潍坊白浪河商业项目整体发展定位分析

中国海洋大学硕士学位论文潍坊白浪河商业项目整体发展定位分析姓名：姜传龙申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：王元月;姜之东20090601潍坊白浪河商业项目整体发展定位分析作者：姜传龙学位授予单位：中国海洋大学相似文献(10条)1.学位论文邓葵中国商业地产发展对策研究2009从八十年代开始，国内房地产行业一直是“宏观经济调控”调控的对象。直接表现为基本建设，从过去的楼、堂、馆、所的建设，到今天的“房地产行业”。历次似乎一直“受伤”的都离不开“房地产”。这与房地产行业在三十年来的经济改革与发展当中，担当的角色不相匹配。近几年来，从“双防”到“一保”相关政策思路的出台，其重点与着眼点放在房地产金融和行业管理上。房地产行业当中新军突起的商业地产似乎命运不济，刚形成独有的行业雏形，就被“房地产”金融大环境裹进风雨激荡中。目前国内商业地产究竟怎样?随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。然而，随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。如何在挑战中求得生存，同时抓住机遇寻求新的发展，如何通过创新的对策来解决商业地产发展中遇到的种种问题，为此，笔者通过以下的论述希望能够找到一些解答或至少是一些建议或启发。一是，到底什么是商业地产，商业地产主要包括的是什么，商业地产应该如何定义；二是，我国商业地产目前的发展现状，通过对于现状的一系列分析总结出目前商业地产发展中存在的问题，包括宏观环境和企业本身的；三是分析了目前商业地产发展所面临的机遇和挑战；四是通过对于商业地产在国内外一些成熟市场内的发展找出其成功的经验借鉴；五是基于对于商业地产国内外先进经验的总结探索出适合国内商业地产市场发展的对策。本文从国内商业地产的现状及趋势出发，分析商业地产存在的问题，总结出商业地产的核心是“商业”和“地产”的复合产品。因此，从商业地产行业出发，将商业组合、规划、营运与商业建筑策划、金融投资相结合，从地产建设角度出发，将房地产投资与商业长期投资结合，既有地产投资收益，又有商业物业长期经营收益。本文试图通过以上研究与分析对商业地产有一个较为全面的了解，在将商业地产全面了解以后，对于商业地产投资商、开发商、运营商，从商业地产全过程把握自身角色、专长核心业务，也通过分析试图让一些领导者对商业地产有个全面了解，权当决策时有个参考，不致于习惯性操“行政之刀”解“市场之牛”。本文试图通过对商业地产现状及商业地产过程、产品风险、投资退出的分析，让商业地产成为一个普通产品开发。商业地产如果能在政策、法规尤其是金融政策上、法律上、产品和渠道上有所完善，其实它与证券、债市一样，是一个完全流通的产品，而不是宏观经济中不可驾驭的“洪水猛兽”。2.期刊论文崔晶莉我国商业房地产市场利用外资分析-合作经济与科技2009,(19)商业地产由于其良好的保值性和收益稳定性一直是外资投资的热点.本文分析外资在我国流入商业地产市场的形式,以及对我国商业地产市场的影响,提出利用外资的建议.3.学位论文郭良超商业地产经营模式的研究——以鲁能泰山广场为例2006近年来，商业地产中由于购物中心利润空间的诱惑，其商业形式备受房地产开发商的青睐。从而导致全国各地的商业设施开发在2003年达到了历史新高，时至今天这股热潮依然未退，然而其表面喧闹的背后，许多亟待解决的问题也同时摆在了开发商的面前。面对竞争激烈的房地产市场，积极吸收国内外的先进理念，制定适合市场的权变开发原则，已经是开发商们不容置疑的突破瓶颈。众所周知企业的发展如果一味照搬别人的而没有自己的创新，最终给自己的企业带来的只能是不良的后果。商业地产项目开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现其利润，但是由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响也大，因此其风险很大。从而要求企业所处的环境与其经营模式要相互适应。由于房地产业在新中国成立之后发展时间不长，商业地产的发展时间更短，有许多方面的问题还有待进一步的完善，在众多问题中，商业地产经营模式的选择越来越受到房地产开发商的重视。在国际上商业地产的经营模式中，大致为两大类，即出售产权和不出售产权的经营模式。不出售产权的经营模式是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，它是发达资本主义国家，尤其是欧美国家商业地产中经常采用的模式。但是我国的商业地产出现也不过才十几年的时间，无论是商业地产开发商还是商业地产的开发环境还都没有达到成熟的阶段，采用这类经营模式会给商业地产的开发带来一定的困难。那么在我国现阶段商业地产发展还不完善的情况下，选择一个适合商业地产的经营模式就显得非常的重要。虽然不出售产权的经营模式在我国很难得到直接地应用，但是它毕竟是商业地产经营模式发展的趋势，而且国外商业地产的操作实践和经验对于我国商业地产经营模式的选择有着很多借鉴之处。所以本文首先对国际上商业地产的发展情况作了介绍，又对国外商业地产经营模式的采用情况作了进一步的说明。同时对于国内在商业地产出现的五种模式的选择依据，及五种模式的优势和劣势进行了和阐述，这些对于一个具体的企业在经营模式的选择上都有一定的借鉴意义。理论还要与实践相结合才能体现出它的研究意义，否则也只能是理论上研究。于是我选择了鲁能泰山广场项目作为研究的对象，在经营模式的选择上进行了理论结合实际的探讨。在研究了国内外商业地产经营模式的使用情况和国内出现的几种经营模式的优势、劣势之后，结合此项目和企业的自身情况，大胆地将不出售产权中的分零租赁不售产权的经营模式与出售产权中的整体租赁，出售产权的返租模式以七比三的比例有机地结合在一齐。由于这种模式还没有具体的企业在实践中操作过，所以风险也是在所难免的，本人又分析了这种组合经营模式所面临风险，并提出了风险的控制措施。此种组合的经营模式也是本文的创新之处。希望这种模式对于国内商业地产企业在经营环境不太完善的情况下有一定的借作用。4.学位论文马洪波基于消费者角度的商业地产研究2006随着房地产市场的蓬勃发展，对房地产行业的理论研究也越来越多，但是目前的大部分研究都集中在对住宅的研究，对商业地产的研究不多，少有的对商业地产的研究也集中在城市商业地产布局和商业地产投资，真正的去挖掘商业地产本质的研究几乎是个空白。本篇论文从消费者角度出发对商业地产进行了研究，深入的分析了消费者对商业地产总量和结构的影响，消费者与商圈的关系。本文运用消费者的出行行为和需求理论来指导商业地产项目的定位与布局，同时根据消费者的空间行为特征对商业建筑的设计与商家进行了讨论。最后把对消费者的研究应用到了上海市的商业地产布局和实际的商业地产项目中去。本文结合消费者行为学、心理学、社会学、房地产学、建筑学、城市规划学和经济学，进行了交叉学科的研究，为以后商业地产的研究提供了一个样本，具有较强借鉴意义。5.期刊论文荆桥沈阳投资扎堆商业地产-城市开发2005,(9)5月份七部委房产新政的出台,令全国的房地产市场泛起了层层涟漪,据有关部门统计,虽然沈阳市为省会城市,但是房地产市场并没有形成泡沫,也没有形成大量的投机炒房者.沈阳的房地产市场还是以自居为主,以满足拆迁和第一置业的需求,投资只是购房者中较少的一部分.2004年,沈阳商品住宅套数比2003年增加了1.6%.从统计局的房价数据看,通过全部的销售总额除以销售面积的计算方式,2004年的均价和2003年基本持平.6.期刊论文甘梁南宁市商业地产开发亟待提升-南方国土资源2004,(8)进入2004年,南宁房地产市场迎来了防止房地产市场过热的警告和房地产市场出现泡沫的惊呼.有专家认为真正的市场经济需要一些可控的泡沫,也就是说市场需要商家的炒作,否则一个波澜不惊的市场谁会来关注和投资呢?7.学位论文李冰我国商业地产市场定位评价指标体系的研究2006近年来，由于住宅房地产市场的产品同质化、竞争激烈化和城市地价攀升，住宅房地产市场利润水平不断下降，不少综合体房地产开发商转而投资开发商业地产项目以期获得较大利润。开发商从住宅开发到住宅底商开发到纯粹商业地产开发，所依赖的经验依然是住宅开发经验，而商业地产综合了零售业和地产业两大行业的特点，涉及到的价值主体很多，其复杂性远非住宅市场可比拟。盲目开发的直接后果已经显现出来，目前我国部分城市商业地产空置率近30％，造成了巨大的浪费，开发商期望的高利润也成为了空中楼阁。造成这种现状主要由于我国商业地产的开发目前属于实践领导理论阶段，缺乏开发商可以参考的理论研究。因此，对商业地产市场定位的理论研究是一项必要的工作。本文结合我国商业地产的实际情况，对商业地产市场定位评价指标进行了寻找、归纳和分类，构建了商业地产市场定位评价指标体系，运用层次分析法对各指标赋予权重，并运用模糊综合评价与专家打分相结合的方法构建了综合评价模型。文中针对目前我国开发商对商业地产市场定位研究的需求，提出一个循序定位与最终评价相结合的思路，既方便开发商在市场定位过程中参考，又可以在决策后进行评价以方便修正和补充方案。8.学位论文杨文武六安国际汽车城项目投资决策风险防范及运营研究2008本文尝试利用商业地产在投资决策过程中有关风险防范理论和实践知识，来分析和研究六安国际汽车城项目在目前国家针对房地产市场相续出台一系列宏观调控政策的背景下，该项目投资的可行性和必要性。通过分析商业地产项目在投资决策与运营中潜在的风险及相关防范措施、商业地产项目运营中的市场供求规律、开发及运营管理规律、开发运营过程模式规律、招商规律、公共关系规律、商业地产开发建设规律、商业地产的资金运营及资本运作规律等。研究该项目的政府产业政策、法律法规的制定和执行、开发运营的宏观综合协调、人才队伍建设、组织保障、教育培训体系、行业管理、市场调节、经济结构管理、产业链条延伸等，尤其是在全国各地汽车城项目纷纷上马，安徽已建成的汽车城项目在整体运营状况并不十分理想的情况下，如何充分利用当地地方政府的相关优惠政策，合理地趋利避害，应用相关理论全面地分析和研究该项目在投资决策过程中可能存在的风险及运营过程中存在的问题，以制定出切实可行的防范措施和符合实际的运营模式，从而对该项目在投资决策和运营中的风险加以控制和防范。探求如何通过建立自身独特的运营模式来确保该项目的成功运营，以保证开发商、投资商、经营者三方利益。最终实现最大限度地减少试错成本，促进该项目的快速、健康、可持续的发展。以达到投资效益最大化，并最终实现建一个龙头市场，搞活一方经济，富一方百姓，实现经济效益、社会效益双丰收。9.期刊论文旅游地产商业地产在西部的发展-新西部2005,(5)中国房地产市场经过近10年的迅猛发展,开发理念已逐渐成熟,开发商越来越重视房地产市场的细分和项目的专业定位,各种类别和形式的地产项目在大江南北风起云涌.近年来,随着旅游产业的蓬勃发展,旅游商业地产已被国内一些实力开发商所看好,中国西部以其深厚的人文底蕴和得天独厚的开发资源,使旅游商业地产开发具有广阔的发展空间.从我们自己的的项目看,主要有两点思路与大家探讨,第一点是以世界眼光来开发区域旅游地产,第二点是深度挖掘文化价值,推动产业链良性发展.10.学位论文赵婷商业地产项目定位的决策评价研究2008近年来由于住宅房地产市场的产品同质化、竞争激烈化以及国家宏观政策调整导致的城市地价攀升,住宅房地产市场利润水平不断下降,不少综合体房地产开发商转而投资开发商业地产项目以期获得较大利润。开发商从住宅开发到住宅底商开发到纯粹商业地产开发,所依赖的经验依然是住宅开发经验,而商业地产综合了商业、地产业两大行业的特点,涉及到的价值主体很多,其复杂性远非住宅市场可以比拟。商业地产项目定位虽然在整个地产开发运作过程中表现形式只是一个分项工作,却包含了资金回收模式和开发技术等的大部分内容,反映了投资方案