设中的海滨大道和新和大道交汇处建筑面积：28,763平方米其中：商业：14,218平方米（1—3层）公寓：14,545平方米（5—9层，370间房）海滨大道宝安大道新和大道本案项目全景图XX街道办交通示意图3XX关键词酒店交通房地产汽车四星级标准酒店东星永汉酒店开业；银座国际等三星级以上标准酒店亦将面世；台资投资国际五星级酒店动土兴建…宝安大道通车，45分钟横穿宝安，7月初与深南大道链接…从规划、建造、设计上均达到深圳市级水平楼盘棕榈堡花园，二期销售均价7000元/平米左右；鸿荣园禧园项目动工…XX崛起深圳最大电子物流园区…电子XX南浦路段逐步形成汽车销售一条街。大众、丰田、本田、尼桑、奇瑞等国内外知名厂商纷纷在此设立了汽车销售中心…XX，深圳西部耀眼的明珠4XX规划XX将成为深圳西部商贸带核心及西部组团商贸核心的双核心区域。西部组团核心，XX中心区、综合生活服务区，商业和商务配套前景广阔。未来深圳西部工业组团商业核心深圳组团规划图深圳商业规划图5XX经济XX2006年实现生产总值112亿元，同比增长16%；实现规模以上工业企业产值335亿元，同比增长18%；实现加工贸易出口额48亿美元，同比增长11%；各社区人均集体分红1.5万元，同比增长10％。连年外资引进占宝安20%以上的骄人业绩从侧面展示一个更有国际视野的西部制造业基地和综合商贸区。值得一提的是，在工业企业总数没有明显增加的情况下，主要经济指标继续全线飘红，说明第三产业正在快速发展。112亿2006年2005年2004年96.6亿85亿国民生产总值西部重镇，具国际视野的西部制造业基地和综合商贸区6XX产业结构三大产业比重1%78%21%第一产业第二产业第三产业XX农业在XX国民经济中所占比例只有1%多一点，基本难以影响XX的国民经济发展；工业产业以传统电子、五金等加工业为主，在占整个国民经济占了绝对多的比例；第三产业占街道三大产业的比重为20%多，税收占街道总税收的三成多。政府意识到第三产业发展的重要性，正在在积极调整产业结构，第三产业日益成为新的经济增长点。051015202530352001年2006年第三产业税收占街道税收比例图2001年2006年产业机构积极调整，第三产业快速发展7XX人口概况XX街道总人口近100万，户籍人口2.7万，其中95%以上为外来人口。XX街道作为未来深圳西部工业组团的核心，外来人口必将进一步增加。沙井人口结构图95%5%户籍人口外来人口0204060801002004年2005年2006年2004-2006沙井人口增情况2004年2005年2006年人口增量巨大，营造无限商机8宝安大道全线贯通2007年7月初，总投资22.9亿元总长32公里的宝安大道与深南大道贯通；未来预计到2009年海滨大道将会道横贯XX。【新安联检站】91、项目定位10XX滨海城商业广场定位【XX餐饮、娱乐、生活/商务居住新地标】为消费者提供集餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，同时兼具酒店及商务居住功能的消费生活立体空间；致力于给XX人带来全新的本地快乐消费一站式消费的新理念；树立商业文化品牌，给XX注入不一样的商业文化。112、项目业态功能划分12项目功能定位经济型连锁酒店白领公寓商务公寓大型粤菜酒楼新型娱乐设施高品味休闲餐饮\休闲\娱乐\商务功能齐备13商业项目业态比例划分功能业态面积（平方米）功能比例（%）餐饮粤菜酒楼500040.5西餐300日韩料理200娱乐KTV量贩250037.6酒吧700电玩城400桌球俱乐部700网吧800休闲茶艺馆60018.8足浴休闲1800咖啡厅150公寓配套干洗店503.1便利店70健身房300合计1357010014业态建筑面积㎡租赁价格（元/㎡）租赁年限（年）免租年限（月）粤菜酒楼2412+217018109—12西餐3004533日韩料理2004533酒吧7004553—6咖啡厅1504533干洗店504533便利店704533一层剩余街铺2204522量贩KTV250018106—9网吧1000233--53茶艺馆200183--53—6电玩城600233--53足浴休闲1800193—56桌球城700243--53健身房370203--53业态租赁条件15特色酒吧大型餐饮特色酒吧西餐咖啡料理酒店大堂银行一层面积：1980平方米租金：22.7元/平方米/月租期：10年免租期：9—12个月面积：50平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3个月面积：70平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3个月面积：650平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3个月面积：700平方米租金：45元/平方米/月租期：5—8年免租期：3—6个月主要设置满足公寓部分配套的同时，要打造西餐、酒吧、咖啡厅为主的休闲娱乐一条街。一层商业规划16二层商业规划大型餐饮量贩KTV面积：2170平方米租金：22.7元/平方米/月租期：10年免租期：9—12个月面积：2500平方米租金：18元/平方米/月租期：10年免租期：6—9个月17足浴休闲茶艺馆桌球俱乐部网吧电玩城健身房三层面积：700平方米租金：24元/平方米/月租期：3—5年免租期：3个月面积：200平方米租金：18元/平方米/月租期：5年免租期：3—6个月面积：1000平方米租金：23元/平方米/月租期：5年免租期：3个月面积：1800平方米租金：19元/平方米/月租期：5—8年免租期：6个月面积：600平方米租金：23元/平方米/月租期：3年免租期：3个月面积：370平方米租金：20元/平方米/月租期：3年免租期：3个月三层商业规划183、公寓部分定位191XX经济龙头为工业,工业的繁荣带动了商务往来的增多,随之而兴盛了本地的酒店住宿业。近年，多家酒店、宾馆先后开业。2星级酒店和旅馆各占据高端和低端客户群体。大多数普通商务客但选择了消费不高且服务又到位的的经济型商务酒店3随着经济发展，商务往来将越频繁，酒店住宿业前景广阔。XX酒店市场概况20经济型酒店商务公寓+白领公寓+客户群主要以往来周边工业区企业的商务客户为主，主要是短期临时租住客户群主要以往来周边工业区企业的商务客户和周边企业的高管人员，主要是中长租住客户群主要周边工业区企业的白领和高级技术工人，以长期租住为主依据经济型酒店的一般套房数量及片区竞争结构，集合项目公寓数量过多，不可能全部作为经济型酒店用房，我们对本项目的公寓进行功能划分：经济型酒店120间、商务公寓90间、白领公寓160间。公寓定位21公寓功能划分示意图商务公寓（6—9层）白领公寓经济型酒店商务公寓（6—9层）120间（约4732m2）90间）160间22类型条件连锁经济型商务酒店商务公寓白领公寓租金10元/平方米/月1200元/间/月650元/间/月租期10年以上按月租赁租赁优惠条件免租期（包括装修期）12—18个月无免租期租金递增第四年开始，按3%递增第二年开始，随市场情况递增押金两个月押金两个月押金公寓各部分租赁条件23主力店代表商家：春满园、新梅园、胜记、北海渔村、海港城、东江丽景、粤延轩、金粤轩等；次主力店代表商家：加州红、酷比龙、DJ量贩式KTV、希莉娜量贩式KTV、红馆量贩式KTV、欢乐颂量贩式KTV、好乐迪KTV、山水量贩、时尚PARTY、K-BOX、金色年华、红馆娱乐广场、港龙城卡拉OK、雨花（CHANNELK）、千足美足部健康中心、惠美足浴休闲中心、威娜丝国际发型连锁足浴保健中心等。经济型酒店目标商家：七斗星商旅、如家快捷、联盟之星、岭南佳园、莫泰168、7天、速8酒店、华天之星、汉庭酒店、青年旅舍、锦江之星等。备注：目标商家24