第7章不动产开发投资项目绩效评价

2019/9/7主讲人：李军峰1第7章不动产开发投资项目绩效评价7.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表7.2项目财务盈利能力分析7.3项目清偿能力分析2019/9/7主讲人：李军峰27.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表绩效评价也叫财务评价，它是指投资分析人员在进行不动产市场分析和基础数据测算的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目财务的角度出发，分析测算项目的效益和成本，编制基本财务报表，计算评价指标，以考查项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性。2019/9/7主讲人：李军峰37.1.1财务评价的内容、方法与指标体系1.财务评价的内容项目财务评价的内容主要有三项：（1）财务盈利能力分析财务盈利能力分析是通过运用静态的或动态的分析方法，计算一系列反映项目财务盈利水平的静态指标或动态指标，据以考察项目建成后的盈利水平。2019/9/7主讲人：李军峰4（2）清偿能力分析项目清偿能力主要是通过项目计算期内各年的财务状况以及投资借款偿还期来反映的。项目的清偿能力分析包括以下内容：一是整个项目的投资回收能力，即项目建成后，需要多长时间才能收回全部投资，这是投资者关心的主要问题之一；二是项目资金的流动性分析，即项目在营运过程中所面临的财务风险程度及偿债能力的大小，这是项目有关各方都非常关心的问题；三是项目的清偿贷款能力。2019/9/7主讲人：李军峰5（3）资金平衡能力分析资金平衡能力主要是通过考察项目计算期内各年的资金余缺情况来反映的。资金平衡是指投资项目的各期累计盈余资金不应该出现负值（即资金缺口），它是进行投资开发经营的必要条件。2019/9/7主讲人：李军峰62.财务评价的方法、指标体系与基本报表（1）财务评价的方法项目财务评价有多种方法，按是否考虑资金的时间价值，项目财务评价的方法可分为静态分析和动态分析方法。静态分析又可称作非贴现分析方法。这类方法的特点是不考虑货币时间价值。一般包括投资回收期、投资报酬率等方法。动态比较分析，亦可称作贴现的比较分析。这种方法是将项目生命周期内不同时间出现的各种收益及成本均作贴现处理，并在现值基础上对其进行比较分析。2019/9/7主讲人：李军峰7（2）财务评价的指标体系为了全面、准确地对项目的财务状况做出评价，就有必要针对财务评价的内容设置相应的评价指标体系。项目财务盈利能力分析的主要评价指标有：财务内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等；项目财务清偿能力分析的主要评价指标有：全部投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等。2019/9/7主讲人：李军峰8（3）财务评价的基本报表项目财务评价的基本报表有：现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，这些都是必不可少的报表。2019/9/7主讲人：李军峰97.1.2财务评价基本报表的编制财务评价基本报表又称基本财务报表，主要有现金流量表、损益表、资金来源与运用表及资产负债表。1.财务现金流量表项目财务现金流量表是最重要的基本财务报表，该表以项目作为一个独立的系统，把项目在计算期内以现金或实物形式支付的费用（即现金流出）和以现金或实物形式取得的收入（即现金流入）尽列其中，以反映项目经济活动的全过程。2019/9/7主讲人：李军峰10项目财务现金流量表的作用是：记录项目现金流入和流出的数量及时序，计算净现金流量，并在此基础上，计算财务内部收益率、财务净现值和全部投资回收期等指标，反映项目的盈利性和财务清偿能力，是项目财务分析的基础。按投资计算的基础不同，财务现金流量表又分为全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表和投资各方财务现金流量表。2019/9/7主讲人：李军峰11（1）全部投资财务现金流量表该表不分资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。①确定项目的计算期并画出表格②填列现金流入栏现金流入栏包括经营收入、回收固定资产余值和回收经营资金。回收固定资产余值和经营资金是指项目计算期末进行项目清算时固定资产的余值和回收的期初投入的经营资金。一般填列在计算期最后一年，前者数额可以由下式求得：固定资产余值＝固定资产原值－计算期间固定资产折旧总额2019/9/7主讲人：李军峰12③填列现金流出栏④计算净现金流量和累计净现金流量各年的净现金流量等于相应各年的现金流入与现金流出之差；将本年净现金流量与以前各年净现金流量加总即可得到本年累计净现金流量。⑤计算所得税前净现金流量和所得税前累计净现金流量所得税前净现金流量等于净现金流量加所得税之和；将本年所得税前净现金流量加上以前各年的所得税前净现金流量即可得到本年所得税前累计净现金流量。⑥计算财务评价指标主要计算所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标。2019/9/7主讲人：李军峰13（2）资本金财务现金流量表资本金财务现金流量表是从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金和利息支付作为现金流出，用以计算投资者投入资本金的财务内部收益率、净现值等指标。2019/9/7主讲人：李军峰14资本金财务现金流量表与全部投资财务现金流量表的结构基本相同，大部分数据也可套用。其主要区别在于：在资本金财务现金流量表的现金流出中，将开发建设投资和经营资金中的资本金部分合作一栏，即“资本金”，将非自有的投入部分不予考虑。新增加“借款本金偿还”和“借款利息支付”两栏。资本金财务现金流量表是完全站在投资者自身的角度考核项目的资金运动，凡是项目的现金流入，都是投资者的收入，而这些收入又是投资者资本金和借入资金共同取得的，借入资金还本付息之后的收入就是投资者资本金的收入。因此，借款本金的偿还和利息的支付就成为两项现金流出。2019/9/7主讲人：李军峰15（3）投资各方现金流量表当不动产开发项目涉及几个投资者进行投资时，应编制投资各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额为计算基础，用以计算投资者各方的财务净现值、内部收益率等评价指标，反映各方投资者投入资本的盈利能力。2019/9/7主讲人：李军峰162.损益表损益表是项目财务分析的基本报表之一，它反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，用以计算投资利润率，投资利税率和资本金利润率等指标。2019/9/7主讲人：李军峰173.资金来源与运用表资金来源与运用表，又叫财务平衡表，该表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，为编制资产负债表提供依据，并用于计算借款偿还期，它也是项目财务分析的基本报表之一。（1）资金来源与运用表（2）借款还本付息计算表2019/9/7主讲人：李军峰184.资产负债表资产负债表也是项目财务分析的基本报表之一，该表反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考核项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率、流动比率、速动比率，进行清偿能力分析。2019/9/7主讲人：李军峰197.2项目财务盈利能力分析考核项目盈利水平的方法可分为静态分析和动态分析方法，相应的评价指标也分为动态指标和静态指标。其中，动态指标主要有财务净现值、财务内部收益率，静态指标主要有投资利润率、投资利税率和资本金利润率等。2019/9/7主讲人：李军峰207.2.1静态指标衡量项目财务盈利水平的静态指标主要包括投资利润率、投资利税率和资本金利润率等三个指标。1.投资利润率投资利润率是指项目建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率。它是从全部投资的角度考察项目单位投资盈利能力的静态指标。%100项目总投资年平均利润总额投资利润率2019/9/7主讲人：李军峰212.投资利税率投资利税率是指项目建设经营期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。该指标不仅从投资有关各方的权益角度，还从国家财政收入的角度考察了项目为国家所创造的积累。%100项目总投资年平均利税总额投资利税率2019/9/7主讲人：李军峰223.资本金净利润率资本金净利润率是指项目建设经营期内的年平均净利润总额与资本金的比率。该指标从项目投资者所投入资本金的角度反映了项目盈利能力的大小。%100资本金年平均净利润总额资本金净利润率2019/9/7主讲人：李军峰237.2.2动态指标1.净现值(NetPresentValue，NPV)不动产投资旨在以一定的当前预付资金获取更大的未来现金收益。按预定的贴现率调整所有预期的未来现金流就可获得未来现金流的现值。为了评价不动产投资绩效，可以分别对现金流入和现金流出贴现，然后从现金流入现值中扣除现金流出现值得到项目净现值，也可直接对净现金流量贴现得到净现值。0()(1)(1)nttttttNPVCICOiNCFi2019/9/7主讲人：李军峰24根据上述表达式可知，净现值指标的计算步骤如下：①根据估测的投资项目的现金流量编制项目财务现金流量表，并求取项目的净现金流量；②用适当的贴现率将净现金流量折算成现值，得到贴现净现金流量；③将所有的净现金流量的现值加起来，所得到的总和，就是投资项目的净现值。2019/9/7主讲人：李军峰25一般地，项目财务净现值大于等于零的投资，意味着预期该项目产生的收益率会超过或等于计算净现值时所用的贴现率。若贴现率是项目投资者所要求的必要收益率，就意味着该项目值得作进一步的考虑；反之，如果净现值小于0，该项目就应该被排除。2019/9/7主讲人：李军峰262.内部回报率(InternalRateofReturn，IRR)（1）理解IRR由净现值计算公式可以看出，在净现金流量不变的情况下，贴现率与净现值呈反向关系。因此，有可能存在一个比率，能使得净现值正好等于0。这个比率就叫做内部回报率。00()(1)(1)0nntttttttCICOIRRNCFIRR2019/9/7主讲人：李军峰27i2NPV图7-1净现值的经济含义NPV1NPV2贴现率（i）i1IRR2019/9/7主讲人：李军峰28（2）计算IRR所谓累试加插值法就是通过多次试算，并运用插值法求解使得项目的净现值为零时的贴现率的方法。其步骤是：①确定初始估算值。确定初始值的目的在于使得开始试算时使用的贴现率比较接近内部收益率，这样就可以减少试算次数及工作量。一般初始值从规定的贴现率开始，试算结果（净现值）如果出现较大的正值，则可较大幅度提高贴现率再试算。②在初试基础上采用不同贴现率累试，求出项目净现值为最小正值和最大负值时的贴现率，最小正值和最大负值都是比较接近零的，因此，这两个贴现率都比较接近内部收益率，且内部收益率必然位于这两个贴现率之间的某一点。③用插值法求得内部收益率。按插值法原理，其计算公式为：)(122111iiNPVNPVNPViIRR2019/9/7主讲人：李军峰29（3）IRR存在的问题①再投资问题②多重根问题图7-2多重内部回报率（IRR）IRRNPV2019/9/7主讲人：李军峰30（4）对IRR的修正一是分离法。这种修正首先假定一个资本机会成本，分别对现金流入与现金流出进行处理。具体地说，就是先计算所有现金流入在项目期末的终值，再计算所有现金流出的现值，然后再利用插入法求解IRR。二是引入财务管理回报率修正IRR。2019/9/7主讲人：李军峰313.净现值与内部回报率的比较（1）内部回报率评价原则（2）净现值评价原则2019/9/7主讲人：李军峰327.2.3基于动态指标的绩效评价准则与投资决策1.规模差异项目评价准则2.相互排斥项目评价准则3.互相依存的投资决策2019/9/7主讲人：李军峰337.3项目清偿能力分析7.3.1全部投资回收期全部投资回收期是指以不动产投资项目的净收益来抵偿项目全部投资所需