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珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告南光恒丰企业管理(珠海)有限公司二零一三年五月十日珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告1一、项目概况1.1、项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。1.2、项目基本属性1.2.1、项目规划指标用地性质：住宅、商业容积率：2.91规划用地面积：20693.28㎡建筑密度：20%规划计容积率建筑规模：60275.01㎡绿地率：35%配套公建：120㎡停车位：1.0车位/100㎡建筑面积套型限制：90户型≥70%1.2.2、项目属性项目地理位置吉大新香洲香洲本案珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告2项目四至项目地貌状况该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告31.2.3、项目优劣势优势：1）项目位于中心城区，地理位置优越；2）周边配套成熟、生活便利；3）地块方正、平整；4）不近主干道，噪音较少。劣势：1）项目四周均有高层建筑物，日照受影响；2）地块规模不大，不宜打造大型社区。机会：5）珠海城市竞争力提升；6）区域内供应量减少；7）珠海市区地块稀缺，新盘少。威胁：3）整个经济形势不明朗，调控从紧；4）本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告4二、珠海市宏观经济形势2.1、珠海地区生产总值珠海市2008年-2012年区域生产总值及增长情况（单位：亿元）0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%区域生产总值886.84992.061037.691202.591403.241503.81同比增长16.5%9.0%6.6%12.8%11.3%7.2%07年08年09年10年11年12年12年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81亿元，同比增长7.2%，相比前年增幅放缓了4.1个百分点。珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大，10年以来增长速度急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。2.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成（单位：亿元）01002003004005006007008009000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%第一产业22.6729.0829.432.937.738.84第二产业501.4542.49536.66658.66786.42796.28第三产业362.77420.49471.63511.02579.11668.7第三产业所占比例34.0%46.8%45.5%42.5%41.3%44.5%07年08年09年10年11年12年珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告512年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%，50.5%和48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38.84亿元，同比增长3.0%。第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796.28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量668.7亿元，同比增长15.5%。2.3、全社会固定资产投资情况2008-2012年珠海市固定资产投资情况(单位：亿元）02004006008001000-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%固定资产投资372.32410.51501.55638.37787.62房地产开发147.65168.44179.51256.59242.08房地产开发同比增幅11.3%14.1%6.6%42.9%-5.7%08年09年10年11年12年珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势；房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%；受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计13年则会有一定的增幅。2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长2007-2012年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位：元）010000200003000040000人均可支配收入192902094922859253822873132978人均消费支出17422165171794820370211622408307年08年09年10年11年12年珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告612年珠海市居民消费价格总指数累计上涨3.2%，涨幅比去年下降2.2个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破3万元，同比增长14.8%，增幅相比去年增长1.6个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加13.8%。2.5、人口规模珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）106.01106.55158.26156.76145.44148149.12156.02104102.6595.699802040608010012014016018007年08年09年10年11年12年城市总人口城市户籍人口珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。2.6、小结在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后，2012年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。总体预测2013年珠海楼市继续2012年胶着态势，上升动力不足。珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告7三、2011年-2013年房地产重点政策解析3.1、货币类政策存款准备金率点评2011年经济发展过热的趋势一直延续至2011年上半年，国家的货币政策表现为从紧的调性。中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自2011年6月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定的作用。存贷款基准利率2011-2012年存贷款利率走势4.755.15.55.2556.556.87.056.86.60123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基准利率5年以上贷款基准利率12月5日%2011年1月20日2月24日3月25日4月21日5月18日6月20日2012年2月24日2011-2012年存款准备金率走势5月18日1921.519.52020.521珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告8点评2011年至2012年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。公积金贷款利率（注：五年期以上）点评每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。公积金贷款利率基本保持在4.7%上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。3.2、税收类政策1）主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2）点评交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。4.1011-4-611-2-911-7-712-6-82011-2012年公积金贷款利率走势4.504.304.704.90贷款%12-7-6珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告93.3、第二套房贷政策1）主要内容对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2）点评贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。3.4、小结2013年的政策导向性较为明显，将延续2012年调控从紧的基调，随着珠海“国四条”即将出台，将给珠海楼市带来一定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告10四、珠海城市建设4.1、未来珠江口西岸核心城市在国务院审议通过和正式下发的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中明确提出，珠江口岸地区“以珠海市为核心”，这一上升到国家战略层面的《纲要》让珠海再次站在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为“核心”，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠江西岸核心城市”这一定位，与30年前邓小平将珠海定位为“特区”，具有同等重要意义。4.2、珠海大交通脉络即将成型珠海“八纵六横”道路网规划珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告11各交通线路说明：道路网结构骨架道路网络名称备注A--纵向道路（由东至西）A1京珠高速--金凤路--三台石路—港昌路承担珠海东部对外联系以及与区域内主要城市联系的功能A2105国道--翠屏路--南湾大道--横琴大桥--莲花口岸联系横琴、南湾和中山主城A3太澳高速A4中山沿江快速--磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾A5江珠高速—机场（以及鹤洲南）A6珠海机场--机场北路—B6联系机场、金湾中心城和斗门中心城至莲洲A7平东路--高栏港口第二通道A8珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接B--横向道路（由南至北）B1莲花大桥--金琴路--珠海机场--高栏港B2港珠澳大桥--洪屏路--江珠高速B3珠海大道改造成为快速联系通道B4梅华路--中山南部--珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能B5粤西沿海高速公路B6中山横五线--莲洲--江门南江门南部横向公路延伸珠海“八纵六横”交通网络的构筑，将使珠海“珠江西岸核心城市”的地位更加明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。4.3、战略性重大项目相继推进完成港珠澳大桥港珠澳大桥连接香港与澳门、珠海，主体工程为全长约35公里的跨海桥隧，香港的连接线12.6公里，珠海的连接线13.4公里。在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠海一端登陆点选在拱北，澳门一端在东方明珠点登录。整个工程将按6车道高速公路标准建设，设计行车时速100公里。建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥预计2015年至2016年建成通车。港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深、广佛和珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游、房地产市场，拉动投资，前景广阔。广珠城际轨道珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告12广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，于2005年12月18日正式动工，工程全线总长143公里，其中广州至珠海主线长117公里,2012年12月31日全线通车，广州南站至珠海站最快只需58分钟。广珠轻轨起于广州南站，途经番禺、顺德、中山、珠海等各市区的沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海一直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。4.4、小结随着“一桥”（港珠澳大桥）、“两港”（海港、空港）、“三铁”