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塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：“百盛大厦”项目市场调研报告第一章中国房地产市场情况2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。一、国家相关政策、举动1、监察部和国土资源部日前发出在2004年8月31日前，今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；2、国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上；3、银监会加强了对房产信托的监管力度；4、近日中央5家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；5、针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。二、中国房地产业现状据可靠数据，截止2004年6月，全国共完成商品房施工面积165499.36万㎡，同比增长23%，其中住宅93414.62万㎡，同比增长20.2%；竣工面积20888.49万㎡，同比增长14.4%，其中住宅12905.5万㎡，同比增长7.8%。其中房地产业投资额为5413.58亿元，同比增长28%，在各行业中占全社会固定资产总投资额的24.8%，各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨9.1%，土地交易价格上涨9.5%，房屋租赁价格上涨0.8%；2004年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%。从统计数据可以看出，全国房地产投资开始从高位持续回落，房地产行业发展趋于稳健。塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：但是投资增幅仍较大，投资结构尚不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。第二章南京房地产市场情况一、目前南京房地产发展现状由于中央紧缩政策的影响，南京房地产也增长开始趋缓，房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是2004年上半年南京市房地产市场的基本表现。根据南京市统计局发布数据，上半年南京城市居民人均可支配收入达5839.32元，同比增长13.7％，增幅比去年同期高出5.5个百分点；今年1-5月南京市全社会固定资产投资总额达357.84亿元，比去年同期增长30.5%，房地产开发投资额达80.32亿元，比去年同期增长26.7%，占全社会固定资产投资总额22.45%，增幅有所回落。由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大，5月成交量降低，6月有所恢复。土地一级市场方面，4月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。二、南京市区各板块房地产市场发展现状1、城中板块本项目就坐落于城中板块，她位于南京市中部偏东。东起紫金山，西至虎踞路，南临夫子庙，北拥玄武湖。主要由鼓楼区、玄武区和白下区构成。城中板块是南京市地理位置最好，人文环境最成熟的地区。江苏省政府、南京市政府，南京的商业主轴线新街口——湖南路一线以及珠江路科技一条街都坐落在该区。可以说整个城中板块就是南京市的行政、商业、科技和文教中心。由于具备较好的区位优势和人文环境，所以城中板块向来以中高挡楼盘居多，特别市今塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：年以来，城中板块的房价不断的被刷新，目前已经突破万元大关。由于城中板块可开发土地与南京其他板块相比数量较少，审批也相对严格，造成住宅及商业物业相对的供不应求，这也在一定程度上对城中的房价起了推波助澜的作用。目前该板块内有大小项目约80个，在建面积近500万㎡。目前，尽管受到中央宏观经济调控政策的影响，但是城中各家楼盘继续保持较好的销售形势。据可靠消息，此次南京秋季房地产交易会一共达成成交意向1229套，实际成交238套，成交总面积近26万㎡，成交总金额12949.8万元，其中城中板块的交易量就占到总量的一半以上。可见，城中板块仍应是房地产企业投资开发的首选。2、城南板块城南板块主要位于南京市主城区的南部，南至宁南新区，东至大明路，西接长虹路，北抵健康路沿线，由秦淮区和雨花区两区组成。该区交通畅达，环境优美，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。目前，城南板块的房地产市场处于温和上升阶段，该区的商品房价格在南京整个城区最低，而且近期推出不少中小型户型，比较容易引起消费者的关注。但是该区的整体环境欠佳，交通问题已成为制约该区房地产发展的主要因素。3、河西板块河西板块位于南京市的西南面，主要处于建邺区，也有小部分位于鼓楼区和下关区。该板块西临长江，东部北端至外秦淮河，南端至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。目前，河西板块是南京市最受注目的板块，该板块将成为南京新城区所在。该板块上将建有南京最大的体育场馆——奥体中心，富有标志性的河西十大CBD项目，中高档住宅群，滨江风光带，高档娱乐休闲场所及“五横七纵”公路交通网。其开发体量之大已经创下南京城建开发之最。近两年，河西房地产市场也伴随着河西建设飞速的发展，其商品房均价从2001年的2000多一跃冲破5000，其中更有不少高档楼盘的房价已突破7000。可是，目前河西房地产市场也出现一些问题：一、价格过高导致销售量下降。二、高价楼盘集中上市竞争激烈。三、CBD缺乏商业气氛。四、十运会后持续发展成难题。塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：、城北板块城北板块位于南京市北部，属下关区，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。该区域整体环境以及配套情况相对其他板块较逊色，但其也是南京市重点规划改造的区域。城北板块的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多。该区开发量适中，但是因为环境和配套等问题，南京市民对诚北板块商品房的兴趣较低。可是由于房价相对较低，且政府对该区投入的期许较高，故城北板块仍具有良好的投资和升值潜力。5、城东板块城东板块位于南京市东部，东起光华门，西达马群，北至紫金山北端，南到月牙湖以南。该区环境幽雅，风景秀丽，名胜古迹众多，是南京市最理想的居住场所。由于优质的环境及配套，城东板块素来是南京高档楼盘集中展示的区域，特别是资金山——月牙湖居住区。该区房价整体较高，但是开发体量相对不是很大，故房地产市场仍在平稳中上升。总之，就目前各板块市场总体情况来看，南京房地产销售整体已不如往年。城中板块集中了南京多数中高档楼盘，后期发展仍有一定热度。而河西、城北板块已面临供过于求的局面，但房价暂时却没有松动，仍保持平稳，有少数楼盘高开低走。城东、城南板块表现比较稳定。南京目前房地产销售开始进入了一个较长的相持阶段。第三章项目所在区域房地产市场情况一、项目市场调研界定本次市场调研主要针对“百盛大厦”项目周边地理环境、生活和商业配套、房地产市场及人文生活情况展开。本次“百盛大厦”项目市场调研所选区域，南起鼓楼广场，北至中央门立交，东起中央路，西至山西路广场。二、项目所在区域情况塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：“百盛大厦”项目位于南京市鼓楼区。鼓楼区，南京市中心城区之一，江苏省党政军首脑机关所在地。她东接新街口，西越秦淮河，直抵长江之滨，南面是汉中路和汉中门，北面是挹江门和中央门。全区总面积25.24平方公里，总人口47万人。鼓楼区辖区内有南京大学、河海大学等大专院校23所；江苏省社会科学院、南京水利科学研究所等省、市科研单位58家；大型企业33家，外国驻华商社、办事机28家；省人民医院、鼓楼医院等综合、专科医院10所；金陵饭店、南京饭店等四、五星级宾馆10余家；省厅级机关98个。鼓楼区近年来已逐步形成科教与商贸并举；房地产业，旅游服务和信息咨询三足鼎立的良好态势。三、项目所在区域土地出让情况鼓楼区属南京市老城区，同时也是南京政治、经济和文化中心，故市土地部门对该区的土地出让及建设规划一向都给予较高的重视。据统计，2000年鼓楼区出让土地约40000㎡；2002年出让土地25800㎡；2003年出让土地48900㎡；至2004年9月已出让土地约20000㎡。相比而言，鼓楼区每年的土地出让量都不是很大，程波浪式增长，这和南京房地产发展形成正比。四、区位优势分析鼓楼区拥有得天独厚的区位优势。第一，鼓楼区东连玄武区、白下区，西接建邺区，北靠下关区，南依秦淮区。从地理位置上看，她是南京的中心区，交通顺畅，四通八达。第二，鼓楼区是南京党政军首脑机关所在地，区内还包括南京的商业主轴新街口——湖南路商业一线，同时又是南京市的主要学区，可谓是集政治、经济和文教于一体南京市的“中心”区域。第三，区内配套设施齐备，社区功能完善，具有良好的人居环境，适宜生产、生活。第四，鼓楼区内人口素质较高，生活水平相对优异。该区1/4以上人口具有大专以上文化程度，是南京中产阶级主要生活寄居地。第四章项目情况及分析塑造有新闻的品牌企业,网址：建设新闻网资料分享地址：一、项目周边情况1、地理情况“百盛大厦”项目位于南京市中央路与马家街交汇处，占地5250㎡，总建筑面积39788㎡。项目东依南京市最大湖泊——玄武湖，北通南京市最大门户——中央门，南临湖南路商业圈，地理条件非常优越。项目周边交通条件良好。中央路，双向六车道，北可至中央门，南可达新街口，是南京的商业主轴线。湖南路，双向四车道，东抵玄武湖，西达山西路广场，是南京最富盛名的商业街区。新模范马路，双向八车道，东连玄武湖湖底隧道，西至南京河西新区，是南京主要东西向交通线之一。2、配套情况项目周边交通、卫生、学区条件较好，生活、商业配套设施齐备。该项目周边的交通线路多达17条，可通南京市其他各区。项目周边有鼓楼医院等大中型医疗机构4所，普通卫生医疗机构十数家。有南京医科大学，南京东南大学等高校6座，中小学、幼儿园7座。项目周边超市、酒店、休闲娱乐设施充足，大型商场、商业门点、银行、保险等金融机构林立。4、竞争楼盘情况项目周边竞争楼盘相对较少，主要有：住宅项目，蓝山国际公寓、汇林绿洲、金陵大公馆、时尚空间；商业项目，海德大厦、银河国际广场；写字楼项目，城市先锋、一空间等。从调研情况看，“百盛大厦”项目周边住宅竞争项目主要集中在黑龙江路一线，以中高档楼盘为主，改地区楼盘销售价均超过了7000元/㎡，有冲8000元/㎡的趋势。这些项目的销售周期都较短，这一方面是因为体量有限，但另一方面也反映出该地段的项目的市场去化较快，市场运作良好。该区楼盘的户型以中小户型为主，一般在50㎡—150㎡之间，这在很大程度上降低了住宅的总价，加速了市场去化。另外，良好环境和配套也是该区住宅保持良好销售业绩的原因之一。目前，“百盛大厦”项目周边在售的商业项目和写字楼项目较少，但是市场前景较为看好。商铺均价在3万元/㎡左右