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宏路批发城营销推广案2007.8.1一、市场简析二、产品规划三、销售方式四、价格预案五、招商进度六、宣传推广目录中高档商业区银都商业街一、市场简析A、银都商业街及周边100米地区，目前是宏路的品牌商业街，汇集了众多中高档品牌店。B、宏路乃至福清目前尚没有知名度较大的综合型批发城，因此，以服装、鞋帽、小商品为组合的综合型“批发城”大有发展潜力，此经营定位将拥有先天性竞争优势（无同类市场竞争）。C、目前福清的大部分中低档类商铺（包括几个重点乡镇乃至平潭），大都经过宏路，长途跋涉去福州进货。因此，宏路批发城的市场价值极大，届时福清辖区的商家们将直接由这里批发进货，而不需要长途至福州等地批发。二、产品规划1、项目定位专业批发城（中低档次·综合型批发城）种类细分：大众服饰、青春服饰；鞋帽、皮具、小商品（含饰品）；体育用品、办公用品、家居生活用品说明：以各类服饰批发为主营（占批发城项目的一半以上），此外增设小商品、日常家用生活小用品、鞋类、体育运动类商品、办公用品等批发种类。既可丰富批发项目，吸引各种商客，广集人气，还可形成差异化，不会造成纯粹服装批发城而带来同类产品的销售冲突。地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层：小户型套房或办公室或仓库一、二层：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）备选方案地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层：小户套房或办公室或仓库一、二层：服饰主力店或者服装大超市诸如三福、沛客等中档服饰百货商店关于备选方案的风险说明：A、冲突：一、二层沛客类中档服饰百货商店将可能与地下商场形成定位冲突，顾客将更倾向于在地下商场的批发零售店购买更便宜的服饰。B、规模不足：如果一、二层定位为经营中档服饰百货商店，则本案仅有地下商场做为批发城，规模较小，对于项目整体的“批发城”定位支持不足。C、竞争劣势：如果一、二层定位为非批发类的中高档服饰店，则在竞争力上会弱于银都商业城附近的已成规模的品牌一条街。2、经营定位●地下商场、1-2层分割成约25㎡的商铺，其中地下商场总计有商铺约60套。经初步调查，较合适的服装批发店面积在20—30平米左右。且该项目以25平米分割后形成的户数，可较好的与四至六层分割后的小户型进行搭配销售。●4、5、6层分割成约45—55㎡的小户型，总计约有60套。嘉鑫·银座单身公寓面积平均约40平米；凯旋门单身公寓面积约35平米（但为6.5米挑高式样双层户型）。鉴于本项目不是纯住宅，可能同时作为仓库/办公/住宿用，故面积可以稍大些。3、户型规划机会点：如果采用捆绑式销售，即地下层的商铺与4、5、6层的小户型联合销售，则数量基本接近。户型分割的利益点：总价低，切合主流商户的承受能力，有利销售。备注：商铺面积规划仍需进一步调查、验证！三、销售方式“分割经营·捆绑销售”销售总览图销售总策略层数总面积㎡单元平均面积可售套数地下层1509.5125㎡60套一层652.9425㎡20套二层1436.325㎡48套4、5、6层2797.9245—55㎡60套合计约6600188套说明：购买一个商铺（地下层的商铺），必须同时购买一个小套房（4、5、6层的小户型套房）四、价格预案层数目前市场价建议售价销售方式地下层1.1万元/㎡2万元/㎡与4、5、6层的小户型联合销售一层1.8万元/㎡2.6万元/㎡1.8万单独销售二层1.8万元/㎡2.8万元/㎡！有误1万单独销售4、5、6层2000--3000元/㎡3200---3500元/㎡与地下层的商铺联合销售附录宏路/福清的商铺价格调查报告，请审阅、借鉴。》》》》商铺租售价格调查报告宏路：本项目北侧1层店面（沿福州方向的1层店面）—————28平米，月租金1800元农贸市场店面（近门口）——————————————15平米，月租金3500元农贸市场店面（远门口）——————————————15平米，月租金1500元本项目右侧沿侨兴轻工学校方向的店面———————28平米，月租金1800元农贸市场南侧沿福清海关方向的店面———————————年租金为4-5万元成龙大酒店旁的小商业街（宏路市场附近）————————年租金为4-5万元银都商业城近成龙大酒店的店面—————————————年租金为4-5万元银都商业城远成龙大酒店的店面—————————————年租金为3-4万元福清：成龙步行街1层店面：销售均价4.5万元/平米成龙步行街2层店面：销售均价1.1万元/平米东门附近沿街1层店面：销售价约3.4万元/平米（52平米，5.8米挑高）市调时间：2007年1月27—29日样本数量：约20人市调方式：入户调查招商筹备内容：1、户型分割分布规划图、面积确定、各层均价确定；项目装修2、销售处装修；销售团队组建、入驻、培训3、招商宣传：户外、DM、短信、户型彩印品等招商联系对象：近期主攻客源：返乡过年的客源招商时间进度：五、招商进度内容目标完成时间负责户型分布规划图2月12日前设计院面积确定2月12日前设计院户型彩绘图2月12日前设计院项目装修待定富年各层均价确定2月12日前富年/泉源内容目标完成时间负责售楼处装修2月12日前富年/泉源销售团队组建2月12日前泉源户外广告2月10日前富年/泉源招商DM2月8日前泉源招商短信2月8日前泉源注：SP行销活动以及春节促销优惠措施待定宣传费用预算待定，依据广告载体的选择而定。六、宣传推广宣传思路：充分展现本项目的投资价值，广泛吸引客源、积累客源。宣传内容：商场定位广告（商场定位宣传、定位形象传播）A、经营种类展示（大众服饰、小商品、体育用品篇等）B、投资价值展示（地段、人气、商圈、配套、规划等）传播主题：1、体现“批发”这一特色USP定位，也是最大卖点、诱惑点2、传递财富感，宣扬具有煽动性的致富号召、尽量通俗易懂要想发，搞批发！——综合型专业批发城·耀世登场注：引入形象人“发哥”，以鲜明统一的形象，加强广告记忆度。主题应用—户外广告主题应用—罗马旗END泉源智业宏路批发城品牌小组2007年2月1日