第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式

开发流程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收上一步:画桩位给钉桩条件，规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,测绘院钉桩，成果给建设用地规划许可证评估项目建设用地地价设计人申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计（大公共建筑首规委审查）领建设工程规划许可证出施工图开节能证明人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明到计委申请，列入到税务局取税单计划（建委会签）持年度计划、税单到区计、经委领到建委工程处领投资许可证登记卡，登记并取得许可证开工审批表到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底编制标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书处登记同意施工质量监督落实任务资金来源，任务来源及一切手续建委工程处同意开工，办理开工许可证(建筑工程施工证)办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.《建设用地规划许可证》及附件3.《建设工程规划许可证》及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理商品房预售许可证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理商品房销售许可证、办理产权证运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、开发流程总结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式第一节房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10：1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。第二节房地产建设项目选址一、项目选址管理《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。（二）住宅与生态系统是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书（一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》（二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》第三节住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：a、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投影角为56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2、在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。第二节城市开发用地获取2.2.1我国现行土地制度2.22房地产开发用地的选择2.2.3房地产开发用地的取得2.2.4在建项目收购与项目公司入股2.2.5开发建设中的农地征用2.2.6房地产开发可接受的地价的测算2.2.1现行的土地制度1土地的基本概念土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别3、土地与土地资源的区别2、土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开