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石家庄常山股份二纺机厂项目定位报告2项目自身分析区域市场分析综合分析判断•特性分析•区位分析•用地分析•商业物业•酒店物业•办公物业•SWOT分析•业态研判•定位方向整体定位城市宏观分析•城市性质•城市规划•城市规划•形象定位•业态定位•客户定位•产品定位•经济测算定位思路3特性一：城市次级商业区迎宾形象展示区4次级商业区：u槐安路已成为以家具为主力业态的商业聚集区形象展示：u槐安路作为石家庄东西交通动脉之一，具有较高的形象价值，有“迎宾大道”之称一环路二环路本项目槐安路市级商业中心传统单一商业模式向多元化发展，城市次级商业区初具规模，东西交通动脉展示城市新形象5特性二：位置优越交通条件好6u石家庄市主城区道路系统逐步形成由环形快速路加井字形机动车主通道网络及东西、南向主干道路构成的道路主骨架；u由二环路、和平路、仓安路—槐南路、维明街、体育大街构成的环形加井字形机动车骨干道路网络系统；u增加城市东西、南北向通道。槐安路这一城市快速路的开通，改变了石家庄南部交通状况和城市路网结构。交通分析城市交通环境项目位于城市交通东西向主干道槐安路的北侧，靠近南北向主干道胜利大街，交通位置优越7交通分析本案裕华路槐安路建设大街107国道中华大街u本项目位于主干道裕华路与槐安路之间，紧邻槐安路。u从建设大街、107国道和中华大街等石家庄主要交通要道所连接的各个区域都可以很方便的到达本项目。总体来说，本地块交通环境较好，对外交通十分便利区域交通环境8交通分析u项目南临的槐安路为石家庄内环主干道，路面宽阔，交通车流量相对较大。u项目北侧靠近东风路，双向四车道，周边餐饮业较为发达，是石家庄市小有名气的餐饮一条街。u东侧相临的现状小路目前只有六米宽，出入交通很不方便，但未来随着本项目的进行将逐渐改善，未来将拓宽为18米的主干道。u离本项目东侧最近的主干道为平安大街目前正在拆迁，未来路况将更加良好；平安大街东风路槐安路现状小路大经街槐安路东风路现状小路平安大街大经街小区域交通条件较好，随着未来城市改造的步伐，周边现状小路也将得到改善地块周边交通9周边现状分析u本项目东侧为现有纺织厂和日化厂，还有一正在装修的南方灯饰城，环境相对较差，对本项目未来定位不利；u项目北侧为宿舍楼和部分村民住宅，村民住宅将要拆迁，对本项目影响不大。u西侧为华夏家园小区，旁边有一8000㎡的粤满楼和部分底商。u项目南侧为一个香谢苑小区，是社保局的住宅小区，外立面相对较新。对项目影响不大。纺织厂南方灯饰城香榭苑粤满楼华夏家园村民住宅宿舍楼未来部分拆迁改造及绿化工程将大大改善周边环境地块周边环境10特性三：城市小综合体功能复合、多元11用地分析u规划范围：槐安路以北、华夏家园生活区以东、灯饰城以西、第二纺织机械厂现状厂区内u用地面积：约1.0公顷u用地性质：商业办公用地，可建设商务、宾馆及普通办公楼。u规划设计原则：u按规划在地块东侧预留18米宽之路u在地块内安排城市绿地3500平米u经济技术指标：u建筑高度：可建高层u建筑密度≤35%u绿地率≥25%u建筑容积率≤4.5u停车位：机动车每100平米建筑面积不低于0.5辆u建筑退距：槐安路道路不小于15米，东侧之路不小于5米，西退绿地不小于3米，北地界不小于20米。规划绿地代征道路可建设用地整体规模较小、单层面积3000左右绿地条件有一定利好具有城市综合体特性规划技术指标12综合体定义•美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心•洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一•物业类型含盖办公、旅店、购物、居住和娱乐•地下铁道贯穿连结洛克菲勒中心开启了建筑综合体的时代，并且以实践证明了办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，最终实现独有的综合体效应。•定义：都市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化意识形态的集合体。CITYCOMPLEX13酒店商业公寓办公品质带动与提升高端居住需求间接消费力消费力配套办公需求•建筑综合体的优势：建筑综合体具备较高的自我调节能力。建筑综合体中的各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长。综合体定义标杆性、功能细分、复合综合体特质：本项目定位目标为城市综合体，依据规划条件，本项目所含功能有办公、酒店、商业；由于用地性质所限产权不得销售，故不包含公寓产品。本项目定位目标为城市综合体，依据规划条件，本项目所含功能有办公、酒店、商业；由于用地性质所限产权不得销售，故不包含公寓产品。下面让我们先从区域出发，了解区域商业、办公、酒店物业的下面让我们先从区域出发，了解区域商业、办公、酒店物业的市场状况市场状况…………14项目自身分析区域市场分析综合分析判断•特性分析•区位分析•用地分析•商业物业•酒店物业•办公物业•SWOT分析•业态研判•定位方向整体定位城市宏观分析•城市性质•城市规划•城市规划•形象定位•业态定位•客户定位•产品定位•经济测算定位思路第二部分区域市场分析商业物业酒店物业办公物业16石家庄商圈分布东购商圈北国商圈一环路二环路本项目u石家庄的商业布局长期以中山路为主线发展，主打北国和东购两大商圈。东购、新华集贸市场、天元名品、新百广场等构成了东购商圈，而北国商城、西美百货、世贸名品、先天下构成了北国商圈。本项目紧邻一环路，位于传统商圈的南部17区域商业物业分布超市类餐饮类娱乐类服装类本项目卡西诺洗浴龙世界洗浴东风路餐饮街东购商圈北国商圈新世隆超市华润万家超市西贝莜面村餐饮韩城粤满楼餐饮北国超市内环路18商业物业现状发展的规模家具类服装类餐饮娱乐类超市类业态中高档80000怀特装饰城中高档6600怀特灯饰城怀特家居城博洛尼家居体验馆槐中路陶瓷街金利来家具城米氏国际家具广场华夏窗帘城华夏灯饰城珠光灯饰城金门家具城创典居韩城东风路餐饮街粤满楼西贝莜面村卡西诺龙世界华润万家北国超市新世隆名称11000010002000040000300002800024006000400001000010000100002000500065003000600070006000建筑规模（平方米）中高档高档中低档中高档中档中档中档中低档中档高档中低档中档中高档中高档中高档中高档中档中档中档档次u区域内的商业物业主要涵盖了家具、超市、餐饮、娱乐等几大类业态，各商业物业主要沿区域内交通动线分布，如槐安路、东风路、槐中路、平安大街、建设大街；u目前，区域内商业物业的总体体量约为45万平方米，其中家具专业市场总体量约有37万平方米；u从业态种类来看，目前家具专业市场的物业个数最多，集中分布在槐安路上。u区域内的餐饮娱乐和家具专业市场在石家庄当地人中拥有较好口碑，具有一定知名度。19专业市场分布—家具城本项目珠光灯饰城米氏国际家具城东购商圈北国商圈金利来家具城华夏灯饰城创典居金门国际家具城华夏窗帘城博洛尼体验馆怀特家居城怀特灯具城、装饰城陶瓷街(佛山陶瓷城、红房子家居广场)内环路u槐安路沿线分布了多家家具专业市场，是石家庄家具市场分布最为密集的区域。20u目前区域内商业发展以家具业态为龙头，是目前石家庄市家具城分布最为密集的区域；u区域内市场几乎遍及了家居建材的各种门类和不同的档次，并且随着红星美凯龙的开业，市场竞争将变得更加激烈。u在建筑形式上，目前区域内的家具建材类多以多层独栋为主，单层建筑面积在3000—10000平米，甚至更大，例如怀特家居广场单层面积接近2万平米；u从租金水平上来看，除怀特装饰城租金水平较高能达到3元/天/平米外，区域内的家具类业态租金水平普遍偏低，在1—2元/天/平米左右；u从经营状况来看，除怀特和创典居等上规模和上档次的家居建材经营状况相对较好外，大部分家居建材市场经营状况相对一般。u对于未来的预判，部分商户认为区域内的家具类业态已趋于饱和，且未来竞争将更加激烈，除非在档次和规模及经营特色上取胜，否则未来的优胜劣汰将更加残酷，经营风险也逐渐加大家具建材市场分析市场总结与预判21家具建材市场分析市场对项目的影响本项目槐安路家居建材圈内；综合体项目，楼上以高档写字楼或酒店为主；单层最大建筑面积3500平米；交通层面位置层面市场层面建筑层面传统的家具建材商圈，做家居建材符合区域整体的特点紧邻槐安路，靠近平安大街交通方便，适合家居建材生存区域整体供应量相对较大，竞争激烈，市场空间不大家居建材卖场对建筑面积要求较大，本项目暂不满足其他层面大型家具建材卖场对出卸货有要求且环境嘈杂，存在一定影响本项目不适宜做大体量的家具建材广场，但可适当考虑部分小体量精品家居旗舰店22u优势：Ø本项目所处位置交通便利，周边家居家具商业氛围浓厚；Ø部分客户对区域已有一定的认知，如果做家居建材可方便的借助人流和客流；u劣势：Ø目前区域市场竞争比较激烈；Ø本项目商业体量相对较小，做家居建材卖场不存在体量上的优势；Ø现在竞争太激烈，目前现有的店面维持都显得吃力，开新店的可能性不大，未来拓展也将更加谨慎。Ø红星美凯龙对整个区域市场的冲击；家具建材市场分析商户对项目的看法劣势多于优势，项目做家居建材的前景不甚明朗23商业物业分析——餐饮市场位置分布本项目东风路餐饮街西贝莜面村餐饮粤满楼餐饮福满楼项目周边餐饮分布相对比较集中，且已经具备一定的档次和规模，具备一定的市场影响力24u小结Ø槐安路附近主要以大型餐饮为主，体量都在2000平米以上，最大能达到将近9000平米，一般以商务宴请为主；Ø东风路主要以特色小店为主，一般以周边居民的消费和朋友聚会为主；Ø在租金方面，餐饮整体租金承受能力不高，一般在1—3元/天/平米左右；Ø目前区域餐饮市场火爆，特色和高品质餐饮受到广大消费者的欢迎；u预判：Ø随着人们生活水平的提高，和未来区域的发展，高品质，特色化餐饮将越来越受消费者欢迎；Ø区域周边的政府机关，企事业单位商务活动的增加，商务宴请比重不容忽视。区域餐饮市场小结市场小结和预判从目前市场情况来看，区域内餐饮市场相对比较理想，未来发展前景较好25餐饮商户需求u商户需求特点：Ø餐饮商户面积需求相对比较灵活，从几十平米到几千平米都有可能；Ø一般需求面积在上千平米以上的商户，承受租金能力在1—3元/天/平米；Ø对建筑物本身要求不高，对层高没有特殊要求，3—4米的层高可满足大多数餐饮的生存条件；Ø餐饮要求有上下水及排烟设施，还要有独立的垃圾处理通道；u项目自身特点Ø本项目为综合体项目，在项目体的一到五层经营商业，餐饮为其中可选业态之一；Ø项目的西侧和北侧有大量绿地，便于打造特色化景观餐饮；Ø项目上层的写字楼或酒店可以方便的将餐饮纳入自己的配套，提高项目自身的品质与形象；从餐饮商户的需求和项目自身条件来看，两者之间也比较契合，符合项目整体需求区域餐饮市场小结26区域超市类物业分布本项目新世隆超市华润万家超市北国超市位置分布区域超市类物业分布相对比较分散，离项目最近也是影响最大的为北国超市27u小结Ø目前区域内的超市主要以新世隆广场、华润万家、北国超市为主，供应量相对较大；Ø离本项目离项目最近的北国超市则经营状况相对比较火爆；而华润万家则一般；Ø大部分超市的客群都是以周边居民为主，消费力水平一般，以消费日常用品与食品为主；u预判：Ø短时间内区域消费力不会增长，而目前超市供应量足可满足其需求；Ø区域人口对北国有一定的品牌认知度，外来品牌进驻较为困难，华润万家就是一例；区域超市类市场小结市场小结和预判从目前市场情况来看，本项目做超市的市场风险较大28超市商户需求食品超市的选址:选址在居民住宅区、交通要道、商业区。营业面积在5OO至1000平方米。大型综合性超级大卖场的选址:选址在接近中心城区和大型居住区营业面积在7000至12000平方米，最多可到五层，单层最小2000平方米仓储超市:选址在城乡结合部、交通要道。营业面积在10000平米左右，最多两层，单层面积至少5000平米本项目：都市综合体最大单层面积3500