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重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate指导老师：张仕廉教授小组成员：阮征马燕燕彭小锋武英李骁二〇一三年十一月五日重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate我国土地资源概况项目选址——以商业地产为例土地管理、征地拆迁与移民安置案例分析理论篇我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地资源概念三、土地资源优化战略二、我国土地资源现状重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。一、土地资源概念土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇二、我国土地资源现状1、我国土地资源分类重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇土地利用现状分类标准(GB/T21010-2007)《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。此处一级、二级是土地资源分类，与土地一级开发、二级开发属于不同的概念。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2、我国土地资源的四个基本特点我国内陆土地总面积约144亿亩，居世界第三位，但人均占有土地面积约为12亩，不到世界人均水平的1/3。1）绝对数量大，人均占有少重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2）类型复杂多样，耕地比重小地形错综复杂，地貌类型多样山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中国沙质荒漠、戈壁占国土总面积的12%以上，改造、利用的难度很大。对中国农业生产至关重要的耕地，所占比重仅略高于10%，且耕地生产力普遍较低重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇东部地区：13.9%的土地面积，养活41.2%的人口，人均耕地0.074公顷中部地区：29.6%的土地面积，人均耕地0.129公顷，全国的粮棉油生产基地西部地区：56.5%的土地面积，人均耕地0.132公顷，是全国重要的牧区和矿产基地3）利用情况复杂，生产力地区差异明显4）地区分布不均，保护和开发问题突出重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇3、我国土地利用方面存在的四大问题1）土地利用结构不尽合理这在北方半农牧区、黄土高原区以及南方山区尤为突出，农林牧用地安排不当，争地矛盾较为突出。2）土地利用率和生产率较低低产耕地面积大，这类包括涝洼地、盐碱地、风沙干旱地、坡耕地等；林地中有林地比重小，尚有大面积宜林荒山荒地及沙荒地为充分利用；牧草地质量较差，载畜量低。3）土地破坏严重全国水土流失面积达35600万公顷，退化、沙化、碱化草地面积达13500万公顷。一些地区产业用地布局混乱，土地污染严重，城市周边和部分交通主干道以及江河沿岸耕地的重金属与有机污染物严重超标。4）土地管理不善非农业建设用地盲目扩大，工业用地增长过快，城乡建设用地效率低下，加剧了人地矛盾重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇三、土地资源优化战略1、耕地保护战略2、土地整理战略3、“三个集中”战略4、生态保护和建设战略5、土地市场建设战略6、利用国际资源战略重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇1、耕地保护战略1）合理确定基本农田的保护比例、提高基本农田的质量全面推行农用土地分等定级，将其作为划分基本农田保护区的重要依据。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。2）加大土地用途管制的力度国家编制土地利用总体规划、规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》，对未来15年土地利用的目标和任务提出6项约束性指标和9大预期性指标。6项约束性指标集中在耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、整理复垦开发补充耕地义务量、人均城镇工矿用地等主要调控指标中。其核心是确保18亿亩耕地红线——中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩坚守18亿亩耕地红线重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2、土地整理战略土地整理是补充耕地的重要途径，可以有效缓解用地矛盾，有利于改善生态环境，是我国社会经济发展和土地利用战略的必然选择。农民居住向城镇集中工业向工业园区集中农田向适度经规模经营集中3、“三个集中”战略三个集中有利于调整土地利用结构和布局，促进集约高效用地。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇4、土地生态保护和建设战略土地既是人类赖以生存和发展的重要自然资源，又是自然环境的主体，保护和改善土地生态环境是土地资源优化利用战略的重要组成部分三北防护林工程、平原绿化工程重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇在国家宏观调控引导下，充分发挥市场对土地资源的配置作用，是土地资源优化利用的基础5、土地市场建设战略重庆农村土地交易所重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇三、土地资源优化战略1、耕地保护战略2、土地整理战略3、“三个集中”战略4、生态保护和建设战略5、土地市场建设战略6、利用国际资源战略项目选址——以商业地产项目为例重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇什么是“商业地产”？商业地产是商业房地产的简称，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。按照用途分类，商业地产主要由以下四类组成：(1)商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房等。(2)办公用物业。包括写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)对外出租的政府办公楼等。(3)餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。(4)仓储、厂房类物业。作为物流网络的重要组成部分，这一类型的物业联结了生产和消费，包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流中心等。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇商业地产特征区位对物业价值起关键性作用商业地产开发周期比较长公共空间在商业建筑中的地位重要商业地产具有高投资、高风险和高回报的特点重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇什么是项目选址？项目用地选址是指拟建项目选择的地理位置和在选择的地理位置上的具体应用,在进行建设用地选址时,不仅要考虑拟建项目的最佳经济效益,还应考虑到拟建项目的环境、土地、交通、取水、排污等诸多因素的影响,以满足项目建设需要。项目选址的基本原则（1）符合国家、地区和城乡规划的要求、（2）满足项目对原材料、能源、水、和人力的供应，生产工艺和营销要求。（3）节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。（4）安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。（5）节约项目用地，尽量不占或少占农田。（6）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇项目选址的重要性从房地产的属性来看，房地产本身具有不可移动性，商业房地产的位置是形成差异化经营的重要条件。从工程经济学的角度来说，选址也是项目决策阶段的重要一环，对后期的投资具有关键性影响。从风险控制的角度讲，由于项目决策阶段投资的影响程度非常高，而处理风险的成本却相对较低，要降低房地产开发投资的风险，就必须做好项目选址的决策与论证。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇现行的主要决策方法定性方法定量方法德尔菲法层次分析法灰色系统理论将选址问题转换成一个多项式并求得其在约束条件下的最优解按照某种方式，在状态空间中对每一个要搜索的位置进行评估，得到最优位置后再从这个位置进行搜索直到达到目标重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇购物中心选址用地状况基础设施社会因素经济因素交通条件自然条件开发面积视觉可见性基础设施条件城市规划城市商业发展趋势政府和相关政策支持人口数量和人口密度购买力消费习惯竞争程度交通条件购物中心选址评价指标体系层次结构图目标层准则层指标层重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况自然条件自然因素包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和旅游资源等。这些是形成和决定土地区位的最基本的因素。用地的地形特征、用地的规模、形状以及可达性对商业地产项目的开发有着重要的影响，这种影响会体现在建设成本和后期运营成本中。首先，应尽量选在工程地质和水文地质条件较好的地段，地下水位应尽可能低于地下建筑物的基准面。其次，应选择建设在地势较高、较平坦之处，较高的地势有利于排水，而平坦的地势则可以减少土方搬运量，降低建设成本。如果地势稍有坡度或起伏的话，应保证高差的变化控制在一定范围内，否则会给设计和施工带来不必要的问题。最后，商业地产项目还要求用地的形状比较规则、长宽比例适当，考虑到购物中心的体量一般很大，用地不能过于狭长或不规则，否则将不适合用于商业地产的开发。重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况开发