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百强商业项目案例之三十三——北京盘古大观一、区位及周边情况亚奥核心区·高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。二、基础数据：项目总占地面积：3.90万㎡总建筑面积：42万㎡建筑容积率：7.00小区绿化率：30.00%超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米商业龙廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米三、建筑规划设计：1、各种功能规模：写字楼：面积13.9万平米、公寓：面积20万平米、商业：面积2.5万平米、酒店：面积4.8万平米、项目有四种业态，除公寓部分外，其他均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。2、内部交通体系：以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商--龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘。3、内部空间布局：写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。4、整体景观环境：项目建筑本身就是一个地标景观--玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观。2楼2010-01-2014:57项目启示及借鉴之一：建筑中国风格建筑设计：讲中国语言的世界级建筑盘古大观，大气天成，取“潜龙出水”之意在距离水立方180米的地方以龙的造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴的地标建筑。开发商力邀著名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计。李祖原先生将华夏龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高192米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。产品：12座顶级空中四合院四合院是中国的传统建筑符号，盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院，院内堆土1.5种植花草盆艺，按照传统四合院布局设计建造，画栋雕梁古色古香，让项目从外形到产品都镌刻着厚重中国烙印。文化营销：七星酒店--中国文化之窗如果说建筑造型铸就了盘古大观的中国风格，那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见的中国文化元素作为整个项目的精神旗舰是不二担当。无论与酒店大堂入口龙纹壁，旋转入口的大个景泰蓝，接待台背后的福、禄、寿，还是大堂吊顶的百鸟朝凤木刻，大堂两侧的龙纹石刻沙发，着眼之处皆传统，林林总总中国风。项目启示及借鉴之二：非一般的拷贝盘古大观地块的天然优势决定了它必须做最能凸显价值的产品，实际上它确实是这么做了，盘古七星公馆以超常规的户型面积筛滤出精确的客户群，以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售。这一点是最值得我们体会和借鉴之处。纵向考察地产行情，在行情起落之间能立于不败之地的一数别墅二数豪宅，事实证明一般地块的豪宅都可以实现较高的溢价销售，核心区地块豪宅更是如此，如深圳的幸福里，当其1号楼开盘40000元/平米的时候市场的第一反应是惊叹，但随着1号楼的售罄，市场开始肯定幸福里的远见和定价把控。如果不是幸福里户型配比格局较小，它会实现更高的溢价。结合盘古大观的开发和销售可以得到一些启示，核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必须定位高端，并且需要一个清晰长效的主题支撑。用产品梳理客户，用定位吸引关注。从盘古大观实际销售来看得地利不得天时，不太容易总结，通过从侧面了解到其实际销售情况并不理想，而且公开价格也未必是真实成交价格。这样云里雾里的传言只会让客户疑窦重生，影响营销活动的效果。盘古大观是一个备受关注的综合体项目，但目前来看还不到判断其开发是否成功的时候，给我们的经验教训是作为地产项目必须有清晰完整的营销思路，制订相对公开透明的价格体系。高端定位的综合体物业如果在公寓之前启动商业部分，将对公寓、住宅起到明显的积极影响。总结：综合体必将成为地产开发的主流类型，区别只在于业态的侧重点不同，盘古大观作为一个标志性地块的标志性项目，体量最大的盘古七星公馆是它的最大利润点，而这也是最值得我们借鉴和体会的所在：稀缺位置超常规产品，既对客户进行了精准梳理，又实现了产品高溢价销售。评论：HOPSCA，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务集聚区，体现商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是现代复合地产的新高地、新载体。布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务集聚区,各功能区搭配合理。。城市综合体确实是未来房地产发展的趋势，是土地集约化利用、业态整合、旧城改造、加速城市化进程的综合体现，随着核心区土地开发量的逐步萎缩，物业销售和自持比例拿捏是发展商对未来市场判断的最终表现，盘古的地段优势是不可复制的，但是盘古的业态规划是值得深入研读的。综合体的主要主要价值在于提升区域成熟度和项目的综合溢价，在条件成熟的前提下，它的发展给部分区域的发展进程带来了较好的促进作用。HOPSCA，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务集聚区，体现商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是现代复合地产的新高地、新载体。项目从外观来看，从整体布局来看可以说是大气磅礴，很能震撼心灵。超高的价格，顶级的生活品质，享受。这确实体现了顶级，奢华。但销售思路值得商榷！项目的创意很重要，但是商业模式更加重要！盘古大观的地理位置和建筑设计的形态注定了他的不一般，至于天顶4合院的成败，现在顶多只算个小瑕疵，瑕不掩瑜！！多种功能的集聚产物，要有统筹全盘的眼光规划才能对项目有好的预期！最大的成功在于它的选址，北京、北四环、中轴线、鸟巢、水立方。。。。。。借着2008年奥运会的火热，任何高规格项目，稍加包装，我相信都可以取得成功综合体的主要主要价值在于提升区域成熟度和项目的综合溢价城市综合体确实是未来房地产发展的趋势，是土地集约化利用、业态整合、旧城改造、加速城市化进程的综合体现，随着核心区土地开发量的逐步萎缩，物业销售和自持比例拿捏是发展商对未来市场判断的最终表现，盘古的地段优势是不可复制的，但是盘古的业态规划是值得深入研读的。高端定位：源于中轴线和奥林匹克带来的必然效应。业态组合：符合高端定位的同时，有效支撑了高端的定位产品力：再次提升了品质，符合了各业态的非同凡响的空间形象塑造：中轴、龙脉与产品的匹配，在第一感受中传递了高端的必然赢利模式：操盘的成熟度，不仅考虑做，而且考虑做好，更考虑了做的有钱赚，而且是高利润时机：选择了奥运会之前，直至奥运会推动到最高点，天时、地利皆有一个很好的房地产操盘案例HOPSCA是一种新的玩艺，是一种不同的游戏。要做全HOPSCA在一个项目里，确实不容易。要看环境，要看资源，要看政府，太多要看。因此，我不建议我们一定要做全这些。此项目的位置确实不错，又成功的先天条件，但资金，管理，战略是我觉得需要考虑。看起来没问题就是问题。