烟台新天地项目第一阶段汇报

烟台新天地项目第一阶段汇报[伟业顾问2008年3月21日]烟台新天地项目第一阶段汇报初步定位结论基本假设用地分析供应市场研究需求市场研究基础研究经济测算，综合分析汇报框架项目面临的核心问题项目开发背景分析烟台新天地项目第一阶段汇报项目开发背景分析烟台新天地项目第一阶段汇报位于东部新城，伴随市政府东移，发展潜力大。用地规模约16.7万平米，总建面约30万平米。规模中等，属莱山中体量开发。项目开发背景分析项目的产品形式组合、目标客群定位等对于“中体量开发”的项目来说非常重要！该区域商品住宅项目的开发既充满机会，又面临不够成熟的风险！烟台莱山机场滨海工业园莱山经济技术开发区烟台大学园区烟台新天地项目第一阶段汇报地块方正，可充分发挥用地价值；项目开发背景分析地块优势明显，但一定要考虑产品供应及解决配套问题，方能营建出适于市场需求的项目！现状为农田，地势比较平坦;地块紧邻大学城、教育资源丰富、人文气息浓厚；本项目地处两条主干道的中心位置,紧邻规划中的学院路，交通极为便利；周边配套匮乏，需小区自身强化。烟台新天地项目第一阶段汇报开发商预期－品牌与效益并举。新天地公司为金海集团下属企业，企业资金实力雄厚，多元化发展；本项目为新天地公司进行商品住宅开发的第一个项目，一方面希望该项目能够顺利实现销售，快速实现资金回笼；第二方面希望能够树立良好的社会知名度和美誉度，为今后的发展建立良好的开端；第三方面，希望能够积累一定的开发经验，有助于企业今后的长足发展；希望能将本项目打造成莱山区的中高端项目，为集团今后的发展奠定下坚实的市场基础。项目开发背景分析“顺利实现销售”、“快速资金回笼”意味着要顺应莱山市场实际情况，多方位降低项目开发风险！烟台新天地项目第一阶段汇报项目面临的核心问题烟台新天地项目第一阶段汇报如何在顺应市场的前提下，降低项目开发风险，提高项目竞争力，实现快速资金回笼，创造良好的市场口碑，为新天地项目的长足发展奠定坚实的基础。项目面临的核心问题如何解决：深度梳理市场，深度挖掘产品，注重整体规划，精细化产品设计，设计中增加产品亮点和附加值、拥有专业的营销团队等。烟台新天地项目第一阶段汇报项目用地分析宏观分析——城市尺度中观分析——区域尺度微观分析——地块尺度烟台新天地项目第一阶段汇报牟平区福山区莱山区芝罘区黄海烟台行政区划概况烟台市区宏观分析烟台的城市中心区集中在芝罘区，随着政府的东移，莱山区将成为新的城市中心区。烟台新天地项目第一阶段汇报烟台区域发展规划牟平区福山区芝罘区黄海莱山区经济技术开发区环城高速观海路（206国道）滨海路烟台莱山机场市人大政协市委市政府大学园区养马岛烟台火车站宏观分析现状莱山在配套方面尤显不足，但得天独厚的人文气息是其他区域所不可比拟的！烟台城市发展沿海岸线方向东移，莱山必将发展成为新的城市中心区烟台新天地项目第一阶段汇报牟平区——未来城市的新兴区域。近几年，牟平区不断加速房地产市场的发展步伐，虽然和其他四区相比，在发展势头还不能齐头并进，但开发的楼盘越来越多，尤其是旧城改造工作已经全面启动，已先后完成了几十个项目改造工作。莱山区——新旧楼盘争奇斗艳。从2007年以来，随着南山世纪城、天合城等项目的陆续推出，莱山区产品供应变得趋于丰富,以相对较高的居住品质、良好的发展前景、现代的配套设施，为烟台市民提供着品质更高的物业。芝罘区——价格平稳上涨。芝罘区中心地段的市场将由滨海景区、胜利小区、海港路地块三大主角领衔，形成兼具品牌、规模、品质的形象性、标志性大盘。考虑到这里土地的稀缺性、配套的成熟度、市民对中心区的依赖性等，房价上涨趋势应坚挺而稳定。此外，中心区大盘较少，而且未能集中推出，亦是支撑房价的因素之一。开发区——地产开发多面扩张。作为一个新兴城区，开发区的发展一直与外来投资、人口密切相关。其房地产发展同样如此，外来人口是支持开发区房地产发展的重要因素。福山区----楼盘供应量大。福山区供应量一直比较大，其价格也相对较为平稳，基本以满足中低收入者为目标，价格增长不像其它区域那么快。烟台区域发展规划宏观分析烟台新天地项目第一阶段汇报房地产投资、开发快速持续增长住宅销量平稳、销售价格走高海景房的市场接受度较为理想首开集团、海信地产、阳光100、SOHO中国、世茂集团……，地产大牌公司相继进入，带来了相对发展成熟城市先进的产品理念，将本地项目之间竞争点拉升到高品质层次。烟台房地产市场价值已经被广泛认可说明烟台房地产市场的未来几年仍然存在较大的发展空间宏观分析烟台新天地项目第一阶段汇报莱山———烟台第九届规划，充分展示了莱山作为行政、科教、旅游等为一体的区域魅力。中观分析烟台新天地项目第一阶段汇报本项目距离莱山经济技术开发区10分钟本项目距离滨海工业园10-15分钟本项目距离机场20-25分钟烟台莱山机场滨海工业园莱山经济技术开发区烟台大学园区本项目莱山区域内有三条主要干道分别为滨海路、观海路和迎春大街。莱山与各区域的联系毗邻大学园区规划中的学院路，大大便利于本项目与莱山中心区域的快速切换中观分析烟台新天地项目第一阶段市场报告观海路以东版块分析观海路以西版块分析星海湾橡树湾上海滩花园本案天合城四季花城世纪华府观海路西东红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围。红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。中观分析府前花园世纪华庭烟台新天地项目第一阶段市场报告该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一，作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间；该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位；由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景可供开发的土地所剩无几，该板块发展受到限制，预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。中观分析观海路以东版块分析莱山区域发展规划烟台新天地项目第一阶段市场报告中观分析观海路以西版块分析该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比较理想；由于市政府的东迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善，该板块具有明显的区位优势和发展前景，其中以市政府周边区域为开发热土，价格呈现较快的增长趋势。莱山区域发展规划烟台新天地项目第一阶段市场报告莱山区域发展规划中观分析未来新城区：本项目周边商业配套比较缺乏，但是伴随政府东移，周边配套建设有待跟进，区域未来配套有预期可待。沿海地带：景观及环境资源优势明显，海景房的市场接受度较为理想。交通便捷：区域的整体交通条件畅达，伴随学院路的开通，将大大提高本项目的出行便捷程度。人文氛围：得天独厚的人文资源优势，为区域的市场印象加分。经济开发区：发展潜力大，带动更多产业快速发展。本项目位于莱山学院路，毗邻大学园区，周边交通便捷，但配套不足也明显存在，因此，就区域的市场环境而言，本项目有很大的机会，但也有挑战！烟台新天地项目第一阶段市场报告地块概况微观分析总占地面积：16.7万平米，其中，城市道路用地3.1万平米，绿化用地2.05万平米地块规整，可建设用地11.56万平米目前为农田，地块中有成树和池塘距离大海约1.5公里四至情况：东至规划路，西至用地边界及规划路，南至学院路，北至规划路规划道路红线宽度：学院路红线宽50米，北侧规划路30米，东侧规划红线宽40米，中部及西北侧规划路红线宽20米。本案本案烟台新天地项目第一阶段市场报告规划中的学院路穿过社区南侧为公共绿地地块内北侧规划一处25班小学，用地不少于2.25公顶西区北侧为商业住宅（已立项），地块西侧为100亩左右的住宅小区，地块东侧为科技服务用地北靠烟台大学文经学院，东临清华、北大、烟大三校科技园，西临滨洲医学院附属医院及体育公园，南临莱山一中，教育配套得天独厚。项目周边居住氛围尚不浓厚，目前只有一些村民小区。项目周边生活配套匮乏。烟大文经学院规划中的商业住宅学院路本案本案莱山一中科技服务用地三校科技园规划中的100亩左右住宅小区体育公园公共绿地公共绿地地块概况微观分析烟台新天地项目第一阶段汇报微观分析地块周边景观条件北南西东地块内部不同位置具备一定用地价值的差异性，结合用地价值的区别，合理进行项目总体规划布局！项目北侧:南山世纪城三期两栋写字楼一栋酒店项目东北侧:烟台农业学院项目南侧：莱山一中项目中间：规划中的学院路烟台新天地项目第一阶段汇报地块北部区域：——距离海景1.5公里，10层以上可以看到海，景观条件较好——毗邻烟大文经学院、三校科技园，人文氛围浓厚——道路及周边的视觉感受良好地块南部区域：——紧邻公共绿地，视觉景观条件好——距离莱山一中较近地块西部区域：——规划中有两个住宅项目，其中一个已立项，另一个占地约100亩左右，如已立项项目与本项目的推出时间趋同，则会对本项目形成一定的销售压力。地块东部区域：——有规划中的科技服务服地微观分析地块周边景观条件烟台新天地项目第一阶段汇报用地分析结论宏观：房地产投资、开发快速持续增长；住宅销量平稳、销售价格走高；地产大牌公司相继进入，带来了相对发展成熟城市先进的产品理念；烟台房地产市场价值已经被广泛认可，未来几年仍然存在较大的发展空间；伴随市政府东移，莱山区将成为新的城市中心区，未来发展趋势良好。中观：各项目海景房的市场接受度较好；现状莱山在配套方面尤显不足，周边配套建设有待跟进，但是伴随政府东移，区域未来配套有预期可待；得天独厚的人文气息是其他区域所不可比拟的，区域印象较理想。微观：地块具备一定的视觉景观条件；地块现状较为规整。双新！——具备打造中高品质住宅项目的潜力！——更加要求发展商定位明确，重视产品的营造！烟台新天地项目第一阶段汇报供应市场研究烟台住宅市场整体供应情况竞争区域供应市场特点研究烟台新天地项目第一阶段汇报烟台住宅市场整体供应情况芝罘区莱山区牟平区开发区福山区莱山区伴随市政府东移，该区域必将成为新的城市中心。客户购成以福山居多，芝罘、莱山和开发区客户各占一部分，此外，还有少量外籍客户；芝罘区烟台中心城区，区域发展成熟；客户群以芝罘本地客户为主，并有一部分开发区、福山客户。烟台新天地项目第一阶段汇报烟台住宅市场整体供应情况芝罘区莱山区牟平区开发区福山区牟平区1995年撤县建区，目前区域发展相对滞后；与烟台市区距离远，关联性较弱；商品住宅市场开发刚刚起步，市场及消费不成熟；客户群：牟平本地客户为主，其他区域客户较少。福山区地处烟台内陆位置，不临海；客户群：以福山本地人为主，同时有部分开发区客户。开发区沿海经济开发区，1984年成立；客户群：以开发区、福山区、芝罘区客户为主，同时有部分韩国人在此购房烟台新天地项目第一阶段汇报供应市场研究烟台住宅市场整体供应情况竞争区域供应市场特点研究烟台新天地项目第一阶段汇报竞争区域市场整体供应特点竞争区域典型个案分析区域市场研究结论确定竞争区域烟台新天地项目第一阶段汇报供应市场研究烟台住宅市场整体供应情况竞争区域供应市场特点研究竞争区域及项目确定竞争区域市场供应特点研究竞争区域典型个案分析竞争区域市场研究主要结论烟台新天地项目第一阶段市场报告竞争区域及项目确定我们在选取本项目研究区域时，以莱山区域为主，同时兼顾了其他区域的代表性项目。牟平区福山区莱山区芝罘区黄海莱山烟台新天地项目第一阶段汇报类别代表项目特点简述莱山区开发项目海天四季花城、星海湾、橡树湾、世纪华庭、天合城、上海滩花园、南山世纪华府、府前花园市场化程度一般，南山地产开发的项目相对知名度和影响力高其他区域开发项目世茂海湾一号、星河城、西海岸市场化程程度一般早期开发的小区金沟寨、布莱小区户型设计较差，物业管理差，园林规划匮乏竞争区域及