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金大洋城市生活广场不在城市商业旺区，主题？卖点？周边的环境影响（西环路现状）。项目规模大，商铺集中，数量多。多种物业功能相结合，怎么设计？经营与销售结合，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对规划方案的调整项目营销推广策略解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析项目条件及相关案例分析发展定位价格定位产品定位功能/业态定位目标客户定位主题专业经验盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心项目商业规模大，且处于城市新发展区域区域分析盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区古老与新兴的结合盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市革命胜地和旅游胜地新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区城市城市历史徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机盐城城市城市定位江苏沿海中心城市新兴工业城市海洋经济服务基地城市开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”城市城市经济分析城市经济分析盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。（资料来源：盐城市统计局）国民经济快速发展，固定资产投资快速增长。城市经济城市经济状况050010001500亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP548.6603.2657.4731.1871.41011.41174.31368增速10.2%10.0%11.4%13.1%14.0%14.3%15.1%15.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年图3：盐城市历年GDP总量（资料来源：盐城市统计局）国民经济收入稳定,直奔小康生活。城市经济城市经济状况050001000015000元市区居民人均可支配收入64946935727480599362105801205213857农民人均纯收入344536063797399144514850543160302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年图5：盐城市历年人均可支配收入（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况020004000600080001000012000140001600018000南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州徐州盐城淮安连云港宿迁苏北全省元人口状况盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。（资料来源：盐城市统计局）人口增长较快，第二产业所占比例逐年增强。城市人口22.320.91945.645.746.932.133.434.10%20%40%60%80%100%200520062007近三年盐城三产结构第一产业第二产业第三产业86.9110.97143.329.427.733.70510152025303540020406080100120140160200520062007近三年盐城财政收入增长情况财政收入（亿元）增比（%）盐城市总体规划人口规模情况49.9607590020406080100现状2002年近期2007年中期2013年远期2020年万人人口（资料来源：盐城规划局）盐城市总体规划用地情况48.571.689.6107.6020406080100120现状2002年近期2007年中期2013年远期2020年平方公里用地（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大面临巨大的发展空间城市人口城市消费20042005200620072008上半年全社会消费品零售总额255.9297367.6432.5252.99增速（%）11.816.11617.625.3051015202530050100150200250300350400450500亿元居民生活、消费水平分析消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。消费需求分析区域消费者特征分析盐城市区2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余额稳步上升，社会消费品零售总额稳步增长。居民消费购买力逐年增强，需求稳步上升050001000015000元市区居民人均可支配收入64946935727480599362105801205213857农民人均纯收入344536063797399144514850543160302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年图5：盐城市历年人均可支配收入两地市区居民人均可支配收入对比87496151269205001000元常州市874961盐城市5126922003年5月2004年5月两地市区居民人均可支配收入总计对比528159313636414902000400060008000元常州市52815931盐城市363641492003年1-5月总计2004年1-5月总计两地市区居民人均消费支出对比2308255737354165010002000300040005000元盐城市23082557常州市373541652003年1-5月总计2004年1-5月总计盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1.71减少到1.39），差距在逐步缩小。盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5。盐城消费力有待培育，但蕴含巨大商机消费需求分析消费需求分析江苏省13个省辖市2004年一季度居民消费价格总指数100101102103104105系列1104.2103.4103.2102.9102.9102.7102.6102.5102.4102.2102.1102.1101.7盐城泰州宿迁南通镇江苏州无锡常州南京扬州徐州淮安连云盐城消费水平提升已达小康水平消费需求分析-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%居住类46.90%医疗保健-19.30%杂项商品及服务25.70%教育文化娱乐服务70.30%交通和通信28.30%家庭设备用品及服务26.80%衣着-46.10%食品8.40%增幅（与去年同期相比）盐城2004年5月人均主要消费品增长对比177.135253109-10.0040.0090.00140.00190.00240.00人均支出（元）177.135253109同比增幅（％）17.650.71.62301.552.2食品家庭设备用品及服务交通和通信教育文化娱乐服务杂项商品及服务居住类2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，教育文化娱乐、食品、居住类消费支出大，增幅较快。商业市场分析商业市场分析盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路204国道新洋港盐城市对外交通图对外交通盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等交通新长铁路盐城交通网络非常完善区域功能城中片区•新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。•以商业服务和居住功能为主城南片区•青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北。•以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。区域图9：盐城市区房地产板块分布图区域城市规划发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。本项目处在城市发展的重点区域本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。老城区盐都新区本项目经济开发区是联系新老城区和开发区关系的纽带项目位置商业状况分析解市政府e6666市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元路庆年青路路宾迎路跃路盐放南路马新体育馆abdC说明：盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。本项目市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显市场状况分析商业物业分布状况分布图鑫祥园华兴路步行街建军中路毓龙路沿街商铺大型专业市场主要分布于汽车站附近百货商场主要分布于建军中路附近沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区大型商业街、步行街亨达商业街本项目我们的思考？项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？市场状况分析亭湖区商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以建军路为中心两侧汽车站次商圈：该商圈特殊案例盐都新区商圈地处原盐都县中心区域主要区域范围：毗邻解放南路两侧盐都新区商圈解放南路本项目两大商圈南北互动亭湖区商圈市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈业态商家专业市场高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城大型超市上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市商业街建军中路商业街步行街华兴路步行街、通榆北村步行街百货商城盐阜人民商场、文峰大世界沿街商铺毓龙路、人民路亭湖区商圈市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居底层商铺时尚类服饰、鞋帽为主鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜新型商业形态经营档次中高档中档中档代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基知名品牌较少，春竹、三枪精工眼镜、金百合婚纱摄影百世德咖啡商铺开间开间2-3米，进深多为8-10米开间4米，进深8米开间4-6米，进深8-10米开间4-6米，进深8-10米租售情况租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2销售：100％；经营：一层90％，二层5％。以租为主,租金1.5元/天/m2零星商铺,租金1.5-1.7元/天/m2点评传统商业中心，商业地位进一步巩固建军中路商业的延伸，定位同质，经营较差主题相对集中,向东发展趋势明显为传统商圈争光添彩亭湖区商圈商业状况一览表市场状况分析汽车站商业分布：开放大道与黄海路交汇处区域开放大道沿线以大型专业市场为主，黄海路沿线以大型超市、主题购物场所和娱乐为主亭湖区商圈—汽车站次商圈市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；大型专业市场、商业街、超市、百货商场辐射整个盐城市区经营定位：受规模和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右业态发展：新型商业物业—酒店式公寓(悦达东园)已经出现我们的思考？项目不在主要商圈，人流问题如何解决？经营又如何差异化定位？项目的唯一性和核心竞争力在哪里？盐都新区商圈盐都新区商圈市场状况分析该商圈内的商业物业以大型专业市场为主（大世界家具、灯具、装饰城，盛源装饰材料市场，新都商贸城）。沿街商铺主要集中在解放南路两侧市场状况分析原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。新建商业出售比例较高，但经营现状令人担忧。供应量大（中茵海华、缤纷亚洲、尚城国际等），竞争日趋激烈盐城商业物业供求分析我们的思考？我们如何寻找市场的空白点？解决卖场与开场的问题？在茫茫商海中脱颖而出？市场状况分析中茵·