精装修项目经营与成本控制

精装修项目经营与成本控制——开源更需节流住宅精装修——房地产市场的发展趋势随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。精装修项目经营——样板施工有所为精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。“有所为：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。精装修项目经营——样板施工有所不为“有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。精装修项目经营——样板施工定损耗材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用；精装修项目经营——图纸会审埋伏笔针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施；精装修项目经营——参照单价往小靠在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300mm规格的两个价格可以参照，遇到这种情况一定要参照小的规格进行折算，按200mm合同单价的1.25倍系数进行折算上报业主审核，一般情况下都可以蒙混过关，即使核价人员有异议，也是对人工这块比较敏感，材料这块不会关注太多，会按同比例系数给予确认，这样在材料上我们就有比较不错的利润空间，因为大部分子项的综合单价中材料费与它的特定的规格尺寸并不是简单的同比例关系，有些量是恒定不变的，就像上述所说的跌级，如果是采用龙骨制作，跌级的高度变化与面层石膏板及竖向副龙骨有比例关系，但与上下两道横向边龙骨及吊筋吊件是无比例关系，它们的含量是恒定不变的；精装修项目经营——细分项目多算钱在报价中针对一些项目要尽量能够细分列项进行报价。苏州新地公寓D栋较C栋增设了地暖，因卫生间无地暖管道致使其地面与其他房间的地暖完成面高低差达120～140mm，扣除镶贴石材高度，卫生间需做70～90mm的混凝土垫层，另外淋浴间内地面的完成面低于卫生间其他地面40mm。如果报价按混凝土垫层报的话，相当于用装饰的工人做土建的活，人工定会亏本。考虑到结合卫生间防水制作，在报价中便将这70～90mm的垫层拆分为3个项目报价，分别是防水制作前30mm水泥砂浆找平，防水完成后20mm水泥砂浆保护层，以及淋浴间以外地面的40mm水泥砂浆垫层。这样一个项目便被有理有据的拆分为三个项目，材料价格相差无几，但人工报价就等于多算了一道垫层的费用；卫生间卫浴五金安装可以拆分为石材（或瓷砖）开洞+卫浴五金安装，就是在计算墙面开孔数量时将卫浴五金安装所需的开孔数量一起计入单独报价，而卫浴五金安装仅包含基层加固及安装；精装修项目经营——配合费用不可少在精装施工中我们实际上扮演室内总包的角色，因为最终关门交钥匙的是我们精装单位，在过程中面对众多的分包单位需要我们为其做大量的协调配合工作，包括完成面及点位放线、配合其进行施工及成品保护、配合维修开门关门、竣工资料汇总整理等工作。针对上述情况我们向业主提出收取一定数额的各项配合费用理所当然。另外，因部分分包单位需使用我方现场布置的临时水电管线、设施及脚手架等，我方可以对其进行相应的管理及收取一定的临设使用维护费；其次，各项甲供材的配合费用不可少，因甲供材在下料订货、接收保管以、质量及损耗控制方面我们需要承担一定的责任，为此在报价中或合同洽商中需要明确收取一定比例的甲供材配合费，最好是以费率的方式确定，因为往往甲供材结算额都会大于预算额。报价汇总中，还应对配合费的税金进行额外计取；精装修项目经营——价格保护有玄机现今常用装饰材料的市场价格比较透明，如何进行价格保护以应对业主的市场询价？施工中常用的方式包括联系品牌供应商做价格封锁、编制专用材料名称规避询价、定制专用材料规格型号及包装进行价格保护。比如说粘结剂，分为普通瓷砖、玻化砖、石材专用粘结剂等类别，材料价格依据品牌以及适用范围不同而有较大差异，在精装修施工中因墙面石材及瓷砖镶贴工程量大而用量较多，因其品牌多样，各品牌市场代理及销售渠道混乱，难以实现品牌价格封锁，而针对其施工用量大的情况，与厂商联系可以定制专有材料型号及包装规格，从而实现规避业主进行市场询价，实现价格保护的目的，从而保证优厚的材料利润空间。另外石材、艺术玻璃等材料因其名称、种类繁多、处理工艺复杂等因素，我们在申报材料签价过程中可以进行自编名号、自取工艺、张冠李戴等障眼法致使询价无门或是询价不实，已达到价格保护的目的。精装修项目经营——混淆单位报签价在申报材料签价过程中，有些材料单价可以通过混淆计量单位的方法提高材料签价。比如说乳胶漆，我们报价中乳胶漆计量单位为kg，而市场购买乳胶漆为液态桶装产品，计量单位是按公升（L），施工中常用乳胶漆的包装规格为15L、18L，在公升向kg单位转换中牵涉一个比例系数，也就是乳胶漆的比重约为1.35kg/L，通常这个比例系数不会引起核价人员的注意，我们在申报乳胶漆单价核定时，可以直接按每桶购买价格除以产品标称容量，再计取一定比例的采保费，这样得出的数值实际是乳胶漆每升的单价，但我们也是按每kg单价进行标注报送给业主进行核价，一般情况下很容易通过，因为业主核价人员多是关注于材料品牌、型号、单价，而对其计量单位及两者之间的换算关系不太关注。适用这类签价方式的材料包括乳胶漆、油漆、软包布、窗帘等。精装修项目经营——签证签价分步走组合资料，分步签价：针对某些亏损项目（定价低，成本高，难签价），可以通过申报技术核定单+现场工序报验资料+签价单形式进行签价。比如卫生间地梁浇筑，如果按定额套价的话每米不超过25元，通过定额与实际施工对比不难发现，最大的差异在于模板制作及施工人工费，因为现场我们常规施工工艺都是用木工板或夹板制作模板，地梁浇筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用较多，所以要实现规避亏损目标首先应从以上两方面考虑。先向监理报送地梁浇筑施工方案及技术核定单，附上详细图纸资料，标明混凝土标号、插筋规格、间距尺寸、模板及加固方案（一定要注明专用模板）、后期养护措施以及拆模时间（尽量拖延时间长点），由监理及业主工程师对该技术方案进行确认，在确认方案后针对此方案进行综合单价分析（按米计量），上报业主进行审核，有了上述资料在核价过程中我们可以对报价进行合理的解释。精装修项目经营——缺陷整改报索赔在精装修项目施工中我们经常遇到土建基层施工不到位，质量不达标而造成我们精装施工需为此投入大量财力进行缺陷整改的情况。通常业主在施工合同内会约定项目进场后一定时间内，对土建基层质量进行验收交接，这期间会有两个问题需引起注意：一是基层检验交接的时间短（一般为1～2周）工作量大，要在如此短的时间内全面核查基层存在的质量问题几乎是完不成的任务，但不查的话依照合同解释就等于放弃了权利，在南昌新地项目上发生过类似事情，但业主和土建单位相对好协调，没有过分为难我们，若下次遇到其他一些强势的业主及总包如何面对？事后想想，针对这一问题，在进场后是否可以按楼栋户型进行抽检，以抽检户型存在的问题及发生概率进行推论其他户型，并向业主及总包单位发送验收情况资料说明及相关整改要求；二是报送业主基层缺陷整改签证中往往会忽略我们因多次重复校验基层质量而付出的管理成本和由此而延误的工期损失；精装修项目经营——甲供材里做文章在精装施工中会有大量的甲供材，主要包括石材、墙砖、墙纸、五金、洁具等，在甲供材的规格、质量、供货周期上我们可以寻求一些突破口，进行索赔签证，包括费用及工期延误的签证索赔；比如说石材，业主与石材厂家签订石材采购合同，约定石材厚度为18mm，而供货商到场石材一般达不到这个规格，厚度会偏小或偏大，在14～22mm之间，按合同或是行业标准约定石材允许偏差范围为+1mm，那么说现场石材厚度在17～19mm之外的石材均为不合格品，作为施工方对到场不合格的甲供材有权拒收，同时可以依此提出工期延误、窝工损失的索赔要求，另外因石材厚度偏小达不到合同约定要求，致使我方粘结材料消耗数量增加也是索赔的一个诉求点，这个索赔可以私下和供应商协商也可以发联系单给业主要求索赔，面对这样的索赔，因业主无须承担责任及费用，一般会予以支持和签认的；精装修项目成本控制——人工控制目前精装修工程因大部分主材为甲供，加之工人工资逐年攀升，人工成本于工程造价中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的进行人工成本控制，对实现项目成本控制目标显得尤为重要。主动控制降低人工成本：指导班组细分工作流程，专人专项分工作业，组织工人流水施工