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1瑞昌市庐山花海及青铜小镇项目前期可研报告2内容总纲1项目本体2宏观环境分析345区域价值分析房地产市场机会整体战略定位经济测算63项目本体分析14项目区位——项目位于瑞昌市湓城区，主城区一华里南面，受到铁路和省道的隔离，处于城市的边界地段，属于城东新区本体解读主城区城东新区项目地块城市边界线城西主中心城区湓城区副中心城区码头区铁路线5区域情况——项目邻近瑞昌核心区域，闹中取静，距离市政府约十分钟车程。整个地块被长河所包围，南靠万宝山，拥有较好的外部景观。本体解读核心区域市政府10min项目地块长河6区域配套——以双瑞线为界，项目周边基本生活配套都集中在双瑞线以北，居住人口集中氛围较好，双瑞线以南靠近地块属于安置房，居住尚未成型，土地空旷，无商业氛围本体解读地块所在区位虽较为偏僻，但距离城中心较近，地块1.5km内基本生活配套较为齐全。以双瑞线为界，人口居住及商业氛围差距较为明显。周边商业配套设施较少，且经营较差。项目距离市政府1.5km瑞昌市青少年校外中心1km城东学校1.2km瑞昌市人民医院0.5km项目地块1.5km城东学校青少年校外活动中心瑞昌市人民政府瑞昌市人民医院双瑞线安置房区7项目四至——东临新长河闸及环城大道、通达性较好，南临庐山花海及S303省道，道路货车通行较多、有一定噪音影响。西临武九铁路、北临瀼溪河，被安置房隔开，与主干道相隔离。地块较为封闭，四面不临街。本体解读S303省道庐山花海项目住宅地块武九铁路瀼溪河双瑞线环城路北临瀼溪河南临S303省道西临武九铁路100m安置房区8项目内部——项目与外部只有一条出入口相连，通达性较差，无内部资源，目前花海用地正在建设中，内部有数十户居民待拆迁，地块较为平整本体解读居民区出入口在建花海区花海用地地块入口居民居住区项目用地分界线9内部交通——交通路线被阻隔，北面一条宽10m乡道与双瑞线连接，南面一条宽5m岔道与省道相连本体解读项目被S303省道和武九铁路线环绕而过，严重限制了项目与外部的联系，目前只有北面一条双环线可共通行。西面通行道也被铁路线阻隔。双瑞线武九铁路龙泉路项目地块S303省道主出入口次出入口10项目指标——住宅开发用地550亩，容积率1.0，建筑面积约为36.67万方，商业开发用地约100亩，容积率为1.0，建筑面积约为6.67万方，必须自持30%，总建面43.34万方。另有50亩学校划拨用地（学区房）本体解读指标具体要求占地650亩（约43.3万方）学校50亩另算总建面43.3万方容积率1.0住宅面积36.67万方商业面积6.67万方公建配套50亩的学校用地（最小就是6个班的小学）限制要求6.67万方的商业必须自持30%，50亩的学校用地，最小6个班的小学11项目属性——五线城市非核心地段，居住氛围不足、较好花海资源、低密生态大型学区住区12宏观环境分析213城市重点去库存，降息降税降首付，楼市政策利好政策背景全国九江市瑞昌市2016年4月15日去库存三四线城市去库存为今年地区房地产工作重心2016年3月1日降首付首套房首付最低2成，二套房首付最低3成2016年2月13日契税下调二套房契税从3%降至1%2015年2月2015年12月2016年4月1日城市建设促住宅发展市委市政府积极号召，大力发展住宅推动城市建设快速发展公积金省内异地贷款公积金省内异地贷款启动营改增启动房地产营业税改增长税14政策支撑当前经济环境下，需要房地产发展推动城市建设快速发展，预计2016年楼市政策利好会持续推出，以及持续宽松的宏观政策•2015年初，江西房地产市场跌入低谷，商品房销售面积增速创近年来新低。其后，随着中央及地方一系列以促消费、去库存、稳定房地产市场为总基调的调控政策陆续推出，全省房地产市场逐步复苏。•2015年全省房地产开发投资稳定增长、施工规模继续扩大、销售市场逐步回暖、资金到位持续好转，市场企稳向好。2016年，随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房地产市场的主基调。去库存稳增长促兼并积极财政政策加大力度（降息降税降首付）以及灵活的货币政策（公积金省内异地贷款启动）二胎生育政策的放开，城市公共服务设施的建设将进一步刺激市场需求释放。政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的作用，调控聚焦于挖掘房地产消费潜能。2016年政策预期降准降息兼并重组力度将加大农民工购房优惠政策逐步出台15城市发展瑞昌市发展目标：中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。《瑞昌市城市总体规划（2013—2030年）》指出，瑞昌市城市发展总体目标为：交通优越、环境优美的长江中游和鄱阳湖生态经济区中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。瑞昌市16城市发展瑞昌市GDP快速增长，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位；产业结构调整优化，第三产业占比持续增长，支撑房地产市场发展。GDP快速增长，年度增幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排名九江市各区第一位。产业结构不断调整优化，以第二产业为全市经济支柱产业，大力推进第三产业发展，近年来第三产业占比持续增长，2014年占比约22%，未来将通过文化旅游业、商贸物流业、金融服务业来进一步激发第三产业活力。1412111010667171686820171822220%20%40%60%80%100%2010年2011年2012年2013年2014年2010-2014年瑞昌市三产占比（%）第一产业第二产业第三产业年度总量排位增幅排位201443201341201241瑞昌GDP水平在九江市排位17城市发展瑞昌市产业布局实施“西农东城，南游北工”规划布局，本案所处湓城区，将打造瑞昌市未来综合型城区瑞昌市区域产业布局——“西农东城，南游北工”本案我市市域城镇职能结构形成六种类型：•市域中心——综合型城区（湓城区）•市域中心——港口工贸型城区（码头区）•工贸型城镇（南义、高丰、白杨、黄金）•旅游型城镇（武蛟、肇陈、洪一、大德山、青山、横港）•商贸型城镇（夏畈、南阳、洪下、范镇）•农林型城镇（花园、乐园、横立山）18产业支撑强工兴城战略，工业经济在全市经济中占主导作用，高位工业投入，推动全市经济增长。2015年，预计全市规模以上工业实现主营业务收入460亿元，年均增长24.4%；增加值105亿元，年均增长14%；利税总额52亿元，年均增长18.5%，全部实现了翻番。2015年工业经济效益指数超过340%，比2010年提升了100多个百分点。工业投资明显加速，预计2015年完成工业投资150亿元，年均增长18.5%，5年累计完成工业投资580亿元，增长2倍，净增390亿元。发挥瑞昌市长江港口岸线资源优势，突出临港产业特色19产业支撑实力型企业增加，主营业务过亿企业5年间增加近一倍，达到80家，税收过千万企业增加3家。有助于提升城市房地产购买力魏瑞昌主要产业行业分布：纺织服装产业：被认定为省级产业基地木业家俱业：中部红木产业和华中木业电线电缆业：吉恩重工造纸及纸制品业：理文造纸化学品制造业：理文化工、新洋丰复合肥化工产品制造业：亚洲水泥其他主要公司及品牌：皮塑、蓝谷新能源、森奥达、格雷斯科技省著名商标：华瑞缝纫线“华美瑞”、中材科技“三钻”、天兴农业“天兴”、溢香禽蛋“溢流香”，锦丽公司“皇氏”名牌产品：汇尔油泵“BQ喷油泵总成”、兴海王子“弹簧床垫”、鸿达纺织“棉线”各企业数量增长水平（单位：家）2010年2015年增长幅度2015年规模以上工业企业8812036.36%2015年主营业务收入过亿元企业428090.48%税收过1000万元企业5860.00%税收过500万元企业310233.33%税收过100万元企业162556.25%20人口支撑瑞昌市人口基数小，且呈现人口外流趋势，城市化水平低，属于内需型城市，房地产市场需求增长幅度有限。45907445546645630745079044575211782511651011833811867811546701000002000003000004000005000002010年2011年2012年2013年2014年瑞昌全市户籍人口及非农业人口数全市户籍人口非农业人口瑞昌市全市户籍人口基本维持在45万人水平，其中非农业户口人数基本维持在11万左右，城市化水平较低，外出就业、外出打工人口较多，人口呈现外流趋势，基本无外来人口导入，属于内需型城市。导致瑞昌房地产市场需求增长幅度有限。21消费水平瑞昌市城镇居民收入水平提升，支付能力一般1238414129220782355400.020.040.060.080.10.120.140.160.180.205000100001500020000250002011年2012年2013年2014年2011-2014年瑞昌市城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民可支配收入（元）增长率(%)855194739389102838.599.51010.5110200040006000800010000120002011年2012年2013年2014年2011-2014年瑞昌市人均消费支出及增长率（元）人均消费支出（元）增长率（%）2014年城镇居民人均可支配收入达23554元，比上年增长10.5%；人均消费支出首次破万达10283元，同比增长9.5%22瑞昌市房地产投资总额呈现快速增长，最高年度增幅达到43.4%。2014年达到12.24亿元，在整个九江市排名第二，处于较高水平楼市发展5610154000134166700043000280008123515400069785122400790000200004000060000800001000001200001400001600001800002014年九江市各地区房地产投资额7.015.15.426.499.3112.24-0.4-0.200.20.40.60.8024681012142009年2010年2011年2012年2013年2014年瑞昌市2009-2014年房地产投资总额走势房地产投资总额（亿元）增长率(%)•2014年在整个九江市各地区房地产投资总额中瑞昌市位列第二，为12.24亿元，处于较高水平；•瑞昌市房地产投资总额2011年开始快速增长，最高年度增幅达到43.4%；23瑞昌市近三年的商品住宅成交量稳中有升，2015年销售破4200套。月均成交332套；每年二月（春节）为成交高峰（返乡置业）。楼市表现2013-2015年，瑞昌市住宅成交量稳步增加，2014年销售破4000套，相比2013年增长约400套；2015年销量再增长，突破4200套2015年2月、2016年2月份（春节）为成交高峰，分别成交为788套和937套，占比全年约2成的市场份额。城市春节返乡置业需求表现明显。302384183160258788606282393279297314284368162196284937331174010020030040050060070080090010000200004000060000800001000001200002014.9-2016.4月成交面积及套数走势销售面积（㎡）销售套数返乡置业返乡置业36784050420830003500400045002013年2014年2015年瑞昌市住宅年度成交情况24住宅成交均价较为平稳，2014年涨幅约2%，2015年持平。月度均价波动幅度小，月度均价环比增减幅度多在2%以内。楼市表现3756383038373700372037403760378038003820384038602013年2014年2015年瑞昌市住宅年度成交均价•2013-2015年，瑞昌市住宅均价保持平稳态势，2014年均价同比上涨约2%，2015年均价同比持平，整体均价稳定在3830元左右。。•月度成交均价在3800元/㎡上下波动，月度环比增减幅度集中在2%以内。3760384537613710382037633845381538133880394339283684383237533899