程村项目发展报告

程村项目发展报告发展研究部2008－9目录第一部分宗地调查分析1第二部分市场研究2第三部分项目定位3第一部分宗地调查分析宗地位置及控规指标3.2.4.5.6.1.项目周边及社区配套情况描述地块价值分析宗地现状概述宗地开发类型及开发强度分析宗地价值swot分析一、宗地位置及控规指标用地性质：居住用地占地面积：250587.2平方米容积率：≤1.0建筑密度：≤30%绿化率：≥40%程村项目理工大学宗地区位图二、宗地现状概述•程村地形南高北低（如图所示）南北高差近1.5米左右；•地块内部较为平整，内部道路平直；•整个地块南北长约830米左右，地块北侧（津涞公路沿线）沿城市干道宽度仅160米左右；1、宗地现状地形条件2、宗地现状景观条件树木：现有树木主要以原村落干道、支路行道树为主，树种有榆树、槐树等，除原村落村口处树木胸径较粗外，其他位置虽种植密度较高，但林木生态质量不高。321564135642现状树木分布图例3、宗地现状交通条件地块内部交通路网由一横一纵两条干道与一条支路组成；干道现状为水泥路面，宽度不大于5米；支路为沙土路面；干道支路内部交通系统•地块现状外部交通系统由地块北侧津涞公路、东侧边村路组成；•现状地块南侧为规划路；外部交通系统现状道路规划道路现状出入口321564135642现状内部路网分布图例3214现状外部路网分布图例1342•津文快速路（现状津涞公路）、红旗南路延长线交叉排布地块两侧；•由红旗南路、卫津南路、快速黑牛城道方向道路均与津涞公路联通，能够较便捷的通往市内中心区；三、项目周边及社区配套情况描述完备的交通路网交通情况示意图程村项目1、外网交通配套状况便捷的公交线路目前宗地周边公交线路包括：9路、829路、849路、953路、963路、高峰专线8路。线路始发站终点站发车时段返回时段途经站9路中心公园理工大学主校区6:00--21:006:00--21:00王台村、体育学院东门、佟楼、829路理工大学主校区天奕商场6:30--20:006:30--21:00鼓楼东、风荷园、王顶堤立交桥、849路新安购物广场师范大学主校区6:40--20:356:40--20:35南开文化宫、王顶堤立交桥、久华里953路天津站理工大学主校区6:30--21:306:00--21:00杨楼温泉公寓、银河公园、香港路963路师范大学主校区下瓦房7:00--20:006:30--21:00人民公园南门、儿童医院、体育中心、高峰专线8路师范大学主校区师范大学八里台校区//凤园南里、王顶堤立交桥、天津图书馆2、项目周边及辐射区域生活配套情况程村项目阳光100商业板块华苑商业板块奥城商业板块间接配套区直接配套区直接配套情况描述程村项目阳光100商业板块配套清单：阳光100小区托儿所、幼儿园，商业街，生活馆；中小学:天津中学、天津模范小学银行:农行、建行；医院:一中心皮肤病医院、六合医院其他:服务中心，医疗中心，休闲娱乐中心，综合会所，购物广场；配套情况评价：•中小型配套为主，物价较高；•虽1.5公里路程，但需穿行外环线，步行可达性差，属于直接配套但并不能直接受用；间接配套情况描述程村项目配套清单：华苑商业板块华苑商业中心、鑫茂购物中心,人人乐超市,苏宁电器；银行:工商银行,农业银行；邮局:华苑邮局；医院:华苑卫生院；奥城商业板块易买得超市、金逸影城、美美奥特莱斯、奥城商业广场等配套情况评价：•大中型配套为主，物价适中；•虽5公里路程，但多条公交线路与便捷的交通路网可直接抵达，板块内的大型购物中心、文体娱乐设施对宗地起到较大的补充；华苑商业板块奥城商业板块价值高的位置布置高端大户型物业类型及商业配套设施；价值中庸的位置可布置面积适中的多层户型；价值低的位置可设置面积相对小的户型一梯多户楼型及非经营性公建配套设施。高低距津涞公路较远，视野窄小，东侧及南侧环境相对较差视野开阔，私密性强干道沿线，昭示性强，商业价值巨大视线遮挡，价值相对较低可达性强，可享受内部景观四、地块价值分析物业类型遴选与开发强度对照表物业类型容积率别墅独栋0.3~0.5联排0.5~0.6洋房0.8~1.0小高层1.5~1.8高层2.0以上联排0.5－0.6洋房0.8－1.0小高层1.5－1.8五、宗地开发类型及开发强度分析宗地价值的合理应用•利用地形高差，塑造建筑与道路之间的视线变化；•尽量保留原生树木，形成景观大道；•特别保留横向干道，贯通地块东西方向；•最大化发挥地块容积率优势，在满足各项控规指标的同时，选取低层、低密度产品类型，将地块利润价值发挥最大；六、结论地块不利因素的规避设想•设置小区环路，减少路网覆盖率，提升项目品质，实现人车分流，缓解停车压力；•沿津涞公路一侧，设置商业街，隔音降噪，增加商业配套；•地块弧形位置设置非经营性公建进行物理阻隔，缓解还迁房一侧视线遮挡；•地块南侧设置小高层产品，遮挡地块外高层建筑，规避不利因素；第二部分市场研究一、片区市场综述鉴于宗地所处位置，考虑同位价值比较关系。我们此次分析的主要区域为，西青区外环沿线附近区域。该区域主要由中北镇、张家窝、泛梅江以及津涞公路沿线四大板块构成。如下图所示：1.片区构成泛梅江中北镇张家窝2.片区市场供需分析•2.1片区总体供需走势情况分析（04-08上半年）时间商品住宅供应量（平方米）商品住宅销售量（平方米）商品住宅均价（元/平方米）2004年724004.21432215.9522122005年746653.75394829.5733992006年1110228.4635091.5746902007年598210.241012189.157252008年（1－6月）68745532350077770200000400000600000800000100000012000002004年2005年2006年2007年01000200030004000500060007000商品住宅供应量商品住宅销售量商品住宅均价近四年商品住宅供需情况图•从上图中可以看出：西青区商品住宅销售量近几年增速明显，甚至在2006和2007年出现了60.9％和59.4％的增长率。（西青区随着中北镇、泛梅江、张家窝及津涞公路板块的崛起，该区域商品住宅价格及销售量一直保持较稳定的增涨速度。）•在价格方面，商品住宅的价格04年－－2212元/平方米05年－－3399元/平方米06年－－4690元/平方米07年－－5725元/平方米08年上半年－－7777元/平方米二、片区各板块对比分析1.各板块基本情况a、中北镇板块•以西青区中北镇行政划分区域为界定，作为此次分析的中北镇板块。•该板块与程村同属于西青区域，与外环线距离较为接近。跟程村区域具有一定的相似性。中北镇板块•中北镇位于天津市区西侧，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，人口3.7万人，是中国百强乡镇之一。目前中北镇住宅房地产市场的供应量在240万平方米左右。中北镇板块概况2005年2008年万科假日风景、金厦水语花城大地12城、华亭国际、八栋适家燕居花庭、芒果郡富力湾、假日润园2007年2006年中北镇——外地品牌企业与本土开发企业群雄逐鹿。市场竞争激烈，区域整体房地产市场趋于成熟。中北镇住宅市场发展路径预计2010年地铁2号线修建开通，将提升该板块竞争力。影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成。板块内的产品包括了高层、小高层、情景洋房、别墅等中高端类产品。未来仍然以中端偏高产品为主线。中北镇未来发展——地铁影响b、张家窝板块以西青区张家窝镇行政划分区域为界定，作为此次分析的张家窝板块。该板块目前在售项目不多，但是社会山项目总体量大、开发周期长、产品线宽，在西青区非常具有代表性，需要我们长期关注。张家窝板块社会山C、津涞公路板块津涞公路沿线两侧1.5公里以内区域。津涞公路作为规划中的津文快速路，规划确定带动区域发展不断成熟。随着05年金厦新都庄园的面市，在该区域掀起了房地产发展的热潮。玛歌庄园、洛卡小镇等项目相继开盘。区域逐步成熟。近来，该区域市场供应量大，但涌现的多为村改房、还迁房等小产权的野楼盘。少有大手笔的开发项目涌现。津涞公路板块d、泛梅江板块以大梅江区域为基准，包含东起微山南路西至卫津南路截取的外环线以外1.5公里区域。（大梅江生态居住区是指东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道，总占地面积879.8万平方米的区域）泛梅江板块各板块概况统计板块名称规模位置交通配套自然环境开发商实力中北镇240万平米行政区域地铁2号线、津杨公路万客隆超市、天津农村信用社、中国网通西姜井营业厅、天津农学院、天津城建学院万科、招商、上投、富力、乐康、金厦张家窝194.5万平米行政区域104国道、津静公路社区内风情商业街,张窝医院、空军464医院国民地产津涞公路沿线211万平米津涞公路两侧1.5公里以内区域津涞公路、外环线水上公园、堆山公园、大学城、奥体中心、奥城商业区宏志、金厦、天房泛梅江261.6万平米东起微山南路西至卫津南路截取的外环线以外1.5公里区域友谊南路、解放南路、外环线友谊路家世界、卫南洼风景区、梅江社区配套弘泽、金厦、天房、方正、富力、红磡、宁发数据来源：市场调研取得板块名称竟品项目规模总量已供应量剩余供应量潜在供应量预计上市时间中北镇162万平米71万71万6.5万2008年8月张家窝190万平米5万185万津涞公路沿线95万平米10万85万34.8万08年8月09年泛梅江124.55万平米25.5万99.05万2.各板块未来供应状况分析备注：此数据以重点调研项目为依据虽然有局限性，但具有一定代表意义3.各板块基本指标比较板块名称位置交通配套自然环境开发商实力中北镇张家窝泛梅江津涞公路沿线中北镇作为天津新城镇建设的典型代表,在近郊四区开发力度高居榜首.整体配套较为良好。张家窝镇在位置和大环境方面都处于劣势，但是区域整体开发，随着前期配套的完善会不断拉升项目产品价值。泛梅江区域基于该区域毗邻梅江，发展较早，区域趋于成熟，在各个方面均有较强的优势，自然在项目价格上也有很好的体现。津涞公路沿线区域在位置和交通方面有明显的优势，但目前区域缺少标志性楼盘，缺少领头羊拉伸区域价值。项目开发比较分散。三、竞争对手产品分析考虑到容积率、规模、地理位置等诸多参数的相似性，我们在西青区选取如下几个项目作为典型竞争项目进行分析：华亭国际假日风景大地12城社会山恒益隆庭洛卡小镇华韵欧风博文苑欢乐嘉庭华韵欧风博雅苑梅江康城程村项目1.各板块在售项目基本情况所属板块项目名称开发商规模容积率已供给存量中北镇华亭国际天津上投置业有限公司32万1.3714万18万假日风景天津兴海房地产开发有限公司30万1.327万3万大地12城乐康集团100万1.130万70万张家窝社会山天津国民地产发展有限公司190万0.695万185万津涞公路沿线恒益隆庭天津益博置业发展集团有限公司35万1.375万30万欢乐嘉庭－－－－－－－－－－－60万1.25万55万泛梅江洛卡小镇天津方正投资发展有限公司20万1.013.3万6.7万华韵欧风博文苑天津市金坛房地产有限公司16.15万0.823.2万12.95万华韵欧风博雅苑天津立达房地产有限公司8.4万0.73万5.4万梅江康城天津宁发—千登世房地产开发公司80万1.486万74万数据来源：市场调研取得111.5万平米460.05万平米571.55万平米总供应已供应剩余供应2.产品特征分析所属板块项目名称产品类型层数绿化率车位比中北镇华亭国际小高层11层40%一期无二期地下假日风景洋房5－6层40%1：0.8小高层10层大地12城别墅2层45%1：0.7洋房6层小高层9－11层高层18层张家窝社会山别墅2～3层45%别墅1:1洋房小高1:0.8洋房5层小高层9－11层津涞公路沿线恒益隆庭洋房4－6层40%1：0.8地下6000平米欢乐嘉庭多层6层30%1：1小高层12层泛梅江洛卡小镇联排2层半40%一、二期1:1；三期1:0.5；租120元/月洋房4层半、5层高层16层华韵欧风博文苑别墅3层43%