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2009-2019城市更新十周年回顾与展望2019年城市更新白皮书2019.03.012009-2019城市更新发展阶段启动期?城市更新办法?城市更新办法实施细则?1+6……2013-2016发展期?完善操作性政策法规?违建处理试点办法?暂行措施……变革期?强区放权?十三五规划?831集资新政……2009-20132016至今Chapter01数据看趋势城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！2502,50020016-18十三五：年：约35-50K16K㎡㎡2,0001501,5001001,00050500-2010201120122013201420152016201720180计划数量（个）21542604850779651107拆除规模(公顷）1,940.4274.8545.1378.4361.6701.7562.2232.5816.0深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图250200150100500201020112012201320142015201620172018其他600021000工改673439293352563064商改1334242685居改804000518村改121513171122291230深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图2,5002,0001,5001,000500-201020112012201320142015201620172018其他73.9---6.51.0---工改572.1236.2262.7147.5139.2374.2226.0126.8448.0商改132.28.311.25.59.67.414.16.47.3居改41.1-16.5---6.61.316.8村改1,121.130.2254.7225.5206.3319.1315.598.0343.9深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图80706050403020100201020112012201320142015201620172018工改综合312518881910813工改商322745736工改居6393710643工改工27410111418331542深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升1009080706050403020100201020112012201320142015201620172018其他301121001工改291218191830392450商改1320471017居改3314961143村改31101547817821深圳市城市更新项目历年规划类型占比图7.5035%7.006.5030%6.005.505.0025%4.504.0020102011201220132014201520162017201820%容积率4.865.405.285.945.665.555.946.727.15移交率（%）25%25%24%27%26%26%26%29%29%深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图6050403020100201020112012201320142015201620172018工改综合565761313712工改商502212636工改居631123247工改工6378912181026深圳市城市更新项目历年工改类型占比图100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201020112012201320142015201620172018居住面积商办面积产业面积公配面积深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！25070%20060%50%15040%10030%20%5010%-2010201120122013201420152016201720180%计划数量（个21542604850779651107规划数）规划/计量（个672837284052683692）划（%）31%37%42%44%48%51%54%56%60%深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图政府6%股份公司+政府民企0.80%45%其他11%双主体民企+政府3%1.34%国企+政府股份公司0.27%国企22%13%民企+股份公司0.80%深圳市城市更新项目历年申报主体类型图70%60%37%38%43%49%52%58%57%61%61%50%40%30%31%34%37%30%21%25%18%20%12%14%10%0%201020112012201320142015201620172018计划实施率（%）12%14%18%21%25%30%31%34%37%规划实施率（%）37%38%43%49%52%58%57%61%61%深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图民企+股份公司其他股份公司9%2%2%国企+股份公司1%国企20%民企66%深圳市城市更新项目历年实施主体类型图各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区深圳市城市更新项目各阶段数量分布2010746示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项图显目力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的活明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。为光截至目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划项各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多，量龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。市深圳市城市更新项目各区活力图2018年城市更新发展情况?计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先；?中西部领跑深圳城市更新新增计划立项；?关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高；?各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用房占比最高，多区商住比例占比高。160.030140.025120.0100.02080.01560.01040.020.050.00宝安区光明区龙华区龙岗区坪山区南山区福田区罗湖区盐田区大鹏新区数量（个）661110412112723规模（公顷）29.332.7114.6150.790.576.620.977.23.417.72018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图10.0045%9.008.0040%7.0035%6.005.0030%4.0025%3.002.0020%1.000.0015%宝安区光明区龙华区龙岗区坪山区南山区福田区罗湖区盐田区大鹏新区容积率5.676.496.534.855.456.737.979.177.623.72移交率（%）22%42%37%29%40%28%23%22%37%40%2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图城市更新本质上是一场跨周期投资一个城市更新项目完成一级开发平均周期5-8年！十年八载是常态！?截至2017年底，已供应土地的16.27K㎡；?从意愿公示到计划立项平均需要0.8年；?从列入计划到规划批复的平均需要1.73年；?从规划批复到实施主体确认平均需要2.16年；?从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。周期（年）用地审批拆迁及实施主体确认规划审批意愿征集及计划申报0规划审批,2.53意愿征集及计划申报,0.812规划审批2.53345用地审批5.696拆迁及实施主体确认,4.69用地审批,5.69意愿征集及计划申报0.8周期（年）拆迁及实施主体确认4.69深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表三观调整（控）的城市更新小周期1.宏观层面经济调控及货币政策2.中观层面深圳房地产调控政策3.微观层面深圳城市更新规划政策调整Chapter02规划政策定大势2018年，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约61个（含正式稿/征求意见稿/试行），其中市级政策35个，区级政策26个。而2017年同期仅为40个。“逃过工业区块线，逃不过731调控；逃过731新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整治；逃过城中村划片整治，逃不过标定地价......”2018十大新政1：权属政策大放水，部分项目将提速相关政策政策特点《深圳市拆除重建类城市更新单元将旧屋村认定的范围扩大至原特区内旧屋村范围认定办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元删除建筑物信息核查，将历史用地行为发生时间放宽至2009年土地信息核查及历史用地处置规定12月31前《深圳市人民政府关于农村城市化产业类和公共配套类历史违建可“转正”，符合一定条件的产历史遗留产业类和公共配套类违法业类历史违建补缴相应的地价后可转为商品性质房地产建筑的处理办法》（新三规）《深圳市城市更新外部移交公共设30≤更新合法权属比例60%的拆除重建类更新项目，可通过施用地实施管理规定》（飞地）在同一行政区内寻找规划为公共服务类设施用地，解决深圳城市更新项目合法权属比例不足与公共设施历史欠账问题2018十大新政2：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质相关政策《深圳市工业区块线管理办法》政策特点区块线内M1调整为M0进行严格控制；一级区块线内工业用地原则上不建设住宅及商业，不得调整为其他非工业用途；二级区块线内现状工业用地原则上予以保留，规划不作为其他非工业用途。以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让。《深圳市工业及其他产业用地供应重点产业项目用地出让年限按照30年，一般产业项目用地出让管理办法》（修订稿）年限按照20年确定。备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策一站式城市更新投资管理平台｜城更新·产业运营·园区基金2018十大新政3：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城市更新相关政策政策特点《深圳市土地整备利益统筹项目管拿地门槛降至3000m2，合法权属比例门槛降至0，留用地增加理办法》至最高55%。与城市更新联动发展共同解决深圳土地历史遗留及公共服务设施供应问题。2018十大新政4：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化相关政策政策特点《深圳市综合整治旧工业区升级改无需列入计划的综合整治可增加不超过现状建筑面积15%辅助类公用设施或利用现状建筑改变≤2000m2功能为小型配套商业服务设施。列入计划的综合整治用地，可通过加建扩建、建筑物功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积；涉及涉及待完善手续建筑的可进行规划确认进行处置。造操作规定（征求意见稿）》备注：近期“若干措施”新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化2018十大新政5：旧居住区“旧改变棚改”，政府主导，企业可参与相关政策政策特点《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》老旧住宅区纳入棚户区改造范围，以各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与，实行棚户区改造项目申报常态化《福田区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）》初步改造意愿征集≥97%，补偿签约比例≥97%《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）》（征求意见稿）初步改造意愿征集≥95%，用地面积≥10000m2，签约期届满比例不足98%则终止项目，3年内不得启动《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》初步意愿“双95%”可申请，用地面积≥10000m2，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动初步意愿“双85%”可申请，用地面积≥5000m2，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动《深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》备注：今天棚改正式实施强权放权2018十大新政6：731新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商项目相关政策政策特点《进一步加强房地产调控促进房地暂停法人单位购买商品住房及商务公寓。731新政后购买的公寓产市场平稳健康发展的通知》5年内禁止转让、商品住房3年内禁止转让。