物流中心项目可研

-1-江苏苏浙皖物流中心工程可行性研究报告江苏苏浙皖现代物流有限公司常州峰润工程咨询有限公司二〇〇九年十月-2-目录一项目建设单位及项目概况1.1项目建设单位概况1.2项目概况1.3项目建设背景1.4可行性报告编制依据1.5可行性报告内容和范围二、项目建设的必要性2.1项目建设的必要性2.2项目建设的可能性三、市场调研3.1市场调研情况3.2市场调研总结四、项目发展定位4.1战略定位与发展思路4.2功能定位五、项目建址及建设条件5.1项目建设地点5.2项目用地5.3社会经济发展条件5.4自然地理条件5.5基础设施条件-3-六、项目建设方案6.1规划设计目标6.2建筑设计6.3结构工程6.4给排水工程6.5电气工程6.6暖通工程6.7人防工程七、项目信息系统规划7.1规划原则7.2信息系统功能需求分析7.3信息系统目标定位7.4信息系统结构框架7.5信息系统运营机制与管理模式7.6信息系统建设实施方案八、节能方案分析8.1用能标准和节能规范8.2主要节能设计原则8.3能耗状况和能耗指标分析8.4节能措施8.5能源管理与保障九、环境和生态影响分析9.1项目周边环境现状-4-9.2生态环境影响分析9.3生态环境保护措施9.4地质灾难影响分析9.5特殊环境影响分析十、投资估算与资金筹措10.1投资估算范围10.2投资估算依据10.3投资规模估算10.4资金总额及资金筹措十一、财务评价11.1评价依据11.2主要参数的确定11.3总成本费用估算11.4经营收入和税金估算11.5利润分配及借款偿还11.6盈利能力及经济影响分析11.7不确定性分析11.8财务分析评价十二、项目建设管理与招投标12.1项目建设管理12.2项目招标12.3建设周期十三、结论-5-一、项目建设单位及项目概况1.1项目建设单位概况1.1.1项目建设单位名称：江苏苏浙皖现代物流有限公司1.1.2项目建设单位地址：溧阳市溧城镇平陵东路388号1.1.3项目建设单位主营业务：许可经营项目：搬运装卸，货运代理（代办），货物配载，普通货运，煤炭批发经营。一般经营项目：货物仓储，设备租赁服务，包装加工，电子信息咨询服务，物业管理服务，经销金属材料、建筑材料、五金材料。1.1.4法定代表人：唐闻遥1.1.5项目建设单位注册资本金：25000万元人民币1.1.6项目联系人：朱群电话：[phone]传真：[phone]项目概况1.2.1项目名称：江苏苏浙皖物流中心项目1.2.2项目建设地点：项目位于溧阳市溧城镇新联村。具体位于104国道以北，芜申运河以南，溧戴河以东，溧阳市界以西。1.2.3项目建设内容和规模：江苏苏浙皖物流中心项目旨在通过对现有市场的改造升级和扩建打造苏浙皖三省交界区的区域性专业物流集聚区，本次规划苏浙皖-6-物流中心分为仓储区（金属仓储、生产生活资料仓储）、交易区（金属交易区、生活生产资料交易区、综合交易区）、综合配套区及商务信息区4大区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。☆交易区：主要是进行金属材料、生活生产资料和再生资源利用物资的交易，也可以提供金属材料的展示活动。☆仓储区：主要有室内公共仓储、露天堆场和货棚、码头堆场等。☆金属材料加工区：包括金属材料和利用材加工区。金属材料加工区主要为入驻物流中心的金属材料经营企业提供材料检验、加工以及其他相关加工服务。☆配送配载区：除了商品采购、商品存储外，配送配载区还可以提供订单管理、货品检验、分拆包装、重新包装、贴标签、货品分拣、运输配送、货品回收、越库作业、信息统计等功能。☆港口作业区：河岸长1000米，设各类型行车、吊车20台套，千吨吨位船舶的内港池（50米长、18米宽）一只，码头货物日吞吐量10000吨，日起吊能力达0.5万吨。☆综合服务区：主要由商务信息化大厦（内部设办公区、信息服务中心、商务服务中心等）、综合服务中心和商业服务区组成。本项目规划建设用地299999平方米，地上总建筑面积527602.36平方米（其中商业服务区94765平方米、办公交易区136272平方米、信息与商务区198135平方米、仓储区98430.36平方米），及地下建筑面积58857平方米。停车位：1759辆。分区技术经济指标商业服务区：用地面积：34134平方米容积率：2.77建筑基底面积：13684平方米建筑密度：40.0%建筑面积：94765平方米绿地率：25.7%-7-其中：商业服务区：94765平方米停车位：533辆（地上78辆、地下455辆）地下室：29083平方米办公交易区：用地面积：52727平方米容积率：2.58建筑基底面积：20288平方米建筑密度：38.5%建筑面积：136272平方米绿地率：24%其中：市场区：55750平方米综合服务区：80522平方米停车位：421辆（地上190辆、地下231辆）地下室：11615平方米信息与商务区用地面积：95120平方米容积率：2.08建筑基底面积：36779平方米建筑密度：38.8%建筑面积：198135平方米绿地率：27%其中：市场区：118685平方米综合服务区：79450平方米停车位：805辆（地上340辆、地下465辆）地下室：18159平方米（局部二～三层）金属仓储区：用地面积：34024平方米容积率：1.0建筑面积：34024平方米其中：单层仓库：34024平方米生产资料仓储区：用地面积：36473.6平方米容积率：1.05建筑面积：38377.2平方米其中：单层仓库：35521.8平方米办公：2855.4平方米-8-生产生活资料仓储区：用地面积：23616.49平方米容积率：1.1建筑面积：26029.16平方米其中：单层仓库：22812.26平方米办公：3216.9平方米1.3项目建设背景：改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，经过30多年的发展，中国已经由一个工业基础相对落后的国家发展成为世界制造业大国，被称为“世界工厂”。但产业结构比重不合理。国家多次提出鼓励和扶持第三产业发展政策。2008年年末的次贷危机，中央迅速出台了总额4万亿的经济刺激计划，物流产业被列入十大产业振兴计划之一。为了配合国家物流产业调整和振兴规划，江苏省很快出台了本省的物流产业调整和振兴规划纲要。江苏苏浙皖物流中心项目就是在这种大背景下应运而生。物流中心或物流园区是物流企业、物流基础设施资源在空间上的积聚，有利于放大区位优势、承载现代流通、有机结合实物物流与信息物流。2004年8月，国家发改委、商务部、交通部等九部委联合下发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》中明确指出加快物流设施整合和区域物流中心建设，由此规划和建设江苏苏浙皖物流中心符合我国现代物流的发展趋势。江苏苏浙皖物流中心具有良好的区位、交通、土地、市场优势。同时，在该物流中心同步规划建设为溧阳市及周边地区提供金属材料和生活生产资料的仓储、加工及交易、信息服务、商务服务等综合物流服务功能，可改变溧阳当前大型物流节点缺失的现状，全面提升溧阳市的物流服务水平，可有力推进苏浙皖边界地区现代服务业、制造-9-业及城市化建设的发展。1.3.1中国物流园区发展概况面对中国经济快速发展现状，国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策及一系列发展文件：《国务院关于促进流通业发展的若干建议》（2005.6.9）；《国家发展和改革委员会等9部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见和通知》（2004.8.5）；《物流园区分类与基本要求（GB/T21334--2008）》(2008.8.1)《（国务院）物流业调整和振兴规划》（2009.2.25）。截至2008年7月，中国物流园区(基地)约为475个。其中已经运营的122个，占25.7％；在建的219个，占46.1％；规划中的134个，占28.2％。出现了货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节点城市网络，促进大中小城市物流业的协调发展。加快发展物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。力争在2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团。中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式；政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式三种形式。在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。第三种模式是一种自下-10-而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。物流园区的赢利主要来自四个方面，即出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，其中又包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费、其他管理费用、信息服务费用、培训服务费用、融资中介费用、其他服务费用等等。1.3.2长三角地区物流园区概况长三角地区已成为全国经济发展水平最高，综合经济实力最强的地区之一，随着长三角区域经济一体化和城镇化进程的加快，区域物流一体化已成为进一步推进产业结构调整、转变经济发展方式、降低产品总成本、提升市场竞争力的必由之路。(1)经济发展迅速、外向型经济模式以及技术贸易的发展提升物流园区发展水平。(2)产业结构升级促使物流模式由大宗型向时效型转变。(3)交通网络的完善提升物流产业向外辐射能力。长三角物流圈已形成以苏锡常、杭嘉湖、南京、上海和宁波物流圈为主的物流产业体系。根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，国家重点发展九大物流区域，其中就包括以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域。目前长三角地区已建或规划建设物流园区近70多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的五分之一。按区域辐射分类，长三角城市物流园区以综合型和国际货运枢纽居多，占74%；按服务对象分，货运服务型占59%；按行业导向分类，综合型占了87%长三角地区物流园区发展特点：（1）城市之间物流园区的规模已呈现梯度关系，上海作为区域经济发展的龙头、国际物流的接口，其规模等级最高。（2）功能已体现一定的专业特色性、开始呈现“错位发展”的-11-特点。（3）布局选址与产业和综合运输通道规划基本一致，但链式衔接关系还有待形成。1.4可行性报告编制依据1、国家经贸委、铁道部、信息产业部、外经贸部和民航总局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干建议》，2001年3月2日；2、国家计委《“十五”综合交通体系发展重点专项规划》；3、国家发改委、商务部、交通部的九部委联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》，2004年8月；4、国家发改委颁布的《钢铁产业发展策略》，2005年8月；5、《江苏省现代物流业发展规划》，2002年6月；6、《江苏省委省政府关于加快发展现代物流业的若干政策》，2005年8月；7、《常州现代物流发展规划》，2002年；8、《溧阳市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；9、溧阳市历年统计年鉴；10、《内河通航标准》，2004年5月；11《省发展改革委关于加快建设现代服务业集聚区的意见》（苏发改服务发[2007]52号）1.5可行性报告内容和范围本可行性报告是对项目在建设必要性、市场分析、建设规模及布局、经济效益等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括：必要性分析市场分析和项目定位建设内容、建设规模和总体布局-12-信息系统规划生态环境保护组织机构和运行机制项目建设进度投资估算与资金筹措财务评价-13-二、项目建设的必要性2.1项目建设的必要性随着全国区域经济一体化和城镇化的加快，溧阳现代制造业基地建设进程的推进，溧阳及整个华东地