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“韩国城”产品定位建议方案第一部分市场分析一、盐城商业地产发展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状1、商业中心发展现状根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。“中心商业圈”主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区级商业中心。“特色商业圈”主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。“居民消费圈”主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心与社区商业中心。表1：盐城市区主要商业中心现状（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特征1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态中心商业圈建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场居民消费圈开发区商业街、榆河路、解放南路与大庆路交汇处、盐马路、双元路居民区超市、大卖场、农贸市场特色商业圈迎宾路市区全市电脑器材一条街新高力商城、鸿基家具城、百易家居、大世界装饰城市区全市建材、家具专业店开放大道市区全市汽配一条街很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开发的居住区，如城南新区。二、盐城市区商业布局中存在的问题（一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量，商业网点进入时机把握欠妥当，商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。首先，从市区2005与2006两年的商业地产开工量来看，“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度，2005年的商业地产存量约为308万平方米，而到2006年新增物业就已经达到180多万平方米，增长率超过60％，超过商业地产的正常增长速度10％～15％这个比例，也超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度，在市场逐利性推动下，商业地产开发过度结果就是商业物业的“供大于求”，即：物业供应超过零售商业发展需求，必将会造成闲置地产。其次，从新增商业地产空间布局来看，中心商业圈商业地产开发力度大，商铺供应量大。解放南路商业开发力度大，定位大多以中心商业圈为主，它们相距不远，市场区域重合度高，它们未来主力业态定位为大卖场，该类业态的市场辐射可达3公里，那么未来市场竞争将异常激烈。当前具体问题主要表现为：1、城南配套跟不上商业开发步伐南拓已经成为盐城市区规划的重要内容，城南成为城市规划发展重心，按政府规划该分区人口将达到31万人。南片区商业若要定位于区域型商业圈，必须有足够的门槛人口，配套的基础设施，交通站点等重要的因素，在这些要素没有完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。2、业态趋同竞争激烈商业地产开发商市场定位模糊，地理定位盲目，存在着同类业态“扎堆儿”的隐患。开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位，商业中心等级定位不明确，空间定位存在很大的盲目性。如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营，特别是在目标市场定位上彼此有所侧重，才能保持较好的收益。（二）、商业开发过度集中于局部地段，为日后交通问题埋下隐患大型商业网点聚集解放南路，势必造成该地段未来的交通拥挤问题。政府在规划中将建成区规划为百万人口的市区，伴随城市化速度加快，商业网点的过度集中，未来的交通拥挤问题在所难免，正确处理交通与商业之间的关系是商业中心健康发展的关键。（三）、新开发的居民区商业网点欠缺，部分功能区配套商业地产开发出现超前与滞后现象新建居住区的社区商业网点供应不足，商业设施滞后的矛盾比较突出，数量少、布局分散而且服务质量较差，物价高。尽管有普通超市布局于此，但是缺少农贸市场与休闲娱乐设施等，临时性的市场沿路搭建影响当地的交通与卫生环境。过高或过低评估局部地区的人口导入速度是造成开发出现超前与滞后的主要原因。三、城市商业空间未来发展趋势构想（一）、商业空间等级体系日渐完善，不同等级商业中心职能分化日益明显未来几年中，建构合理的商业空间等级体系，科学地布局商业网点，向多中心、多层次结构发展，即要有为市内外服务的中心商业区网点；有主要为城市较大片区服务的区域商业中心区网点；有为居民区服务的网点等，形成不同等级与不同业态构成的商业群落。市级商业中心的超市等业态将逐渐从市中心消失。市级商业中心的主力业态应为现代百货店、专卖店与步行街，市中心商业网点日益特色化、专业化、高档化和时尚化。区域级商业中心应以大卖场为主，社区商业中心则是以超市为主。总之，商业的布局必须要依据区域市场的潜力和购买力水平、区域市场顾客的种类和性质、区域位置、交通和客流规律以及同其他区域市场的关系四个重要方面。（二）、城市空间结构重构与城市化催生商业中心网点的时序变更城市空间结构重构将加快某些路段商业网点类型的变更：新居住区从建成开盘到完善的过程，周围的商业网点类型也会经历建材装潢——杂货店、批发部——超市、社区商业街这样的时序变化过程。老城区边缘的商业网点，如：建材市场、批发市场与汽配市场，也会随着城区面积的扩大、土地的升值，网点类型也会随之更新。（三）、社区商业发展成为必然社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，它属于居民消费圈。随着市区城市化过程和人口郊区化的逐渐体现，特别是在房地产行业的推动下，城市边缘区出现一批在建与新建的大型住宅区，这些社区将成为人口的导入区，人口进入后对社区商业网点的需求必将旺盛，与之相关的社区商业地产也将成为开发与投资的。四、盐城主要商业项目分析明珠商贸城城区北区物业类别商铺价格15000元/平米元/平方米发展商江苏明珠世贸商城有限公司具体位置盐城市开放大道288号招商热线88563778项目简介明珠世贸城以第四代SHOPPINGMALL的业态布局为核心，以起点高、现代化、科学化为原则进行整体规划，分三次实施，集展示交易、科技信息平台、商品物流平台和吃住休闲服务平台为一体的华东商业局舰。项目建设中占地面积为480000平方米，区域内建筑单体设计以商业适用标准为主，总建筑面积在700000平方米，写字楼场所3000多个单元，商铺8000多个，住宅3000多户，可入住商家9000多家。明珠世贸城采取买一平米送两平米的的销售模式优点：1、开发规模宏大，开发实力强劲2、业态布局齐全，并形成一定的产业结构链3、所处区域为国道边，交通运输方便4、全国性招商，为项目打造了一定的知名度5、招商场搬迁至此，为项目注入了相对稳定的人流和客源缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、开发规模大，招商难度加大白马纺织服装批发市场城区北区物业类别商铺价格4000-15000元/平米元/平方米发展商名都房地产开发有限公司运营商盐城白马纺织服装营销管理有限公司具体位置盐城市开放大道355号招商热线8550888项目简介盐城白马纺织服装批发市场位于城北商贸物流园区，是盐城“大商贸带动大发展”标杆项目。20万平方米超大规模，汇集时尚家纺、布艺、服装品牌，批发辐射苏北五市3500万人口。盐城白马纺织服装批发市场有酒店、写字楼、仓库、物流等多种配套，目前市场销售方式：买一层送二、三层。优点：1、项目内部配套齐全。2、与明珠一起形成了强大的影响力3、所处区域为国道边，交通运输方便4、利用了盐城原有的纺织优势。缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、项目包装推广力度较弱中远世纪城——购物广场城区西南区物业类别商铺价格未定发展商盐城市中远投资发展有限公司投资商江苏富达企业集团具体位置盐城市世纪大道88号招商热线8306909883069099项目简介用地面积81964.48㎡、地上总建筑面积:16万㎡，8万多㎡商业（世纪购物广场）——主力商业2.4万㎡、商铺:2.1万㎡、酒店:1.3万㎡、娱乐:1.6万㎡4栋5.2m挑高小户型（世纪公寓），建筑面积6万㎡、8栋小高层住宅（世纪嘉园），建筑面积6万㎡。目前该项目商业部分暂未销售，预计世纪购物广场将建成超级卖场、国际影城、国际酒店、购物广场等CBD地标性建筑。优点：项目类型丰富，功能灵活，互相补充商业体量大，且较高档，对于购房者具有较强的吸引力商业业态齐全，比较吸引市场在市中心设立接待中心，且提前蓄水，积累了一定的市场知名度和客户。缺点：项目体量过大，运营存在风险目前项目周遍交通配套不齐全没有设立看房直通车，客户对于该项目地段不能立刻体验销售人员较少，接待态度和销售技巧一般该项目主案名和分案名非常平庸米兰广场城区T型地带物业类别商铺价格8000-24000元/平方米发展商江苏中天奥康置业有限公司具体位置盐城市解放南路106号体育馆西侧招商热线8320488项目简介与盐城市新体育馆为邻的中天·瞰城国际，北依大庆西路，西邸体西路，东隔解放南路，处于盐城T地带黄金位置。项目集住宅、公寓、商业为一体，总建筑面积约5．2万平米。该项目目前销售火爆，销售方式为五年包租，首付百分之十（前三年使用权归开发商所有）等销售方法，建成后一楼为精品街、二、三楼为鞋帽商场，四层为办公。优点：项目地段优越、人流相对密集销售方式新颖，降低了投资者门槛。统一规划，统一运营，避免了业态杂乱的现象与周边项目形成了业态互补，避免了竞争缺点：市场知名度较，没能与前期形成有效对接销售人员较少，接待态度和销售技巧一般金庭世纪广场城区城西南物业类别商铺发展商江苏金庭置业有限公司具体位置盐都新区日月路项目现场招商热线88581977，88581988销售价格10000多元/㎡商铺面积20-50㎡不等项目简介项目总建筑面积11万平方米。金庭世纪广场项目融购物、娱乐、休闲于一体，金庭世纪广场项目正式运行后，将成为盐城新的立体商业都会和苏北区域性的商业中心。作为盐城服务业的重点工程，建成后的金庭世纪广场将拥有情景街铺、主题式商场、专业店、休闲主题娱乐餐饮等业态。优点：1、项目具有多元化功能。2、地段好，周边公共事业单位多，缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、开发规模大，招商难度加大第二部分SWOT分析一、优势分析（S）1、政府背景优势政府开发背景，保证了雄厚的资金实力和高标准的开发规模和档次作为市政府工程，利于宣传，能给予投资者以更强的信心保证2、区域发展优势项目位于城南新区，二大行政中心辐射范围，是盐城市“重点向南”政策里最具发展潜力的区域3、交通环境优势项目附近解放南路，开发大道等主要干道，宽畅通达，10分钟车程即可直达市中心西靠盐城路、北邻长寿路、开发大道，南有盐渎路，道路畅达，10分钟车程即可直达市中心项目位于盐城市的门户地段，盐宁高速、盐徐高速、沿海高速入口，皆在附近，城际往来畅达快捷项目附近有20、18、101、9、26等多路公交线路，出行便捷4、商业、住宅互动优势作为新兴的居住区，项目周遍住宅项目云集，目前已有恒荣世家、都市豪庭