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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。华融置业横琴项目定位汇报珠海中原营销一部ZhuHai.11.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010眼光决定高度！本项目眼光决定高度高度决定价值在世界的版图上定义高度北京香港曼哈顿伦敦珠海Manhattan——TRUMPTOWER曼哈顿—【特朗普大楼】影响美国半个世纪的城市传奇2010年，一位中国商人以每平方英尺逾6000美元的价格购入特朗普一套面积约合511平方米的豪华公寓，创下了曼哈顿公寓今年的最高售价，甚至被定性为纽约房地产价格持稳的信号。特朗普大楼，位于曼哈顿的纳苏街与威廉街之间地段价值难以取代可纵览纽约曼哈顿中央公园的景色。城市高度在曼哈顿LONDON——NO.1OFHydePark伦敦—【海德公园一号】海德公园一号共有80套房间，均价为2000万英镑,每平方米均价高达约65万人民币，堪称全球最昂贵公寓。海德公园，骑士桥地铁口，伦敦最繁华的商业区中心地带白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。不少房产买家在伦敦就买一个“贵”字，购买力最强的买家愿买“海德公园1号”，就是看重“它位于伦敦最升值地段”。城市高度在伦敦HONGKONG——39ConduitRoad香港—【天汇】香港是全世界资金最爱停泊的国际金融城市。恒基地产的天汇在2009年10月以每平米63万人民币的价格,打破豪宅单价的世界纪录。轰动全球。客户定位：大都来自大陆的富豪阶级，香港本地富豪占比不高，由此看出大陆富豪崛起的速度。在通胀预期下，高购买力人群纷纷投资较稳妥的高端住宅市场，从而达到保值目的，房价持续飙升的情况下，投资资金追涨之势越来越明显。城市高度在香港BEIJING——PanGuPlaza北京—【盘古大观】城市高度在北京价格：均价58000元/平米，最高单价16.8万/平米7天成交金额3个亿国际买家成就辉煌业绩“舆论营销”拖欠土地出让金、开发商变更、工程违建、比尔盖茨1亿租空中四合院观看奥运······——不做第一只做唯一立足巅峰高点寻找项目灵魂Qualitywithluxuriouslife我们的目标股市2008年给我们的镇痛依旧……人民币汇率预期上升物价上涨，通货膨胀因此，投资房地产是最优的选择Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010厦门9660元/m²苏州市9103元/m²青岛市8962元/m²绍兴市10105元/m²广州市10861元m²大连市9678元/m²南京市12016元/m²613万761万826万759万437万250万935万珠海人口：150万2010年上半年商品房住宅均价10844元/m²珠海·玄机何在？Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010经济特区特区扩容珠海航展港珠澳大桥修建横琴国家级开发新区高栏港广珠轻轨广珠铁路深中大桥京港澳高速珠海你了解多少？Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010中冶仁恒中珠格力万科电力金地中信中海长隆绿景中电投他们来了······华融也来了Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010财富在这里汇聚珠海Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010闲置地优先供给保障房闲地达一年不得再买地出让地块需“没有纠纷”暂停发放第三套房贷对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上推进房产税改革试点囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点面对政策，珠海毫无影响！Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010全国经济稳步向好局势不变！珠海利好政策带动城市地位不断升级！Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010横出于世琴鸣天下Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010横琴新区其实区别于浦东新区、滨海新区，它背负着更重要的经济使命，强调创新的模式，实现更灵活横琴新区浦东新区滨海新区发展历程1992年横琴岛被广东定为扩大对外开放四个重点开发区之一。2004年，广东省提出将横琴岛创建为“泛珠三角横琴经济合作区”。2005年9月10日，国务院总理温家宝视察横琴时赞叹“这是一块宝地”，要求谋而后动。2009年8月14日，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》80年代中期，时任上海市市长汪道涵率先提出开发浦东。1990年4月7日，形成《关于上海浦东开发几个问题的汇报提纲》1990年4月18日，中国政府决定开发开放浦东。2005年，国务院正式批准浦东进行国家综合配套改革试点1994年3月，天津提出用10年时间基本建成滨海新区，被定位为“中国北方的浦东”。2005年6月21日，滨海新区正式向中央申请成为国内第二个国家综合改革试验区。2006年5月26日，批准天津滨海新区进行综合配套改革试点。区位优势珠三角西岸核心城市，比邻港澳，是东南亚和中国这个经济活跃地区的中心。位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海市区、北倚物丰人杰的长江三角洲地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸交通优势推进粤港澳交通一体化发展，构建开放通达的交通运输体系先进的国际物流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。资源优势加强粤港澳在金融服务、产业政策、投融资改革等方面合作有65公里长的海岸线。其中外高桥临江面海、是天然的深水良港在滨海地区有1199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。体制优势横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。浦东开发始终作为国家战略，整体功能不断得到显著的提升，现已成为国际金融中心之一建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010横琴新区港珠澳合作新模式，众多国际资本会流入此地，商务、金融、高新科技将成未来主导产业。《横琴总体发展规划》要点解读2009年8月14日，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。横琴将充分发挥香港国际金融中心、贸易中心的地位及资讯发达的优势，拓展澳门作为国际性商贸平台的带动效应，鼓励港澳的商务服务优势向横琴发展。众多国际资本进驻横琴Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010横琴岛旅游业开发总规的背后，我们开到的是境内外旅游产业资本在横琴聚集，以及国内外旅客的不断涌入。横琴山水交融，相互渗透，山水是横琴最根本的自然资源。广州长隆集团、浙江横店集团、深圳华侨城近期均有大规模主题公园拓展计划。初步估算，在这轮由境内外旅游巨头联手推动的主题公园建造热潮中，投资总额将超过600亿元海景国际商务人士入住横琴Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010横琴新区可供开发的商住土地非常稀缺，商品房将成投资热点，且逐步与国际接轨。建设用地构成横琴岛总面积106平方公里，是珠海面积最大的一个海岛《规划》里规划总用地为86平方公里，分为城市建设用地和旅游用地两部分。其中建设用地仅占50％，其余为山体和水体建设用地里面，除去区域服务用地和旅游用地，可开发的商住面积少之又少。横琴新家园为岛内的回迁房，总占地约48万平米，已经动工，一期工程2012年交付使用。横琴新区商品房成投资热点Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010横琴新区重大基础设施建设已经动工，说明此举不再是纸上谈兵，预计3－5年该区会有一个质的飞跃十字门商务区计划投资380亿元，开发5－10年。一期已经启动，包含珠海国际会展中心、两座五星级酒店、国际办公楼以及商业配套，预计3年内投入使用。指标2015年2020年总人口（万人）1228人均GDP（万元/人）1220研发投入占GDP比重（%）3.55万元GDP用水量（立方米）3733污水处理率（%）90100城市生活垃圾无害化处理率（%）100100绿化覆盖率（%）4750横琴发展目标任务书长隆总投资100亿以上；年接待游客能力预计1000万-1500万人次。目前村民安置问题已经解决，正在进行土地平整，预计2012年首度开放，2017年一期完工。中冶集团市政建设项目也在如火如荼的进行，总投资超60个亿。澳门大学已经动工，2012年开始招生，总人数约10000人Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。横琴新区内的居民可自由往返澳门？享有独立的法律行政体系？一切皆有可能！中国最有可能开设赌场的地方不会是海南岛，而是横琴新区！Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010澳门发展重心也往路氹新填海区转移，世界级奢华酒店聚集，与横琴新区交相辉映。金沙集团新濠国际银河娱乐香港玉山永利集团维珍集团总计1302430225830294路氹新填海区的投资（单位：亿美元）澳门新产生的赌桌和酒店房间中，路氹新填海区将占到80%和92%Source：CentalineResearch由金沙集团牵头的“金光大道计划”将澳门的博彩中心区由澳门半岛拉到了路氹新填海区，未来更多、更奢华的赌场和酒店都将聚集于此，共同构建亚洲最奢华的娱乐中心Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010因此，我们判断横琴的定位，它不是珠海的横琴，也不是珠三角的横琴，它是中国的横琴，它依托港澳面向世界经济！因此，我们是站在巨人肩膀上！必须重新审视项目！要用国际级的眼光打造项目！Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010地块内部地势平坦，为农地，无明显高差，无临时建筑。地块经济技术指标内部状况地块位置毗邻环岛路交通便利，与横琴口岸一步之遥。占地面积114072.35平米容积率2.0建筑密度≤35%绿化率≥40%限高80m地块属性商住商业体量12000平米使用年限—规划用途商住本项目项目属性：地块平整，容积率为2，具备高端项目的先天丽质。项目毗邻横琴关口，与澳门路氹一步之遥，地理位置优越。Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010地理位置得天独厚，生态自然！口岸附近，群山环抱，绿意盎然！东面—横琴口岸南面面山项目属性：四周视野开阔。东面横琴口岸海景，澳门全景一览无遗；其他三面绿意盎然，远处山景依稀可见。Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010地块主景观面向东南，山景资源与海景资源为地块的价值点所在，产品的布局应北高南低，最大限度的利用产品景观面。风向123456经过对景观、通达性、私密性等因素权重打分，地块价值排序：135264价值分区地块特征评价景观性私密性通达性价值实现价值排序权重50%30%20%1可看山海及澳门，存在噪音和粉