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牛盆峪生态发展区项目可行性报告北京国利地产综合服务机构2011年9月目录一、项目价值分析二、区域市场研究三、项目定位方向四、项目相关建议一、项目价值分析项目初步认知-紧邻京承高速，但目前无专门出入口1.牛盆峪村，位于北京市密云县西田各庄镇北部，交通便利；2.原生态环境保持较好，村民收入一般；3.拥有云蒙三峪旅游景点，但缺乏特色和统一规划，经营状况一般；1.牛盆峪村距密云县政府13.2公里。全村共有180户、500口人，村域总面积19平方公里。明代成村。2.交通便利，通有镇级公路，但道路条件一般，距离高速尚有一段距离；3.近年旅游业有了长足进步。野外拓展基地、三峪风景区开发，民俗采摘成为当地拳头产品。当上述项目规划平庸，无特色、无品牌，难以在当地众多旅游产品中脱颖而出。发展空间-2千亩滩涂用地、农民上楼后剩余宅基地应统一规划、分步招商，争取利益最大化牛盆峪村牛盆峪村1.项目紧邻云蒙三峪（牛盆峪、石塘峪、白道峪），该旅游经典尚处开发前期阶段。2.距密云县城和京承101国道均15公里，距首都机场35公里，距北京市区60公里，京承高速、京承铁路穿村而过，交通便捷。区位价值-首都东北部后花园，高端养生涵氧区A.历史古迹和美丽传说——民俗博物馆（拟建）B.自然风光——三峪自然风景区C.人文景观——丰滦密联合县政府遗址和“卫国爱民”纪念碑传统节日：当地4－6月举办传统教育与爱国主义教育；7－9举办休闲度假游；10－11月举办金秋柿子节。接待能力：三峪自然风景区内具有郊野特色的石屋、农家院，日可接待二百个食宿，使游客享受到山乡野趣。专业运营：三峪自然风景区内还有一家北京沃泉旅游开发有限公司。它是一处集餐饮、住宿、康体、娱乐于一体的旅游、渡假、休闲场所。在此可爬山戏水、篝火野炊，又可游泳健身、漫歌劲舞，并有丰富的野味套餐。旅游资源-依托京城，主打生态、野趣、农业观光休闲，档次低端，经营水平和效益低下民俗文化历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用•厚重的历史——牛盆峪明朝建村，村中尚无人整理，需要进一步搜集•著名的“三烧”——烧酒、烧肉、烧饼•美丽的历史传说——牛盆峪与牛栏山美丽的历史传说——牛盆峪与牛栏山牛盆峪在密云，牛栏山在顺义，这两个地方相隔百里，但民间流传着这样一个故事，却将它们天然地联系在一起。相传，顺义牛栏山上住着两头金牛。在密云西北部的一条山沟里有一眼泉水，清澈甘甜，每年秋末冬初，牛栏山上的那两头金牛都要来此饮水。这一年，有个人路过这里，看出这地方是块宝地，并发现了金牛的足迹，就想擒住这两头金牛。于是，他四处打听擒住这两头金牛的方法。有人告诉他得用一条宝瓠子。从此，他又到处寻找那条宝瓠子。一天，他住在一个农民家里，这家只有老俩口，院里种着一畦瓠子。他惊奇地发现，在这畦瓠子中有一条特殊的瓠子，光滑油亮，修长笔直，就是还没长成。于是，他就告诉两位老人说：“这条瓠子我买了，我什么时候来取，您什么时候再摘，千万，千万！”直嘱咐得两位老人连连点头，他才告辞离去。夏去秋来，天气一天天凉了起来。霜降已过，两位老人还不见那人来，由于怕冻坏了瓠子，就将瓠子摘了下来。三天后，那人来了就问：“二位老人，瓠子可曾完好？”老人才告诉他三天前摘下来了，那人十分惋惜。事已如此，那人只好向老人付了钱，然后带着不十分成熟的瓠子进山了。他来到泉眼旁，选择好地方就隐蔽起来。不一会儿，西南方向出现了两道奇异的金光。接着，金牛来到泉眼旁，头也不抬地饮起水来。那个人见机会已到，飞身上前，举起瓠子对准牛头便砸了下去。由于瓠子不熟，只打掉了一头牛的一只犄角。两头牛化作两道金光远去了。从此，金牛再也不到这里饮水了。这事传开以后，人们便把金牛喝水的那条沟叫牛盆峪了。历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用1.三峪自然风景区位于云蒙山南麓，主景区在牛盆峪。景区内山谷曲折蜿蜒，总长15公里，谷底为云蒙山原始森林，野趣资源京城独树一帜，一派原始自然风光。2.景区内人文和自然景点众多：古长城、新建仙龙庄园，峪内的自然景点有水龙宫，百丈崖等三十余处，人行其中，步移景换，人仿佛画中游。3.景区一年四季景色各有特色，如规划运营好，无疑是京城休闲度假圣地。景区资源-依托旅游带来的人口，带动关联产业发展，尤其是原生态、野趣、休闲观光是未来发展重点1.三峪自然风景区深处的丰滦密联合县政府遗址和“卫国爱民”纪念碑，是当地历史悠久的爱国主义革命教育基地，被有效的保护；2.但当地尤其是景区对革命时期英雄人物的事迹挖掘做的十分不够。红色人文景观资源-旅游淡季学龄孩子的首选目的地1.项目交通较为便捷，但区域内小交通不畅；2.地块内京承铁路穿行其中，噪音较大，不利于高端项目的打造；3.滩涂用地的小产权性质，不能走纯住宅的开发路线；4.云蒙三峪旅游风景区开发档次、经营模式尚待提高，否则对本项目的提升作用不大；5.地块内河道常年干涸，不利于景观资源塑造，存留大量石块，土地平整费用较大；6.周边同类旅游项目众多，如走纯旅游线路，应走错位竞争的路线，争取项目定位差异化、特色化；7.2000亩滩涂用地和农民上楼后的800亩宅基地必须分批次开发。开发模式最好是投资方、土地方、运营管理方结合，分配好股权，避免后期政府换届风险；总结-项目发展必须走差异化、特色化、复合化路线二、旅游及小产权市场分析1、京郊旅游市场分析京郊旅游-民俗文化、观光农业、旅游节庆、康体运动四大产品的主要客源就是北京市民，其中较大型的度假项目从1999年40家，2004年的300家，2010年迅速发展到700家。1.民俗文化：以“吃农家饭、住农家院、观自然景、赏民俗情、享田园乐”为主要内容的特色民俗游。2.观光农业：采摘、垂钓、休闲农场、生态农业园等突出“绿色、休闲、参与、体验”的乡村旅游。3.节庆活动：怀柔的板栗旅游文化节、慕田峪金秋游园会、金秋红螺文化大集等，延庆的杏花节、消夏避暑节、金秋采摘节、冰雪旅游节等。4.康体运动游：北京周边的各类滑雪场、高尔夫、温泉、山地等度假村。发展特点-特色产品供给不足，休闲度假产业空间巨大1.旅游产品特点：景点虽然大量涌现，但特色项目供给严重不足。景点的接待设施、娱乐设施、服务水平都还比较低，文化内涵挖掘不充分，解说系统和信息系统缺乏，营销方式单一，难以满足休闲度假游客的深层需要。2.未来发展空间巨大：据中国旅游产业发展联合会预测，2010年中国休闲度假比例将达到60-70%，年出游率达到144%，以北京市场1400多万常住人口来计算，城郊旅游约占70%，保守估计其每年的休闲度假需求也将达到870万人次，再加上每年数千万人次的外来旅游者，城郊休闲度假市场需求规模庞大。北京市民黄金周外出旅游计划密云区-生态涵养区，项目如何在其中脱颖而出石景山区：打造“首都休闲娱乐中心区”房山区：打造北京CSD顺义区：北京最便捷的现代化休闲度假目的地。大兴区：度假休闲娱乐会议兼顾观光的旅游胜地。昌平区：将今后发展的重点定位旅游度假项目。怀柔区：成为京北旅游度假胜地。密云区：生态涵养区，人文凝聚地。丰台区：要做京西南地区最大的休闲度假旅游胜地。项目旅游发展-位居北京近郊休闲旅游带1.从北京250公里环城游憩带的构成来看，从交通距离看，项目正好位于城近郊休闲旅游带内。从地理特征来看，项目位于乡村旅游带；2.英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式”的分类模式，本项目区位属于乡村旅游带，适合成为集主题休闲、文化体验、生态观光为一体的体验式主题旅游区。发展方向-近郊城市不同圈层发展定位分析圈层名称参考项目第一圈层城市旅游带自然风景、CBD、RBD、餐馆、酒店、酒吧、节日和庆祝活动、剧院、画廊、历史吸引物（历史景点和建筑等）、博物馆、体育竞技场、音乐厅等文化艺术类场所、广场、塔和高层建筑、购物和会以及贸易中心、酒店和汽车旅馆群、公园和开放的空间（吕画廊岛）第二圈层近郊休闲旅游带工业和科技园区、机构、历史建筑与名胜、体育馆、酒店群、娱乐公园、水上运动地、野营地、养老养生基地第三圈层乡村旅游带野营地、度假村、旅游服务中心、水上运动与度假地、历史与乡土建筑、特色街区、古镇第四圈层偏远旅游带国家规划建设的地方性公园、森林公园、野生动植物保护区、国家野营地（开车、打猎、钓鱼、爬山、野外体验、远足）发展空间-野营、养生、创意农业三大复合业态1.区位交通条件保证了项目所能拥有的庞大的基础市场群——北京都市圈，这是最大的优势，但同时也是其他项目所共有的，既是机遇也是挑战；2.作为区域性市场群体，该市场在特征上更多的表现出对城市休闲娱乐旅游、休闲度假旅游、商务公务旅游、特殊兴趣旅游等产品的需求；3.项目和其他项目相比，缺乏稀缺性的旅游资源，这是项目面临最大挑战。因此必须在历史人文、产品差异化、特色化方面挖掘，并取得客户的认同；4.项目应以北京都市圈市场和北京旅游市场开拓为核心，以野营地、养老养生基地、特色创意农业迅速抢占市场。2、小产权项目市场分析小产权类型-耕地和乡镇企业集体用地1.项目定义：无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，只要在农村集体土地上建设的商品房都是违法的；2.项目类型：一是建立在农用地即耕地上，是国家最严厉禁止的；二是建立在乡镇企业集体用地的；三是建立在农村宅基地用于商品房出售的；3.项目风险：一旦被国土卫星勘测到，既有可能面临拆迁风险；4.房屋类型：农家四合院、多层小高层、联排独栋；5.开发策略：擦边球、不颁发产权证，存在法不责众的侥幸心理，一旦成型成规模，政府很难实施强拆。目前，京城小产权项目大部分集中在5-6环间，主要分为两大类型：1.住宅项目：郊区主要分布在昌平小汤山、房山长阳镇周口店镇、大兴西红门地带，当然还有不少项目设置在旅游区。住宅项目由于价格低廉，价格只有同区位普通商品房的一半甚至三分之一左右。因此销售状况良好。尤其在2011年，北京房地产出台了史上最为严厉的住宅限购政策，因此小户型、低单价、低总价的小产权项目销售十分火爆。2.工业园立项：该类项目大部分位于京城郊区的高速沿线，呈放射线分布状态。在北京的京昌、京开、京沈、京石北京地段上，项目众多。企业类型主要集中在生产加工、物流仓储、汽车零备件及修理等低端行业。项目通过招租方式获利，但租金低廉，每日每平米大部分项目集中在0.5-1.5元，其中物流仓储价格最为低廉。京城区域分布-郊区县、旅游风景区内盈利模式-出租、出售、会员制三大模式1.出租：短租长租即可，大部分项目最长租赁期限为20年，最短租期为一年；2.出售：此种销售方式风险最大，通过发放村产权、镇产权的形式进行销售，但客户的心理顾虑较大；3.会员制：通过会籍销售的模式，让客户取得项目的居住权，这种方式目前市场最为流行，且在一定程度上规避了项目风险。发展方向-养老养生地产，目标客群为健康老人1.发展方向：随着2020年北京进入重度老年社会（每四个自然人拥有一位60岁老年人口），针对健康老人（年龄在50-65岁之间）养生地产成为北京未来发展的新宠；2.盈利模式：出售会籍取得入住资格，会籍费用相当购房费用，解决开发商前期资金问题。而日常经营收入使得企业获得了永续收入。可谓一举两得，一石多鸟；市场总结-选定特色产业、短期利润与长效发展相结合1.汽车营地：体现项目特色，投入小，能够快速启动并聚集相当人气，并且能够快速见效益；2.创意农业：利用农业立项最大好处是规避项目开发风险，同时通过观光、采摘、农耕、香草大世界等方式可以快速聚集人气，结合红色旅游吸引学生前来参观消费，同时解决当地农民就业问题。该项目能取得一定收益；3.养老养生基地：项目实施房地产开发，取得利益最大化的根本所在。通过分阶段开发战略，开发不同的产品（低端的农家院、中端养生别墅、高端奢华养生庄园）。建议通过会籍销售模式，获得项目终端盈利最大化。三、项目发展定位1.地块位于牛盆峪西部，按照地形分南北两个区域，总占地2000余亩，土地用途为非耕地；2.地块位于河道（常年干涸）两旁，布满大块石头，土地贫瘠，只适合种植玉米和果树，；3.京承铁路穿行地块，过往车辆较密集，噪