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阳江海陵岛滨海项目发展规划中驭全价值机构第一部分：市场分析•2012年1至7月，海陵岛共接待游客200多万人次，同比增长了三成多。7月份以来海陵岛接待140余万游客，暑期游客接待量同比增长约四成。在暑期临近结束，单日仍有近6万人次涌入海陵岛。到2015年游客接待达673万人次，旅游总收入57亿元。•到海陵岛消暑的游客中，有不少是珠三角的回头客，学生成消暑游客主力军•每年暑假都会家长带着孩子到海陵岛。•旺季来得较早、游客高峰期持续时间较长、长线游客多，粤西、粤北的学生数量多过珠三角等。各餐饮店也普遍反映就餐人数增加了三四成，酒店客房大多数情况下处于满员状态。•客群分析：海陵岛地产6成以上购买者来自于广州、佛山、东莞等珠三角地区，大多是作为投资或出租，正面临海、可尽揽海景的高层度假式公寓最受投资置业人士青睐。•全年平均气温在22度，最高气温38度，最低气温约6度。全年旅游旺季在5-10月。旅游市场分析发展目标：借着“南海一号”古沉船的出水和海上丝绸之路博物馆的落户，阳江计划将海陵岛发展成为参观展览、酒店娱乐、休闲度假、旅游商务等多功能于一体的高级旅游休闲度假区。•打造旅游业经济新增长极，使发展旅游经济与生态建设相促进。严控房地产，高度重视生态环境的保护和建设；•“阳办【2012】35号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”；•东起十里银滩，西至北洛湾马尾岛，已为楼盘们悉数占尽。未来5年广东“黄金海岸”呼之欲出。•已经建成运营的海韵戴斯国际酒店、阳光水恋度假公寓、风帆度假公寓、阳光半岛国际酒店、蓝波湾大酒店等；旺季周末时，一间房要300元，酒店要近千元。旅游市场分析根据《阳江市海陵岛总体规划（2007-2020）》，海陵岛的发展包括生产培训生态旅游区、渔港滨海大众旅游区、商务文化综合旅游区、特色休闲主题旅游区等4个旅游区和一个旅游服务中心区在内的5个功能分区。•恒大拟投资100亿元人民币在海陵岛建文化旅游城项目，保利拟投资80亿元人民币建银滩项目，敏捷地产拟投资80亿元人民币建雪流湾项目，顺峰集团投资60亿元人民币建设北洛湾马尾岛项目。总投资20亿元人民币的大飞洋国际游艇产业度假项目，成为阳江首个游艇产业园区。•为保护海岛的自然生态，海陵岛对引进的房地产项目都有严格的限制，建筑面积必须低于总占地面积的30%。未来的五年内，海陵岛将有10到12家五星级酒店建成，将与海南三亚的五星级酒店群媲美。•被中国国家地理杂志评为“中国十大最美海岛”之一的阳江海陵岛，地处南亚热带，四面环海，年平均气温22.3°С，享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之称，为广东第四大岛。海陵岛是离珠三角地区最近的旅游景区之一旅游发展现状海陵岛旅游产业的发展前景，令中国地产界巨头纷纷抢滩，对享受型买家产生的吸引力正在不断增大。海陵岛旅游分布图金沙滩旅游区南海一号马尾岛风景区闸坡渔港北洛湾风景区大角湾风景区海陵岛旅游资源丰富大角山公园风力公园本案旅游地产发展区域房地产主要是旅游地产，大多以返祖、固定投资回报的形式吸引投资客户。由西向东开发，项目规模、档次不断提高；西部为旧开发区，配套较成熟，但多数项目建设规划、服务水平较低，在装修设计、度假氛围营造方面有较大的提升空间万豪国际五星酒店黄金海岸恒大御景湾敏捷雪流湾而东部则云集众多大型度假项目，规模均在千亩以上。其中保利银滩2980亩，恒大1800亩，敏捷2881亩，210万平方建筑面积，庞大的潜在人口蕴藏巨大生活配套需求酒店及旅游服务中心山海湾海陵岛旅游项目分布图保利十里银滩游艇俱乐部海韵戴维斯酒店区域商业格局新街铺租金80-90元镇商业中心租金70元海味特产街租金70元商业街旅游服务中心租金70元本案整体商业发展比较滞后，缺乏服务旅游景区的商业配套，尤其是夜间娱乐。将是项目的市场空白点。大型集中商业依附于新旅游地产项目，如山海湾的裙楼商业，暂未成气候。山海湾酒店集中区旅游地产特征发展后劲足，拥有丰富的旅游资源，潜力巨大。旅游业发展势头良好。投资气氛浓。以旅游度假公寓为主要的产品形态，配以星级酒店，近年保利银滩、恒大、敏捷地产的大型度假区相继涌现，形成了海岛开发热点。产品结构主要分两个阶梯：一线海景单位均价在10000元以上，二线的公寓单位在6000-8000元幅度。区域商业特征主要的旅游商业配套集中在滨海路一带，以大排档式的食肆为主，配合旅游商品零售。供游客休闲娱乐的设施比较缺乏。与海岛国际休闲度假中心的定位还有较大的距离。目前餐饮业态在区域商业占比最重。但大多设施、服务水平低下。商业发展滞后，配套设施建设、业态落后。调研分析结论海陵岛定位国际级休闲度假区，地产界巨头纷纷抢滩，高端享受型消费不断增长，潜在巨大需求释放压力目前落后的旅游配套设施建设与优质的海岛生态资源不匹配缺乏优秀的旅游产品策划，开发与服务理念落后，市场缺口大总括：庞大的潜在升级性需求与产品供给结构缺位水平滞后相矛盾第二部分：项目发展规划每次商业机会浪潮来临，总有人预先捕获如何发挥项目价值最大化？------预见性总体发展定位：海陵岛滨海度假娱乐中心填补海岛旅游区的餐饮娱乐配套市场空白，定位升级海陵岛旅游度假区的生活娱乐中心发展策略：开发规划高品质酒吧街、食街，以滨海主题特色商业休闲带动公寓价值持续的攀升。产品价值:首期以度假配套中心为核心,构建滨海度假生活体系项目定位策略四大主题商业打造：滨海高端度假体验中心海景休闲带高档餐饮西餐酒廊万国风情美食城滨海风情娱乐城滨海红酒俱乐部•以中餐为主的院落主题景观餐厅。同时就餐或召开会议。配备以季节为主题的私人包间，每个包间都有一个独立庭院。餐厅里的花园隔墙灵活，特别的景致营造出神秘的氛围•以西餐为主的海景餐厅全天对外开放，落地的玻璃窗可远眺海上壮观美景，露天阳台上有独具特色的木制桌椅，用完餐后在这里聊天更显轻松休闲。餐厅内有整面的镜子，融成一道滨海风景。营造不同的就餐氛围。商业规划设计之：海景餐厅OutdoorExperience更多的亲水环境与户外空间与餐饮和酒吧融合——营造独特的娱乐体验滨海风情娱乐城Night&Day新的娱乐体验夜间消费延续了日间消费——无缝衔接的全日消费链滨海风情娱乐城商业产品规划之：海洋主题酒店酒店规划设计主题化、艺术化，设置游艇红酒会所，升级旅游区配套以顶级私人会所的模式经营品牌影响力高端附加值政府接待极度私密真正特权长期经营滨海红酒游艇俱乐部建筑设计风格酒店、公寓房间不同主题的室内设计，除体现海洋度假主题，还营造温馨居家感觉，个性化、艺术化、海洋度假主题化，形成差异化，超越竞争对手南亚风情SPA会馆度假中心在酒店区修建充满各国异域风情的SPA会馆，为前来休闲度假的人提供康体服务。营造旅游度假休闲中心氛围。商业产品规划之：南亚风情SPA品牌号召力真正高端休闲氛围营造南亚风情SPA主题度假公寓：风景细致地将海陵岛美丽的自然景致、独特的植物、当地特色与文化完善的融合在当代设计之中，为住客提供独一无二海滩度假的休闲体验。木质的地面装饰等都置于当代风格的自然景色之中，融入了郁郁葱葱的绿色与绵绵不绝的水景。酒店公寓发展定位定位：海洋度假主题社区可实现均价：15000元/平方白沙银滩产品设计与规划规划设计以度假休闲风情为主题，处处体现休闲与品味注重设计，主题的社区配合主题的装修风格特色酒店在国际上已发展成熟或不乏成功案例，但在海陵岛乃至阳江仍然是市场空白点。特色酒店之“独特”：主要区域的设计与常规酒店有明显区别；公共区域：夸张奇特的、令人惊喜的设计较多地运用于公共区域；客房区：注重在人性化设计和实用性设计方面有令人意想不到的创新；成为海陵岛的“文化标志”之一！WherewillfindyourSunPark?您心中的SunPark在哪里？Hotel之特色特色酒店度假公寓回款迅速，降低风险为项目带来中长期固定人流与会所及项目的各个业态联动提升项目国际化氛围度假公寓开发海洋温泉旅游，升级规模和档次。利用资源，更延伸到文化层面，形成温泉文化，建设度假温泉主题文化酒店。融合岛屿风情与洗浴文化，实施本项目淡季经营温泉策略。海洋温泉度假淡季经营策略第三部分：市调资料汇编重点项目分析开发商：阳江市江陵旅游发展有限公司项目地址：阳江市海陵岛宋康大道山海湾占地面积：70000㎡总建面积：26万㎡，总户数：2593绿化率：42%产权年限：51年物业类型：13栋半山海景别墅高层度假洋房，酒店、公寓主力户型：70-120度假公寓，40-110酒店公寓最近一期开盘时间：2012-4-28销售价格：8000-12000元/㎡物业费:2.8元/㎡·月推广主题：观山揽海·一湾倾城主要卖点：一线海景，旅游度假资源，商业配套个案调查—山海湾产品：户型分析主力户型40-120平方，其中小户型基本售罄，整体销售近70%。相对于整体高端度假定位，装修比较简单，缺乏度假主题。投资经营分析回报方式：年固定回报=总房价X8%另有每年28天的免费入住，7、8月旺季一天当3天单位总价40万元银行按揭五成20万元首期五成20万元十年月供2126元年供款25512元每年返还8%2666元/月年收租金32000元供款后剩余540元/月例子开发商：保利地产集团有限公司项目地址：阳江海陵岛十里银滩占地面积：约3000亩总建面积：40万㎡容积率0.42，绿化率60%开盘时间：2011年09月25日物业类型：度假公寓、别墅、酒店主力户型：三房、四房为主总户数927户销售价格：均价11000元/平米物业费:高层2.5元/月/平米、别墅6元/月/平米推广主题：保利银滩，世界海岸主要卖点：项目有一千多亩的生态体育公园，集商业休闲于一体的会所，背山面海，步行几百米就可以到海边感受微风细沙。后期规划中还包括游艇码头，直升飞机等多种入岛方式。个案调查—保利银滩重点项目分析现场实景—保利银滩商业建设：五星酒店、高尔夫休闲产业，但是旅游设施配套建设仍未跟上，我项目发展商业留下空间规划建设内容包括：四家五星级酒店、18洞跨海高尔夫球场、大型生态体育公园、海景高层住宅和低密度住宅。保利银滩旨在塑造面向广东以及珠江三角洲、乃至全国的，集海滨度假，运动休闲、康体养生为一体的顶极生态型滨海国际旅游度假目的地和高档休闲社区。重点项目分析产品户型项目一期有低密度住宅、法式高层洋房，现一期的高层洋房已基本售罄，现阶段加推三栋高层洋房，正在进行诚意登记；同时低密度住宅也在销售当中。投资经营模式代管代租赁纯度假旅游物业，没有固定回报出租收益3、7分成，业主占70%开发情况：项目规模大，为目前海陵岛片区最大的旅游地产项目，具有规模及品牌优势，定位高端；产品涵盖高层、洋房、别墅，启动区高层以小面积户型为主导，总价在50万以下产品占主要比例，易于消化，从启动区销售情况看，110㎡两房总价相对较高，出租分租不便，销售相对较差；成交客户情况：启动区客户以广佛为主，占到50%，阳江本地客户占到40%，其他地区客户占10%；主要营销动作总结：精耕保利客户资源，增加项目客户量积累，通过看楼车一日游活动植入项目资源信息，加强客户体验感；五一开放营销中心，借助旅游旺季，通过入岛路旗、导视等截留旅游客群；推广渠道上充分运用微博营销，配合节点释放项目信息，通过转发抽奖及关联目标客户单位、组织等方式扩大宣传影响范围；以高性价比产品启动入市，结合保利品牌、景观资源及大盘形象，多管齐下，引爆市场。项目研究总结重点项目分析个案调查—海韵戴维斯酒店开发商：海韵集团有限公司国际五星级标准建设项目地址：阳江海陵岛十里银滩是阳江市一座具备旅游观光和商务休闲功能配套的豪华海滨度假式酒店。特别委托拥有全球最大最多酒店的美国温德姆管理集团旗下戴斯酒店集团（中国）全权管理，并由著名的世界级大师荣耀设计，酒店主楼中空大堂及皇家花园广场气势磅礴、美伦美焕，具有典雅的欧陆风格和浓郁的东南亚热带风情。酒店服