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【福缇岛商住小区】区域环境综合分析报告执行说明调查内容：项目周边区域环境；调查方法：实地考察及二手资料收集；调查时间：2011年8月15日至2011年9月10日，共计20天；（仅限于工作日）日期执行时间完成内容2011年8月15-8月19日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径1公里范围内道路及交通情况调查2011年8月22日-8月26日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径3公里范围内生活配套设施情况、建筑形态调查2011年8月29日-9月9日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径3公里范围内的楼盘情况及人口居住情况CONTENTSPart-A：项目需求分析Part-B：项目区域环境综合分析Part-C：项目区域环境解读项目与城市之间的关系解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析Part-D：报告总结项目与周边区域之间的关系解读1.周边道路及交通情况2.周边人口居住情况3.周边商业分布及概况4.周边建筑功能及分布情况5.周边配套设施6.项目在周边区域中的地块特性分析昆明目前的市场现状具有以下几个特点：1、随城市人口的增加，城市范围扩大，城市商业由原来单一的商业中心变化为了一个核心商业中心加多个商业副中心的商业布局。2、受国家调控政策的影响，商业用地或综合用地性质的地块数量逐渐增加，房地产开发方向也开始由保证收益型的住宅产品转变为大面积的商业产品。而昆明市场上商业资源比较稀缺，因此，造成了商业资源无法与商业地产体量相匹配。市场对商业资源竞争、抢夺激烈。3、高涨的CPI指数及坚挺的房价使得居民消费能力逐渐下降，在这样的情况下，品牌的拓展意愿也持续下降，并且在拓展方面也更为谨慎。因此，面对这样的市场情况，要使得项目在未来可以持续、稳定的发展，我们更需要：•寻找项目与城市之间的关系需求1•寻找项目与周边之间的关系需求2•寻找项目未来发展的机会点需求3结论——项目与城市之间的关系高密度的城市人口及持续增长的经济，间接地给项目未来的发展奠定了坚实的基础。同时也是正因为这样的发展，使得“大城东进”成为了昆明城市发展的必然趋势。项目位于昆明市中心城区，处于昆明主城、呈贡新城及空港经济区三城之间，借势三城“东风”，项目未来有机会成为三城之间的重要联系通道，肩负区域内经济及人口转移的重要责任。城市道路的改造，地铁的兴建及机场的搬迁加速了项目周边交通道路的完善，但是项目远离机场，地铁机场线、机场高速路距离本项目尚有一段距离。关系的界定项目地理位置偏离城市的核心商圈及居住区，远离城市核心的主要交通道路，但是东城的扩建及机场的搬迁，将为项目的发展带来机会。随着城市关系的变化，项目有机会打造成为定向消费型商业中心。9项目所在区域属于城市快速道路及未来规划的城市主道的交接处，亦是未来昆明主城区人流进入项目所在片区的第一站，这样的地理位置，对项目而言形成了很好的展示，并且成为了该区域内的“门户”型的项目。目前项目所在区域区不具备成熟的居住人口，大量的废弃建筑，建筑功能单一，严重缺乏商务写字楼。目前项目所处区域的商业以自发临街商铺和商业步行街为主，品种、品类均没有统一的规划管理，严重缺乏优质的集中式商业和大型品牌。关系的界定项目周边不具备成熟的居住人口条件及商业氛围，建筑形态单一，但是未来城市规划的目标实现时，项目将承载较多的社区服务功能，有机会成为区域集中商业体。结论——项目与周边区域之间的关系项目与城市的关系社区补充型商业城市新区特色型商业项目与周边的关系一、项目与城市关系的解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析项目与城市的关系解读项目与城市之间的关系城市区域结构及产业规划项目在城市中的地块特性分析城市基本现状城市交通道路城市基本现状昆明市简介昆明市北接四川、曲靖，南达玉溪、红河，东至曲靖，西至楚雄和玉溪。东西最大横距140千米；南北最大纵距220千米；全市面积21473平方公里；昆明市嵩明县富明县晋宁县寻甸县石林县禄劝县安宁市呈贡县宜良县东川四川曲靖红河玉溪楚雄曲靖玉溪市域内城镇空间将形成：“一核五轴”的规划布局140千米220千米北南西东昆明市城市规模城市面积城市用地面积主城：330平方公里呈贡：85平方公里空港经济区：15平方公里2020年—430平方公里山地面积约占85%平原面积约占13%建设用地面积约为9200平方公里土地总面积：21011平方公里2020年：800万人(其中中心城人口数达430万人）2009年：625万人2011年：726.3万人城市人口昆明——是国家级的历史文化名城，我国重要的旅游商贸城市，也是西部地区重要的中心城市之一。根据昆明市政府的规划的目标，未来的昆明将被打造成为中国面向东南亚、南亚开放的门户城市。昆明市经济发展情况050010001500200025002005年2006年2007年2008年2009年2010年1061.551203.141393.691605.391808.652120.372005年-2010年昆明市生产总值（GDP）亿元1.2005年—2010年来昆明市经济呈现持续走高的良好态势。2.2010年昆明市生产总值较2009年，增长了14.0%。昆明市经济发展情况2005年-2010年全社会固定资产投资值（亿元）050010001500200025002005年2006年2007年2008年2009年2010年523.01654.02817.521053.161600.662160.880.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002005年2006年2007年2008年2009年2010年415.49484.20569.42700.74864.611060.192005年-2010年社会消费品零售总额（亿元）2005年—2010年来昆明市全社会固定资产投资值及社会消费品零售总额不断上升，其中社会固定资产投资值较2009年增长了35.0%，社会消费品零售总额较2009年增长了22.6%。南市区目前约有楼盘约116个西市区目前约有楼盘约74个北市区目前约有楼盘约84个东市区目前约有楼盘约33个随着城市的发展及人口的增加，目前的昆明市不断的自市中心向各个方向进行城市扩建，南、北、西三个方向的建设现已基本达到极限，而只有东城，现阶段尚有大量的开发空间，因此，“拓东”也成为了昆明市城市发展的必然。昆明市楼盘分布概况市中心目前约有楼盘约78个城市区域结构及产业规划昆明市域：面积21011平方公里城市规划区：面积4060平方公里中心城区：面积1722平方公里昆明市中心城区由昆明主城、呈贡新城及空港经济区组成。从昆明市总体规划编制层次分析本项目位于昆明市城东，隶属于中心城区，正好位于三城之间。昆明主城呈贡新城空港经济区本案马金铺产业基地服务中心呈贡国家体育训练基地及体育中心呈贡教育基地和人力开发中心呈贡国际花卉研发中心呈贡新区国际物流基地滇池旅游接待中心市级公共服务主中心北市区级服务中心世博园旅游接待中心空港经济区物流基地金马现代货运站呈贡市级公共服务副中心西部区级服务中心市级公共服务副中心、昆明国际会展中心新亚洲体育中心•主城区一环以内的区域形成市级主中心•在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心•在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心两制•主城西、北两个方向布局两个区级服务中心两区•在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区级公共服务单元，其中包括空港经济区物流基地多点一主空港经济区高新技术产业区加工制造产业区生态旅游区临空产业集配区空港经济区：物流及相关配套产业杨林工业园：农产品加工、包装印刷、新材料等项目所在片区2011年招商引资项目新机场生活区建设项目（3项）新机场生活配套区中学、小学、幼儿园项目新机场生活配套区300床医院建设项目新机场生产生活配套区公共租赁房一期项目城市交通道路情况昆明市城市道路网二环普吉路汕昆高速公路昆明绕城高速公路渝昆高速公路东三环本案一环本项目紧邻城市快速道路东三环，位于二环路与东三环之间。在未来的发展中，项目拥有便利的交通及物流条件，但是远离城市核心的主要交通干道。昆明市轻轨道路网图例紫红色——1号线橙色——2号线红色——3号线蓝色——4号线绿色——5号线紫色——机场线1号线3号线4号线5号线2号线机场线3号线机场线1号线5号线2号线4号线未来，轻轨3号线将途经项目周边，其中太平村站及虹桥村站距离项目地约3000米，虽然没有直接的作用，但也能间接地将人流导入项目所在区域。石咀站小渔村站马街站岷山站沙沟尾站西苑立交站梁家河站市体育馆站西昌路站省博物馆站百货大楼站白塔路站环城东路站文化宫站大树营站金马寺站太平村站虹桥村站东部客运站地铁3号线站点走向项目周边主要交通道路与项目周边主要交通道路相连接道路新机场高速地铁图例项目位置情况图示贵昆高速公路昆明东连接线昆石高速公路渝昆高速公路东三环寺瓦路白龙路世博路嵩明县G320国道瑞丽石林东部汽车客运站虹桥路3号线机场线两面寺立交巫家坝机场新机场高速昆明长水国际机场本案新机场高速起始站点——两面寺立交桥与本项目的直线距离约4.2公里，远离本项目，新机场高速与本项目没有直接的关联。在项目未来的发展过程中，新机场高速对本项目的直接带动作用不强。项目在城市中的地块特性分析项目在城市中的地块特性分析空港经济区主城区呈贡新城本案项目位于昆明市东部片区，紧邻空港经济区。在昆明市“第十一个五年规划”期间，昆明东城的发展被列入了城市建设的重点项目，其中又以呈贡新城及空港经济区为代表。云南省“第十二五”规划中也将物流相关的产业及配套提至了重点建设任务行列中。昆明市乃云南省省会城市，第六次人口普查昆明市现有人口726.3万人。2005年至2010年以来，昆明市的经济也一直呈现出持续升高的发展态势，但涨幅区间大于10%，有潜在的通货膨胀危机，在项目未来的发展中，需要谨慎。随着城市人口的增加及城市的发展，昆明市西、南、北及中心城市及趋于饱和状态，因此，东城的兴建改造成为了必然。项目位于昆明市的中心城区，立于三城之间，毗邻空港经济区物流基地，远离城市的核心商圈及居住区，可以借势三城，推动区域内的发展。项目在城市中的地块特性分析现状机会1.密集的人口及持续增长的经济走势，为项目未来的发展奠定了良好的基础。2.项目紧邻空港经济区，在未来的城市规划发展中，政府将在该区域大力发展物流及相关的配套产业，除此之外新机场生活区建设项目也被拟进了2011年的重点招商引资项目，这样的规划，为项目未来的发展也起到了推波助澜的作用。3.昆明地铁的建设及老城区交通的改造升级，使得项目所在区域的交通道路也将得到改善（如寺瓦路），直接联系老城区大树营立交桥，使项目所在区域的交通与老城区的交通相互贯通，提升了人流到达的便利性。项目与城市之间关系总结得出项目与城市之间的关系是：集中补充城市特色定向型消费商业中心二、项目与周边关系的解读1.周边道路及交通情况2.周边人口居住情况3.周边商业分布及概况4.周边建筑功能及分布情况5.周边配套设施6.项目在周边区域中的地块特性分析项目与周边区域之间的关系周边人口居住情况周边道路及交通情况周边配套设施项目在周边区域的地块特性周边建筑形态及功能划分周边商业分布项目与周边区域的关系解读2003年，东城有了战略目标，有了发展定位；5年出形象，10年成规模，20年建成，建设拉开大幕；2004年，东城完成土地利用总体规划编制工作；2006年，昆明铁路集装箱中心投入试运行，3个国家级开发度假区参与东城开发建设；2010年，万科进军白沙河；2011年，连接昆明主城东西向的地铁3号线开工建设，车行天下（国际汽车城）落户东城；2011年下半年，巫家坝机场搬迁。项目所在片区发展情况周边道路及交通情况小结东三环寺瓦路白龙路世博路昆明长水国际机场本案项目周边半径1公里范围内共计有10路公交车途经项目地，设有6个公交车站点。公交车站点呈环形围绕项目，交通方便