石家庄东开发区中央商务区项目定位报告

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PRIVATE&CONFIDENTIAL月僅呈:XX房地产开发有限公司PRIVATE&CONFIDENTIAL目录石家庄中央商务区功能定位石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位427开发方案建议60财务分析96开发时序及亮点建议78Page3本部分待解决问题及研究思路问题一:石家庄中央商务区与北京CBD的区别?未来的功能定位?通过对比分析,明确石家庄中央商务区功能本项目的模式以及业态比例关系地块分析北京CBD的发展分析石家庄发展趋势分析综合体模式分析勒泰业态关系万达业态关系总体布局方案问题二:各个物业所承担的角色以及比例关系?问题三:方案布局?开发分期?亮点?开发时序及亮点财务分析本项目不同业态关系PRIVATE&CONFIDENTIAL、石家庄中央商务区功能定位Page5石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的中央商务区?1开发超高层写字楼的适宜时间节点?2明确石家庄中央商务区的总体功能本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题北京国贸案例支持功能定位三个发展阶段:三个主导功能三个开发亮点石家庄与北京商务区的不同点:总体功能产业特征客户特征物业特征石家庄中央商务的特征?3Page6北京国贸——项目背景中国国贸地处北京中央商务区的核心地段,是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目,是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。国贸自1990年开业以来,云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动,取得了良好的经济效益和社会效益。随着2007年国贸三期的竣工完成,使国贸总体占地面积达到17公顷,总建筑面积达110万平方米,进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。北京国贸发展研究功能定位Page7北京国贸的发展历程及主导功能形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目第一阶段(1985-1990年)起步阶段市场环境:国贸建设初期,外商大量进入北京,然而国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱主导功能:国贸一期以酒店功能为核心开发亮点:五星级中国大饭店第二阶段(1996-1999)发展阶段市场环境:大量外资企业进入北京市场,巨大的办公需求,以及国贸一期的成功,大北窑地区商务氛围初具规模主导功能:国贸二期以写字楼为主,核心商务功能显现开发亮点:高端甲级写字楼第三阶段(2005-2010)成熟阶段市场环境:区域商业市场持续繁荣,商务环境趋向成熟,办公物业激增主导功能:写字楼,文化、会议和展览功能突出开发亮点:京城第一高楼——330米国贸大厦功能定位:重要国际金融功能区现代服务也聚集地文化传媒产业聚集区以商贸为主的城市综合功能区产业多元化发展:国际商贸中心区,金融和文化传媒产业聚集地国际商务中心区北京国贸发展研究功能定位Page8中国国贸——起步阶段(1985~1990年)国贸一期:满足城市功能,树立区域形象改革开放后,外商大量进入北京,外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目,体现城市的商务功能,为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。1985年,中国国际贸易中心项目开始破土动工。当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱。区域功能单一,以酒店为主,国贸一期的功能组合基本代表了区域特征,但在品质上均大幅提升。1990年,总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工,一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年北京国贸发展研究功能定位Page91985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年17%22%44%17%国贸一期功能配比商业写字楼酒店公寓中国国贸——起步阶段(1985~1990年)国贸一期:大量外商进驻,以酒店为主导功能市场驱动力区域特点国贸一期业态外商大量进入北京,外贸进出口额逐年大幅增长所在的大北窑区域多为制造业加工厂,商务氛围薄弱,区域功能单一,以酒店为主项目一期主导功能为酒店,其次为写字楼1990年8月30日国贸中心一期全面开业,成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。在业态配比方面,酒店功能占比大,大量外商的进驻,为酒店业的发展提供市场支撑。北京国贸发展研究功能定位Page10国贸一期以酒店和写字楼功能为核心,其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额,在其带领下,区域内集中了60%以上的外商驻京机构,成为外商在京首选办公地点,从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理,是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地,有“第二国宾馆”之称。此酒店成为区域高端酒店代表,为项目树立良好的形象,提升项目整体档次和品质。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——起步阶段(1985~1990年)国贸一期:确立以商贸为主的城市功能区,中国大饭店提升项目整体档次和品质物业类型规模国贸写字楼1座建筑面积69,523平米国贸写字楼西楼建筑面积10,000平米中国大饭店(五星)建筑面积110,000平米716间客房国贸饭店(四星)建筑面积39,000平米552间客房国贸公寓410套国贸展厅10,000平米国贸商城60,000平米国贸一期中国大饭店设施规模楼层21层房间面积38-110平米会议设施800人宴会厅/2000人会议厅北京国贸发展研究功能定位Page11从1990年到2000年,北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元,猛涨20余倍,大量外资企业进入北京。1996年12月25日,国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日,国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中,全部为写字楼物业,总建筑面积超过10万平米。外资的进入激发了办公物业的需求,国贸也真正成为办公为主的商务综合体。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——发展阶段(1996~1999年)国贸二期:区域功能转型,突出写字楼功能业态13%38%35%14%国贸二期功能配比商业写字楼酒店公寓物业类型规模国贸写字楼2座建筑面积71,871平米国贸写字楼东楼建筑面积23,129平米国贸二期业态市场驱动力区域特点国贸二期业态外资企业持续增加,市场办公需求剧增,国贸一期的成功提升区域的吸引力所在的大北窑区域商务氛围初具规模,同时确立了以国贸周边4平方公里建设的北京中央商务区办公为最主要的功能业态北京国贸发展研究功能定位Page12国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与2007年入市的金地大厦相比,国贸二期写字楼的硬件设施保证了设备不落后。2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者,156家在京的世界《财富》500强企业中,有70家入驻国贸写字楼。在国贸的带动下,大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截至2003年,CBD区域的外国金融机构数量达到146家,跨国公司总部或区域总部数量达到20家。大量国际企业的入驻,确立了其国际化商务功能,形成国际商务中心区。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——发展阶段(1996~1999年)国贸二期:高端写字楼吸引优质客户,确立国际化商务功能对比项目国贸二期金地大厦入市时间1999年2007年楼座高度180米168米层数37层39层标准层净高2.7米A座2.75米;B座2.65米标准层面积1550米A座1773米;B座1561米硬件设施中央空调4管制VAVHAVC系统,50立方米/人/小时4管制VAV变风量空调系统,35立方米/人/小时电梯数量16部,每部电梯服务面积3684平米25部,每部电梯服务面积4000平米电梯品牌富士达通力网络宽带接入、光纤通讯综合布线宽带接入、光纤通讯综合布线楼板承重300公斤/平米200公斤/平米后备发电机双路供电非双路供电停车位124平米/停车位136平米/停车位保安系统楼宇监控系统数码式保安系统设闭路电视摄像机个人智能卡电子系统等高灵敏度摄像系统实时监控;高保真数字监控录像;双鉴探测器及24小时保安巡更。写字楼档次对比北京国贸发展研究功能定位Page131985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——成熟阶段(2005~2010年)国贸三期:伴随区域商务环境成熟,写字楼主导功能凸显15%47%29%9%国贸三期功能配比商业写字楼酒店公寓随着区域商务环境成熟,写字楼主导地位显现,与酒店、公寓和商业的占比差距拉大。国贸三期总建筑规模为54万平米,分为AB两个阶段,其中A阶段为28万平米的超高层写字楼,另外还有一个2340平米的大宴会厅,这将是北京最大的宴会厅。物业类型规模国贸写字楼3期建筑面积280,000平米国贸商业建筑面积40,000平米国贸大饭店278间客房国贸三期业态市场驱动力区域特点国贸三期业态中国加入世贸组织,加速对外贸易流通,整体经济环境向好,办公需求增多区域价值被认可,办公物业激增,核心商务区地位凸显高端写字楼为主导北京国贸发展研究功能定位Page14作为北京展览密度最大的展览设施之一,国贸展厅总面积达10,000平方米,由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。平均每年承办各类国内国际展会50余场次,年展览面积达27.5万平方米,吸引了50万人次参观,丰富了CBD的商务功能。而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新的产业发展方向。功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——成熟阶段(2005~2010年)国贸三期:承办多种展览以及依托CCTV,带动区域产业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展北京国贸发展研究功能定位Page152009年,随着区域商务环境成熟,高端客户的聚集,国贸三期的主塔楼,刷新京城第一高的330米81层国贸大厦落成竣工,也成为了北京的新地标。为满足高端客户的需求,同时保证项目在区域乃至全市具有市场领先性,国贸三期在整体设计上保证功能完备性、硬件设施先进性、布局合理性。同时,高标准的硬件设备高于其他甲级写字楼,达到国际化水准,造就出北京写字楼市场最高租金。随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的确立,为超高层写字楼创造了市场支撑条件。对比项目国贸三期中海广场楼座高度310米150外立面组合钢板剪墙LOW-E玻璃幕墙层数地上81层,地下4层地上35层,地下4层楼层分布6-58层为写字楼,其中包括4层的机电设备避难层2-35层为写字楼标准层净高2.85米2.8米标准层面积2,100平米1,850平米(中楼)1,650平米(南楼)硬件设施中央空调VAV空调系统,43立方米/人/小时VAV空调系统,40立方米/小时/人电梯数量90部电梯(主塔52部)25部(22部客梯)电梯品牌迅达日本三菱弱电系统光纤电缆,千兆以太网入楼,10兆带宽入户光纤电缆,千兆以太网入楼,10兆带宽入户电力供应两个独立电站提供五路供电两路供电后备发电机2台1台保安系统楼宇监控系统数码式保安系统设闭路电视摄像机个人智能卡电子系统等设避难层,楼顶有直升机平台楼宇监控系统视频安防监控系统入侵报警系统电子巡查系统等1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中国国贸——成熟阶段(2005~2010年)国贸三期:区域商务环境成熟,超高层写字楼入市北京国贸发展研究功能定位Page16大厦的第6到58层为甲级写字楼,其中又划分为不同档次的通用办公层(F6-F29)和行

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