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牡丹江项目定位建议书华夏顺泽投资集团北京区域公司2012年10月10日目录牡丹江项目规划概念方案牡丹江项目销售评估报告牡丹江项目经济评估报告牡丹江项目工程评估报告PART.1——牡丹江项目规划概念方案项目占地面积120948㎡,总建筑面积105000㎡,容积率0.87。其中沿街商铺41800㎡、内街商铺62400㎡、综合办公楼800㎡。规划概念方案人流分析根据牡丹江购物人群的消费习惯，由于冬季较长（5个月），习惯在地下和封闭的商场内购物，所以重新规划封闭式大厅和连廊，可以达到足不出户，可以随心而欲达到每个商户。经营人员：销售铺位约有1518户，按每户2-3人办公人员计算，经营办公人员大约为3000-4500人。购物人流：服装鞋帽小商品农贸：30-50人/小时汽配五金建材：3-8人/小时内部空间规划根据建筑经济的原则，同时考虑经营者的需求，一层层高：5.5米，二层层高4.2米。一层可以增加一夹层，作为办公或其他空间，使其房屋面积增大一倍，附加值倍增，有利于销售。交通流线图综合办公楼面积规划综合办公楼：800平米物业管理：200平米（前期可以作为营销中心和办公使用）超市：100平米餐饮食堂：500平米（主要满足经营户和就业人员的午餐需求）东北亚国际商贸城夜间增加激光束，增强项目夜间效果（红星处）双面立柱，高度30米，6×18M，单面面积108平米，沿201连接线方向布置，出城进城车辆均可辐射，实际高度取决于规划路与连接线之间绿化带的遮挡高度，如果超过40米，建设高炮不是很经济，并且有一定台风风险。高炮广告+夜间亮化PART.2——牡丹江项目销售评估报告BCA宏观经济分析政策动态分析小结宏观经济政策分析批发和零售业等消费性GDP增长平稳，房地产行业增长放缓。行业GDP分析0100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000100000002011年牡丹江各行业GDP分布图指标1-12月增长%地区生产总值934808815.1第一产业15608978.5第二产业386424419.8工业344393321.2建筑业4203119.3第三产业392294713.4交通运输、仓储和邮政业4417853.8批发和零售业134498913.0住宿和餐饮业18295612.1金融业1408648.5房地产业3260682.6营利性服务业55408215.0非营利性服务业93220324.1市区GDP占全市的28.9%，四个县（市）GDP增速均超过全市平均水平。地区GDP分析0100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000100000002011年牡丹江各县市GDP分布图地区生产总值1-12月增长%全市934808815.1市区270664012.4东安区16718716.4阳明区51205616.4爱民区18514115.5西安区19098517.2东宁县112894717.7林口县71836310.1绥芬河市91681612.0海林市131864818.7宁安市129052416.4穆棱市126815020.12010年对外贸易出口主要商品-500501001502002500.0050000.00100000.00150000.00200000.00250000.002008年2009年2010年2010年增长率（%）牡丹江外贸出口2010年对外贸易出口主要商品黑龙江省牡丹江市2010年对外出口总额达到40.29亿美元，其中织物制服装类出口金额达到7.18亿美元，占到出口总额17.82%，位居首位，机电类次居第二，达到6.39亿美元，占到总额的15.86%。牡丹江市09年出口总额锐减，10年开始稳步上升，11年。对外出口主要产品2008年(万美元)2009年(万美元)2009年增长率（%）2010年(万美元)2010年增长率（%）轮胎1185.001185.00-72.81185.00-6伞1241.001241.00-41.91241.0035汽车零件1580.001580.00-47.91580.0083.9塑料编织袋1797.001797.00-27.91797.0090.5钢铁板材1817.001817.00-33.21817.0070.1织物制袜子2385.002385.00-5.72385.0012.6照明2538.002538.00-94.62538.0079.1帽类3128.003128.0056.63128.0091.2玻璃制品3541.003541.00-85.33541.0069.1装饰用木制品4844.004844.00-21.34844.0044.5高新技术产品7693.007693.00-72.47693.00237.6家具9161.009161.00-83.69161.0017.5塑料制品21355.0021355.00-85.121355.0039.6旅行用品及箱包31451.0031451.00-50.831451.00129.7鞋靴零件44420.0044420.0031.344420.0087.2鞋44575.0044575.00-25.244575.0037.2农副产品54706.0054706.00-33.354706.0078.7机电产品63928.0063928.00-73.663928.0080.2织物制服装71810.0071810.00-75.671810.0051.6牡丹江外贸出口2010年对外贸易进口主要商品-100.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.00.050000.0100000.0150000.0200000.0250000.02008金额（万美元）2009金额（万美元）2010金额（万美元）增长率（%）牡丹江外贸进口2010年对外贸易进口主要商品2010年对外贸易进口总额达到49.7436亿美元，其中原油、成品油类进口金额总和达到29.7317亿美元，占到进口总额59.77%，位居首位，原木总额次居第二，5.4523亿美元，占进口总额10%，化学制品类，达到4.6309亿美元，占进口总额9.6%，排到第三。进口以重工、化工、原油、机械类产品为主，出口持续稳步增长。对外进口主要产品2008年金额（万美元）2009年金额（万美元）增长率（%）2010年金额（万美元）增长率（%）乳胶64.4180.8181.0315.074.2焊接机器及零件58.9143.8144.0319.0121.9废钢747.6466.5-37.6397.0-14.9钢铁板材7478.1269.2-96.4522.093.9农副产品682.6757.010.9592.0-21.8金属加工机床975.3570.6-41.5756.032.5煤210.91394.4561.21188.0-14.8聚酯318.0617.594.21703.0175.8牛皮纸1248.92193.175.62022.0-7.8制造纸及机械45.4352.0674.92064.0486.3聚乙烯2055.13707.480.43307.0-10.8橡胶11330.07103.9-37.36358.0-10.5纸浆20052.015099.1-24.713861.0-8.2锯材4273.99026.4111.217746.096.6铁矿砂6273.519617.2212.726699.036.1氯化钾53587.215379.5-71.339956.0159.8原木97244.452025.8-46.554523.04.8成品油24826.843024.873.3104163.0142.1原油76484.883291.98.9193154.0131.9牡丹江外贸进口其他29%市区4%绥芬河67%牡丹江2010年进出口总额占比其他2%市区4%绥芬河94%牡丹江2010年进口总额占比其他62%市区4%绥芬河34%牡丹江2010年出口总额占比07年进出口总额07年出口额07年进口额08年进出口总额08年出口额08年进口额09年进出口总额09年出口额09年进口额10年进出口总额10年出口额10年进口额全市7635374765222867221000234657601342633524006250796273210900393402957497436市区387882209110769745915692917662251631345611707350351701818017绥芬河46252622232224077658278428590729687735088310169424919060533713834146699007年进出口总额07年出口额07年进口额08年进出口总额08年出口额08年进口额09年进出口总额09年出口额09年进口额10年进出口总额10年出口额10年进口额全市100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%市区5%5%4%7%9%5%5%5%4%4%4%4%绥芬河61%47%84%58%43%87%67%41%91%67%34%94%绥芬河2010年出口总额仅占全市34%，进口总额占比全市94%牡丹江外贸进出口分析绥芬河进出口总额占全市的67.2%，2011年全市进出口增长较同期增长放缓。进出口总额分析0200000400000600000800000100000012000002011年进出口总额统计进出口总额（万美元）1-12月增长%全市104225615.8市区4020514.8县市小计100205115.8东宁县25503115.5林口县223839.8绥芬河市70049515.7海林市1446415.8宁安市1363315.8穆棱市1619021.4城镇消费品交易额占全市的84%，乡村增速略高于城镇。消费品交易额分析84%16%2011年消费品交易额统计1.城镇2.乡村指标1-12月增长%社会消费品零售总额313102818.2按销售单位所在地分1.城镇262830318.02.乡村50272518.8批发和零售业、房地产、社会服务业企业综合生产经营景气指数偏高。景气指数分析0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02011企业综合生产经营景气指数(%)指标1-12月(%)比上季度增(减)点全市企业综合生产经营景气指数119.9-8.4工业109.64.1建筑业112.5-12.5交通运输、仓储及邮电通信业100.0-50.0批发和零售业145.0-7.7房地产业142.95.4社会服务业150.0-50.0信息传输、计算机服务和软件100.0住宿和餐饮业100.0-33.3工业企业综合生产经营景气指数109.64.1采矿业100.00.0制造业107.41.1电力、煤气及水的生产供应业122.222.2批发零售贸易消费性企业家信心指数偏高，房地产最低。企业家信心指数分析0.050.0100.0150.0200.0250.02011年企业家信心指数(%)指标1-12月(%)比上期增(减)点工业企业景气指数109.64.1生产成本66.0-5.8产品订货95.820.5产品销售107.119.9劳动力需求107.04.6固定资产投资110.21.7原材料及能源购进价格53.15.2原材料及能源供应119.112.1企业家信心指数120.60.5工业104.53.2建筑业125.012.5交通运输、仓储及邮电通信业75.0-25.0批发零售贸易餐饮业152.610.5房地产业100.0-37.5社会服务业200.00.0信息传输、计算机服务和软件100.00.0住宿和餐饮业120.0-30.0200620072008200920102011人均GDP（人民币元）12396.4285715017.8571417896.42857