福满花园项目投资估算及资金筹措计划

【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲1第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲2建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2地下室面积8036.54m2居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲3金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2)自有资金年度投入表(单位:万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.12【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲42、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年第二年10000100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)第三年上半年下半年【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲55931.451793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲6（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲7A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲8计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）（表：6-2-1）项目实施计划表第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季第九季第十季第十一季第十二季福满花园项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通一平报建招标住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网环艺验收第三节项目投资估算及资金筹措计划【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲9一、福满花园项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。（表：6-3-1）前期工程费估算表(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费×3%620.302可行性研究费建安工程费×0.15%31.023水文、地质、勘察费建安工程费×0.15%31.024筹建开办费建安工程费×2.5%516.92合计1199.26(3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2）【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲10（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12地下室费用130智能化设施80★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲11（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。（表：6-3-3）基础设施费估算表(单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公项×47375.75=307.94307.942供水工程15万元/公项×47375.75=71.0671.063电信工程7万元/公项×47375.75=33.1633.164煤气工程7万元/公项×47375.75=33.1633.165绿化工程5.4万元/公项×47375.75=25.5825.586道路工程42.13万元/公项×47375.75=199.59199.597排水工程37.6万元/公项×47375.75=178.13178.13合计500+848.62=1348.62848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲12（表：6-3-4）公建配套设施费估算表(单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园1000500502卫生院1000（位于裙楼房内）400403文化活动中心15007001054超市2000（位于裙楼房内）————5邮政支局500（位于裙楼房内）————6电信营业所500（位于裙楼房内）————7储蓄所700（位于裙楼房内）————8物业管理处200（位于裙楼房内）30069会所3000（位于裙楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站2003006【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲1312变电站12005006013煤气调压站506003合计485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。（表：6-3-5）开发期间税费一览表(单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费×6%1240．612建筑工程质量安全监督费建安工程费×0.4%82．713供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商铺:51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商铺:68.225其他建安工程费×2%413．54【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲146物业管理基金建安工程费×2%413．54合计2657.38(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。（表：6-3-6）销售费用估算表(单位:万元)【福满花园项目】▲项目投资分析策略▲15序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入×1%498.382销售代理费(49838.4)销售收入×1%498.383其他销售费用(49838.4)销售收入×1%498.38合计1495.143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总