Tofindanewworld,youmustconstantlyredefineyourself要进入一个新的领域,你必须重新定义你自己。我们选用了这句宝马曾在世界广告语大赛的冠军口号来“作为思考角度的启示”Crossover跨界在繁复的市场环境里我们看到了不同的营销思维市场发现企划提升产品缔造营销实现思维的“跨界”手法的“跨界”理念的“跨界”行为的“跨界”宏观市场看“世博”未来发展看“后世博效应”建立“五重价值体系”形象升华,概念落地项目终极目标的实现用跨界的思维去审视一个全新的世界思维的“跨界”我们的核心竞争力?A市场发现宏观市场发展趋势区域楼市发展机会点本案项目定位目标客户定位市场分析宏观市场发展趋势“世博效应,上海向东,浦东向南”成为市场发展新格局世博会……世博规划提升区域整体能级政府规划的带动效应上海世博会场地位于南浦大桥和卢浦大桥之间,沿着上海城区黄浦江两岸进行布局。世博园区规划用地范围为5.28平方公里,其中浦东部分为3.93平方公里,浦西部分为1.35平方公里美国馆世博园区总体鸟瞰上海馆吸引200个国家和国际组织参展,7000万人次的参观者。通过世博展区的规划,提升、完善城市的整体功能,打造宜居城市。世博,城市发展重中之重,奠定楼市发展新格局世博效应进一步加速浦东的城市化进程,带动上海产业布局的调整宏观市场发展趋势2010上海世博会后,以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇,到2020年逐步建成一座“世博新城”,成为上海城市建设的新地标,并与陆家嘴、外滩等区域一起,形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带三林区域或将成为继徐家汇、真如、五角场和花木之后的第五个城市副中心。三林、北蔡,世博浦东段最大受益者宏观市场发展趋势世博辐射下浦东市场分析891097901146114174142771582115772149971467716878184071966902000040000600008000010000012000014000016000018000020000007一季度07二季度07三季度07四季度08一季度08二季度08三季度08四季度09一季度09二季度09三季度09四季度0500010000150002000025000供应量成交量均价07-09年三林板块供求走势分析919610219121351559815673160381422214410156741618216284231590100002000030000400005000060000700008000007一季度07二季度07三季度07四季度08一季度08二季度08三季度08四季度09一季度09二季度09三季度09四季度0500010000150002000025000供应量成交量均价0500010000150002000025000三林北蔡全市三林891097901146141714271582157714991467168718401966北蔡919610211213155915671603142214411567161816282315全市91429903100210741168146512361198126913511649166507一季度07二季度07三季度07四季度08一季度08二季度08三季度08四季度09一季度09二季度09三季度09四季度在07年初三林和北蔡的均价基本和全市均价持平,三林略低一点,然而从07年第三季度开始和全市均价拉开差距,08年全年盘整过度,截止09年底,三林和北蔡的均价分别高于全市均价15.3%和28%+39%+18%09年涨幅:34%09年涨幅:47.7%07-09年北蔡板块供求走势分析世博辐射板块,价格提升幅度大,且呈现供不应求之势世博板块,需求旺盛,价格突破力强星河湾供求价格走势图50178605037461459640749514783102000040000600008000010000012000009.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0201000020000300004000050000600007000080000供应量成交量成交均价星河湾星河湾开盘至今供求价格走势情况开盘当月即去化了77%,虽然位置处于该板块的边缘,但价格却创造了板块至高点,10月价格更是飙升至74614元/平米,看齐市中心板块的高端公寓。借世博效应:经典个案销售业绩一览万科金色城市金色城市供求价格走势图91001488015542194871845518887179012334323487257832704205000100001500020000250003000009.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.04050001000015000200002500030000供应量成交量成交均价价格从09年开盘至今翻了3倍新推供应量一般在两个个月内便消化完毕,09年7月和12月,去化率更是达到了97%和96%,且成交均价一路攀升,创造了北蔡乃至整个浦东的传奇,成为了区域内的标杆性楼盘。宏观市场发展趋势位于上海市浦东新区川沙新镇,首期规划开发面积约4平方公里,将以占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区,投资规模约250亿元人民币,首期开发建设工程计划用5年至6年时间完成。2014年对外开放迪斯尼落户浦东,直接拉动相关产业和周边经济迪斯尼一期世博后城市发展新看点--迪斯尼落户上海宏观市场发展趋势房地产市场呈现迪斯尼效应全球已有的5大迪斯尼主题乐园,都是当地经济的有力引擎美国奥兰多的华特迪斯尼世界每年迎来约4000万人次的游客;东京迪斯尼度假区的年消费金额达到170亿美元;香港迪斯尼乐园为当地提供了近2万个工作岗位;巴黎迪斯尼乐园度假区的年税收收入达4.35亿美元;美国洛杉矶的迪斯尼乐园度假区,附近聚集了其他的30个景点和2万多间酒店客房。就在上海公布迪斯尼获批消息后一个半小时,紧邻迪斯尼规划用地的浦东新区川沙新市镇A08-03地块进行了拍卖,最终这块土地以11.9亿元的高价成交,溢价率高达264%。而“迪斯尼地块”附近楼盘的价格,也在过去一年间上涨了一倍14区域开发格局两个中心”地位凸显、“大浦东”楼市潜力巨大两个“中心”和南汇并入浦东的政策利好,刺激房地产长期发展1、城市化进程加快。南汇和浦东由合并前的城乡关系变成了城郊关系。同时这也有利于上海的产业结构调整,推进郊区产业。2、产业重新布局优化。从浦东新区层面,会有些产业向南汇转移或延伸,从而出现产业经济和产业人群,从而催生对房地产业的需求。3、政策优惠和制度创新。因为浦东新区享受的国家政策较多,由此会让南汇分享,目前主要是综合配套改革试验区,必将会使南汇经济发展提速,从而使房地产业受益。4、南汇土地等级从七等跳升至二等,推升区域房价上涨合并后的大浦东,7+1模式,做好了城市化进程的准备商飞总装制造中心的落户,使浦东成为名副其实的“大飞机重镇,大型客机项目对于产业的集聚效应极大,能吸引更多有实力、有潜力的国内各航空工业配套企业入驻,加速浦东国际化的进程临港新城航空产业带大飞机是高新技术的集合航空、深水港的产业集群带动整个浦东产业的升级,加速国际化进程在浦东布局的三个产业区域中,张江南区以大型客机设计研发中心为主,浦东机场南端以大型客机总装制造中心为主,;临港将成为民用航空配套产业基地产业链长辐射面宽产业带动面大宏观市场发展趋势16板块内有上海野生动物园,自然环境优美板块是南汇成熟别墅区域,别墅开发已初具规模,区域认知度高轨道交通11号线通车,将进一步拉近南汇地区与市区的距离,因而增强板块间的联系,有利于外区域的人口导入,促进南汇整体市场的外向型发展。备注:轨道交通11号线野生动物园站规划站点设在南六公路—人民西路、经野生动物园南侧,计划于2012年建成通车区域开发格局轨道交通拉近市区距离,利于市区客户导入周康航头、新场野生动物园惠南外向型市场区域本土中心集聚型本土中心集聚型向外向型转变时期周康—两端化产品都有市场作为整个南汇区发展最为成熟,最靠近市区的板块,也是得益于大浦东政策利好最多的板块,其房地产市场一直较为成熟活跃。区域内公寓、排屋两类产品均有较好的市场表现,投资及自住性需求均较为旺盛。航头—低密度住宅群板块产品主要以低密度住宅为主,但就相比上海其他成熟别墅板块,区域自然环境一般,整体档次属于中等偏下水平。惠南—普通公寓为主板块内项目主要为普通公寓。惠南所处位置在南汇区中心,相对周边板块较为闭塞,目前以本地人的自住性需求为主,未来将受益于迪斯尼概念利好,投资性需求将会逐步增加。板块公寓供应量近期以来一直较为缺乏。野生动物园—过渡地段难以高价取胜,但有利好,可以偏高档化紧靠惠南,但发展并不成熟,在各种配套方面,同惠南、周康等板块存在较大差距,同时,与航头相比,也不是传统意义上的别墅区。区位条件造成了区域内公寓无法获得高溢价,别墅销售速度也较为尴尬的局面板块解读过渡型板块,现有板块核心竞争力不强板块项目容积率产品类型面积范围(㎡)近期报价(元/㎡)月均去化量周康绿地香颂1.2小高层69-90;16021000-22000260联排217-27035000-4500026保利林语溪1.2小高层90;14016000(售完价)196联排260-29030000(售完价)20绿洲康城(亲水湾)1.83小高层65-13021000(精装修)48锦绣华都1.73小高层89-13517000-18000245明天华城1.76小高层89-90;13915000-17000(二期预报价)111绿地上河院0.7排屋192-23426000(售完价)32航头南郊中华园0.58排屋220-27017000-1900019爱法奥朗新庄园0.25独栋230-32025000-2900015惠南华锯御庭(二期)1.7小高层90;14413000-14000未上市野生动物园艺泰安邦1.4小高层75-16012000-13000(尾盘)140叠加190-23016000(售完价)6莱茵美墅0.49排屋220-23518000-200003独栋271-33028000-300004古北香堤岭0.25独栋240-40035000-400003区域各板块主力在售项目汇总备注:月均去化量以套为单位,统计该项目09年总销量与在售月数之比板块解读普通公寓在区域可以走量,舒适性产品溢价能力高产品类型康桥周浦野生动物园(宣桥)航头惠南多层○○○○○小高层●●●○●高层●●●○●超高层╳╳╳╳╳全复式公寓○╳╳╳╳酒店式公寓○╳╳╳╳叠加别墅○○○╳╳花园洋房╳╳╳╳╳联排别墅●○○●○双拼别墅○○○○○独立别墅○○○●○周边产品特征:南汇北部与浦东接壤地区,产品两端化特征鲜明;在城市化逐步推进中,紧凑型公寓和经济型别墅,都呈现高附加值的产品特色南汇中部老城区,同样以两端化产品为主,但别墅定位更偏舒适区内的航头一直以别墅区开发为主,之前以独立类项目为主,近年来经济型别墅层出不穷本案所在宣桥地区,住宅开发进度最为缓慢,仅以普通公寓为主,别墅类物业依托靠近惠南与航头的位置条件,近年开始少量开发注:○不多;●常见;╳空白◇本案所在区域:市场空白点:纯正独立别墅、洋房产品少且适宜开发:联排、双拼(类独栋)产品多且集中供应的:普通公寓产品少且区域条件弱势的:酒店式公寓板块解读本板块现有供应以经济化产品为主板块解读在售后续供应集中,区域集群效应有助于市场关注度提高在售项目后续供应量130万方板块项目容积率总建筑面积未推出面积周康绿地香颂1.2207保利林语溪1.2172锦绣华都1.732011中邦城市1.722113明天华城1.763025.4航头南郊中华园0.582010惠南南欧城1.613.5210绿地布鲁斯1.253735听潮豪园1.4153华锯御庭(二期)1.7189.2野生动物园莱茵美墅0.494.62.3古北香堤岭0.255