策源-上海市东航顾戴路项目定位报告-79页

东航顾戴路项目初步定位报告-1-目录1．项目地块自身状况分析.............................................................................................41.1交通条件..............................................................................................................41.2周边综合配套.....................................................................................................62．办公物业市场分析...................................................................................................102.1上海办公物业市场分析....................................................................................102.2区域办公物业市场分析....................................................................................113．工业物业市场分析........................................................................................................203.1上海工业物业市场分析....................................................................................203.2区域工业物业市场分析....................................................................................313.3典型案例...........................................................................................................414．市场部分建议.............................................................................................................455．项目SWOT分析..........................................................................................................485.1.项目优势..........................................................................................................485.2.项目劣势..........................................................................................................485.3项目机会..........................................................................................................495.4项目风险..........................................................................................................496．产品的适应性分析....................................................................................................506.1市场可参考办公物业类型分析........................................................................506.2大型企业商务花园（总部基地）物业类型适应度评判.................................536.3中小型企业商务花园物业类型适应度评判....................................................606.4市场可参考工业物业分析................................................................................636.5中型企业工业园物业类型的适应度评判........................................................646.6中小企业创业园物业类型的适应度评判.......................................................687．项目的定位方向建议...............................................................................................728．项目的整体规划建议...............................................................................................748.1中型企业工业园的建筑规划............................................................................748.2中型企业创业园的建筑规划............................................................................778.3商务花园的建筑规划......................................................................................78东航顾戴路项目初步定位报告-2-前言本案土地性质为工业用地，但也不排除将其性质转为综合用地，在本次报告的市场分析中，对项目周边的市场情况进行了综合分析，明确其产品定位不适合商业定位方向。再针对有参考价值的都市型工业园、经济开发区内的标准厂房及各种不同类型的厂房，与工业区相关的低密度办公等分别做了详细的市场分析，显示出市场上有对这几类物业类型的潜在需求。在此基础上，产品定位部分针对办公和厂房这两个方向，从产品类别的分析、对地块适应度分析、各产品定位对发展商自身条件的要求、各产品类别的建筑规划等多方面进行分析，为发展商确定最终适应市场又适应其运作的产品定位提供支撑点，保证项目的成功开发。东航顾戴路项目初步定位报告-3-第一部分市场分析东航顾戴路项目初步定位报告-4-1．项目地块自身状况分析本案项目位于中春路、顾戴路交叉口的东南角。地块形状基本方正，利于项目开发。目前本案项目相邻地块都是工业厂房。本案项目占地面积大约170亩（约11万平米），具体的建筑面积、限高、内部配套等方面，由于目前没有明确的规划限制，因此需要根据最终的产品定位来确定。（本案地块实景）1.1交通条件1.1.1现状交通条件周边道路现状项目位于顾戴路和中春路交口处。顾戴路和中春路是项目周边两条重要的主要交通干道，另外，项目东面还有另外一条南北走向的交通干道七莘路。顾戴路是项目周边东西方向交通的主干道，为双向六车道（含非机动车道），连接了中环线和外环线两条城市高速路。道路通行车辆以大型卡车为主。中春路连通了沪青平高速公路-漕宝路-顾戴-沪杭高速公路等多条城市快速路，为双向八车道（含非机动车道）。因此，本案项目地块在汽车货运方面具有相对较好的交通条件。东航顾戴路项目初步定位报告-5-（中春路/顾戴路）周边公交路线目前，项目周边公交线路较少，主要集中在中春路（近华中路段）上，有87、735、748路终点站，有92路等公交线通过；另外在七莘路上有少量公交线路，现有的公交线路主要通向徐汇及长宁区，如下表所示。线路名称路线87龙华镇--上海游泳馆--天钥桥路--漕溪北路--宜山路--西区汽车站--张虹路--虹二村--古北新城--虹桥镇--星光村--五号桥--井亭村--号上村--吴宝路--七宝--农学院--联明路--沪淞公路--华星路735罗阳新村--莲花路--高兴花园--春申路--虹梅南路--普乐新村--朱行--上中西路--梅陇路--锦江乐园--虹漕南路--金桂苑--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--七号桥--七宝镇--农学院--黎明花园--华星路748中春路华中路--华茂路--联明路--沪淞公路--新龙路--星站路中春路--星站路七莘路--唐家浜桥--吴家巷--陆家堰--田图--沪青公路--上海动物园--程家桥--虹梅路--虹许路--水城路--虹桥开发区--新华路--安顺路--虹桥路--长顺路--明珠线虹桥路站92上海体育场--上海体育馆--田林东路--漕河泾--习勤路--桂林路--虹漕路--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--海上新村--七号桥--新镇路--七宝镇--一号桥--联明路--中春路--华茂路--中华村--华中路七莘路--七莘路五号桥--上海农学院1.1.2未来交通条件目前，正在建设中的地铁9号线和规划中的地铁10号线、12号线及5号线延伸段将在七宝交汇。建设中的地铁9号线七宝路站位于漕宝路和七莘路交口处，距离本项目需5分钟车程。东航顾戴路项目初步定位报告-6-（项目周边轨道交通情况）1.2周边综合配套项目周边的主要配套设施：本案地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程地铁M1、M5号线-莘庄站，距项目10分钟车程东航顾戴路项目初步定位报告-7-编号项目名称区域可以为项目提供的配套１闽行体育公园七宝镇中心集中了乐购、龙城购物广场等大型商业项目，市政配套有银行、邮局等，到本案步行15分钟左右２银七星滑雪场３易初莲花超市莘庄镇中心该中心提供了部分商业、酒店等配套，本案到莘庄步行较难到达4热带风暴水上乐园5谢小义大酒店市政配套（邮局、银行等等）由于本案项目更靠近七宝镇的中心区域，因此预计未来项目的一些市政配套设施将主要依靠七宝镇现有的一些市政公共设施。近几年来，七宝镇的市政基础建设得到了极大的改善，水、电、煤气、道路、通信、有线电视等设施一应俱全，也为本案项目提供了一定的便利，银行、保险公司、证券交易所等金融机构齐集，邮政局、卫生院等设施都在大约距离本案项目大约15分钟步行范围内。商业配套（购物场所、休闲娱乐场所、餐饮场所）由于本案项目靠近七宝镇中心区域，预计未来项目周边商业配套也将主要由七宝镇的商业设施提供。现有的主要大型购物场所有易初莲花等，休闲娱乐场所有银七星滑雪场、闵行体育公园、热带风暴水上乐园等，餐饮场所有谢小义大酒店等。以上主要的商业设施距离本案项目大约在5—10分钟步行范围内。七宝镇中心本案莘庄镇中心③②①④⑤东航顾戴路项目初步定位报告-8-周边主要商业设施（项目周边综合配套）居住配套（周边适合员工居住地宿