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1部门–文件名二、总图A-1期2集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1总图篇2.1.1区位2.1.2周边交通2.1.3周边分析及产品竞争策略2.1.4规划设计条件及地方规范解读2.1.5规划设计原则2.1.6规划风险管控2.1.7溢价策略2.1.8分项指标2.1.9建筑退界及间距分析2.1.10园区交通分析2.1.11场地标高（含竖向及防潮堤专题）2.1.12场地剖面2.2地库篇2.2.1地库设计原则2.2.2人防设计（人防异地建设专题专题）2.2.3地库平面及车位指标2.2.4层高及顶板覆土高度2.2.5地库疏散及送排风设计2.2.6地库排水方案2.3设备及配套篇2.3.1强电系统（外线）2.3.2强电系统（内线）2.3.3弱电系统2.3.4给水/消防系统2.3.5其他给水系统(插入水系专题)2.3.6排水系统2.3.7热力系统2.3.8燃气系统2.3.9管线综合2.3.10物业用房2.3.11垃圾站2.3.12公共卫生间、保洁工具间2.3.13幼儿园、中小学目录3集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1总图篇2.2地库篇2.3设备及配套篇返回目录4集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.3周边分析及产品竞争策略莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋齐全。2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一线海景项目主力户型150-300平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万方，对项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层住宅，目前售价5000元左右。策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680㎡.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套，且产品力极度低下。东海城檀珑湾迎海花园原石滩紫金山庄天越湾马山寨南山世纪城海天雅筑中冶项目金地项目橡树湾纯住宅住宅、别墅海融项目5集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板请插入项目用地现状2.1.4规划设计条件A02A04A06A08A09A03用地区域烟台养马岛项目A地块A-1期编号A02A04A06A08A09A03合计用地性质居住居住居住居住商业金融商业金融地块面积102519.499141.35119005.584876675075.0510013.16454520规划建筑面积615116939811900539012750754005368006容积率0.60.710.810.4限高18米20米20米20米18米5米建筑密度＜35%＜35%＜35%＜35%＜40%＜40%绿地率＞40%＞40%＞40%＞40%＞30%＞20%其它6集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.4规划设计条件—对项目有重大影响的当地特殊规划政策编号政策类别当地政策要求1需建设地下层数1、多层地下不少于一层2、高层地下不少于二层2车位配比1、公建每百平方米1.5辆，且地上不少于总车位的30%2、住宅区停车全部采用地下停车场，且不少于2车位/户3建筑形式1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式为主；4建筑节能太阳能热水器应与住宅一体化设计1、12层及下太阳能设置比例100%2、12层以上太阳能设置比例50%5建筑间距1、住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.8倍；与其后面各类住宅间距不小于16米。6规划配套1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于300平方米；2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米；3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积0.5%物业管理办公用房，超面积部分以成本价提供（2）、成本价提供总建筑面积0.5%物业管理商业用房，超面积部分以市场价提供7容积率认定当地下室建筑露出地面的1、高度小于1.5米时不计入容积率计算；2、高度大于1.5米且小于2.2米时，按该层地下室建筑面积的一半计算；3、高度大于等于2.2米时，按全面积计算；7集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.4规划设计条件—项目用地现有情况说明1.烟台属七度抗震区;2.场区地质情况:地质：场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂（3)淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩;水位：1)稳定水位标高介于0.96-2.41米；2)地下水位变化主要受季节和海洋潮汐影响。水质：1)大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性，04、06地块详勘结果为强腐蚀性;2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性。结论：地质情况较差，项目需注意地基处理后的地基承载力和场地不均匀沉降。吹填层地质详勘报告典型剖面粉砂层淤泥层粉质粘土层8集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板·总图规划：不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。“低层亲水亲地，高层看海看岛”·单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新复制优化：小院青城叠院、独院；牛山类独栋、花园洋房；创新：260平米观海豪宅、80-90平米观海公寓、度假小院；产品系列：同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品；·停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本2.1.5规划设计原则产品类型度假小院度假公寓叠院洋房独院独栋点式住宅面积区间40-6080-9090140160200260客户群体异地度假投资客为主异地、本地投资客为主异地度假投资客为主本地改善型客户为主本地自住客户为主本地自住客户为主本地高端客户为主9集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.6规划风险管控编号车风险类别规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门1超限高A-06地块限高11.5A-06地块局部高度52.8米，17层与规划局沟通基本同意按照方案指标A-08地块限高20米，6层A-08地块局部高度21.45米，7层A-09地块限高18米，5层A-09地块局部高度82.8米，27层2车位未按照规定比例车位配比，住宅按2车位/户住宅按建筑面积100平米以下1车位/户，100平米以上1.5车位/户与规划局沟通基本同意按照方案指标3部分叠院不满足1.8倍日照间距建筑间距，低层住宅最小间距不得小于前面建筑高度的1.8倍叠院建筑高度9.3米，按9.3X1.8=16.74目前最小间距16米，日照经计算符合要求报规时不体现按照方案指标4地下建筑物离界距离不足地下建筑物离界距离不小于地下建筑物深度0.7倍，最小距离不小于5米绝大多数住宅下沉小院突出建筑退线，离界距离小于5米，局部突出水域用地报规文本不体现按照方案指标5侵占公共用地建筑物不能侵占公共用地车库地下通道跨越城市道路和水域用地、A-09地块地上停车侵占公共绿地报方案时与规划沟通按照方案指标6出入口A-08/A-06地块交通出入口方位南、北，A-09地块交通出入口南、西、北A-08/A-06地块局部交通口设在东侧，沿街商业、会所交通口位于禁止开口地段报规不体现此部分内容按照方案指标7占用代征绿地建筑物不得突出建筑红线小院围墙和物业门岗占用代征绿地报规不体现此部分内容，验收后再建设按照方案指标10集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.6市政风险管控编号风险类别风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门1排洪排洪：现状3处涵洞穿越滨海路进入A地块，需改排洪沟避开A地块入海。与政府及市政设计院协调排洪渠不经过我司地块2011年1月刘汉宝/工程部李荣升/研发部2变电站控规中有110KV变电站预留用地，修详规拟取消。首先争取报方案时规划局同意我们的方案，后期落实进线变电站。园区内不建110KV变电站2011年1月颜龙/发展部3北侧公园移交北侧公园和园区的水体净化循环系统是共用的，后期如果全部移交我们园区的水无法完成循环和净化。移交时与政府谈好移交界面。公园移交，净化湿地及中央水系不移交2011年1月颜龙/发展部刘汉宝/工程部4市政接口各专业管线市政接口政府有规划，但实施时间与我司建设周期可能存在不同步的风险。跟踪并推动政府相关部门落实实施计划。满足项目建设及交付的市政使用要求2011年4月颜龙/发展部刘汉宝/工程部5海水源热泵政府要求市政供热采用地源热泵，实施时间不确定，技术成熟性不确定。1、加强技术论证，督促政府近期召开专题会落实时间节点。2、后期加强跟踪若时间和技术保证不了，供热换热力公司热源。施工节点和供暖时间不受影响2011年2月刘汉宝/工程部11集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.7溢价策略低密度产品亲水亲地高层看海看岛12集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.8分项指标—汇总面积类型产品类型汇总地上A地下B赠送C总报规建面(A+B)实际建设面积(A+B)住宅点式小高层(10-18层)3.640.390.394.034.03花园洋房(9层以下）4.150.740.744.894.89叠院别墅11.195.355.3516.5416.54独院别墅9.166.096.0915.2515.25独栋别墅0.510.450.450.960.96小计28.64913.01713.01741.66641.666公建SOHO/酒店式公寓5.1710.370.005.545.54酒店式度假小院1.9440.000.001.941.94集中商业（会所）0.3690.280.000.650.65小计7.4840.640.008.138.13车库车库0.0010.350.0010.3510.35小计0.0010.350.0010.3510.35配套物管用房0.010.200.000.210.21设备用房0.000.540.000.540.54金融邮电0.020.000.000.020.02自建人防0.000.000.000.000.00异地人防0.000.000.000.000.00配套商业0.320.000.000.320.32医疗用房0.030.000.000.030.03居委会0.030.000.000.030.03文体活动0.030.000.000.030.03其它0.030.000.000.030.03小计0.480.740.001.221.22合计36.79424.89813.01761.36161.36113集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.8分项指标—A02地块面积类型产品类型A02地块地上A地下B赠送C总报规建面(A+B)实际建设面积(A+B)住宅点式小高层(10-18层)花园洋房(9层以下）叠院别墅2.0831.0061.0063.0893.089独院别墅3.5572.3672.3675.9245.924独栋别墅0.5110.4470.4470.9580.958小计6.1513.8193.8199.9709.970公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商业（会所）小计0.000.000.000.000.00车库车库1.86831.86831.8683小计0.001.870.001.871.87配套物管用房设备用房0.0740.0740.074金融邮电自建人防异地人防配套商业医疗用房居委会文体活动其它小计0.000.070.000.070.07合计6.1515.7623.81911.91311.91314集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.8分项指标—A04地块面积类型产品类型A04地块地上A地下B赠送C总报规建面(A+B)实际建设面积(A+B)住宅点式小高层(10-18层)花园洋房(9层以下）