紫墅周边项目市调报告

1紫墅周边项目市调报告亚运新新家园（一）基本资料亚运新新家园位于朝阳区大屯绿化隔离带内，由北京先锋置业股份有限公司开发，占地面积48公顷，建筑面积30余万平方米，容积率0.7，绿化率60%-70%。亚运新新家园共分两期，由六层带电梯的公寓和TOWNHOUSE两种产品组成。一期于2001年9月开始正式销售，2002年底入住，其中TOWNHOUSE户型面积约260-380平方米（均不含地下，以下同此），约近200套，总价约300万-600万，至2003年年底已基本销售完毕。公寓户型面积150-300余平方米，约300余套，总价约110万-300余万，现在正进行尾盘销售，尚有几十套尾房。亚运新新家园二期预计于2004年10月左右开盘，推盘量约为700套左右，户型优于一期，TOWNHOUSE带电梯，预计均价13000～14000元（不含地下）。亚运新新家园配有2-3个点式会所，一期会所为餐厅，二、三期预计配备运动会所，内有健身房等。（二）边单元亚运新新家园一期边单元共50套，2003年下半年全部售罄。边单元面积约为290～380平米左右（均不含地下），330平米左右户型相对较多。单价约为12000～16300元/平米，成交价最高约为620万2左右（第一排边单元），中间排的边单元总价最低约为380万元。（三）装修标准亚运新新家园（一期）设备标准建筑部分主体结构剪力墙结构，首层层高3-3.6米，标准层层高3米外立面以高档面砖为主，局部配高档涂料或石材户门木制豪华三防子母门，进口五金件屋顶奥地利威乐（VEDAG-VILLAS）和美国欧文斯科宁（OWENSCOMING）彩色玻面瓦，部分坡屋顶配威卢克斯窗门窗美驰高档铝包木及纯木窗，内平开兼倾开方式，德国诺托及格屋五金件，耀华中空浮法玻璃内加分子筛泊车每户独立地上停车位两个，其中院落或户内停车位1个，路边停车位1个（另行与物业公司签订使用协议），户内停车库配德国霍曼自动车库门分室门预埋内置安装件，供户主自行安装门具墙面初装修预留装修层面天花初装修预留装修层面踢脚初装修预留装修踢脚位地面初装修做至基层，水泥找平厨房按规范做好防水层和保护层，预留墙面、地面、天花装修面层；燃气管线接至灶具支管阀门，排烟竖井预留抽油烟机接口位置，供水管接至支管阀门，预留排水管接口，所有管线综合设计，便于户主整体橱柜安装设计；预留电源插座、电话插口卫生间按规范做好防水层和保护层，预留墙面、地面、天花装修面层；上水、排水管线预留接口，预留电源插座、电话插口，主卫预留电视插口户内楼梯二期配备电梯，品牌未定专业部分空调系统预留空调安装条件开关及插座面板澳大利亚奇胜（CLIPSAL）产品供电系统户均电容量15KW，照明、空调、插座均设单独回路燃气系统管道天燃气供水系统市政供水，24小时集中生活热水供应，冷热水管材德国产“洁水”牌PPR管材及阀门，排水采用螺旋降噪型UPVC管材。供暖系统集中供热，户内采用绿色环保、实用新型管材，意大利产德龙（DELONGI）散热器除尘系统法国爱迪士（AXPIR）中央吸尘系统其他系统小区中心区设背景音响系统及电子告示系统等智能周界红外探测系统社区的四周围墙或护拦上安装进口主动红外对射报警探测器，防止非法外来侵入。3化部分电视监控系统社区的主要出入口、主干道、主要路口、周界围墙或护栏、停车场出入口、电梯轿箱、设备机房及其它重要区域安装摄像机，对社区的重要区域进行全方位的监视电子巡更系统社区内公共通道分布电子巡更签到点位，设定保安人员巡更的路线及地点、巡更的次数可视对讲系统西班牙弗曼科斯（FERMAX）可视对讲系统，密码键盘自动开启进户大门，并可在别墅内，通过两部可视室内分机，实现对来访者的安全进出管理家庭安全报警系统别墅内安装①门磁、②紧急求助按钮、③红外线报警探测器④燃气报警探测器及自动关阀器⑤玻璃破碎报警探测器⑥家庭报警主机等设备车辆管理系统社区出入口和别墅室内车库安装车辆管理系统。实现远距离遥控开启道闸进出社区出入口和遥控开启自家电动车库门智能照明系统为了达到现代化住宅舒适的生活环境，在别墅内安装ABB智能照明系统有线电视及卫星天线接收系统光纤接入北京市有线电视网，可接收国内所有上星电视台节目，并可通过卫星接收系统收看CNN、HBO、卫视各套等卫星节目有线电视及卫星天线接收系统社区建设电话模块局，每户预留两条电话外线（户主自主报装）用超五类线缆建立高速网络环境，提供INTERNET宽带服务背景音乐系统社区公共区域安装背景音乐设进行信息发布通知和音乐播放。电子公告牌社区的广场及社区的出入口处安置电子大屏幕，提供各种公告及公用信息社区机电设备自动化监控系统社区的供暖、电梯、给排水、供电、公共照明等设备采取自动化管理社区物业信息管理系统居民信息管理、工程设计文件管理、设备报修、维护管理、社区管线信息管理、物业收费自动化、来客访问管理、设备运行状态信息管理及调控（四）选择亚运新新家园的主要理由：1、环境优美，绿地广阔2、位置优越，生活方便3、万通地产的品牌效应……（五）放弃亚运新新家园的主要理由：1、户型一般，进深较长42、公寓和TOWNHOUSE混在一起，拉低了TOWNHOUSE的档次3、联排太长，私密性不够（六）项目现状项目一期业主大多数都已入住，会所餐厅已正式投入使用。（七）与我项目相比较的优缺点优点：1、环境优美，绿化面积大。亚运新新家园的绿化面积就其位置而言相当罕有，南侧有100-300米的集中绿带，相对而言，我项目的绿化尤其是集中绿地方面要逊色很多了。2、一期已基本入住，社区比较成熟。亚运新新家园一期已经入住，人气较为旺盛，业主带朋友继续购买的较多，同时成熟的社区对犹豫比较的客户成交也有一定的推动作用。3、社区规模较大，配套设施比较齐全。亚运新新家园的一期餐饮会所已经投入使用，二、三期规划内有健身会所等配套设施，而我项目由于规模较小，配套设施方面比较缺乏。4、品牌效应较好，知名度较高。亚运新新家园经过一期的销售，在市场上已经树立起一定的知名度，再加上新新家园的品牌，对相当一部分买主具有一定的吸引力。而我项目由于体量较小，在推广方面很难达到与之相当的力度。5、容积率低，绿化率高，密度较我项目小。缺点：51、产品本身户型一般，进深较长，面宽相对较窄，户型变化少，缺乏吸引力。亚运新新家园一期户型较为陈旧，二期相对一期应该会有一定的改进，但就目前了解到的情况看，受规划限制，户型的改进是比较有限的，应该达不到我项目目前户型的产品高度。2、公寓和TOWNHOUSE混在一起，拉低了TOWNHOUSE的档次，据悉，二期产品仍然如此，相对而言，我项目产品纯粹，比较适合对邻里要求较高的客户。3、户型外立面比较平淡，缺乏个性。受一期产品风格影响，亚运二期产品应该不会偏离德式风格太多，而这种风格的产品目前市场上已经有很多，缺乏新鲜感，相对而言，我项目的中式立面要有特色的多。康斯丹郡（一）基本资料康斯丹郡项目位于朝阳区安外北苑路，西临紫玉山庄，东靠武警指挥学院，北临北京市会议中心，南邻鸿华、馨叶、高尔夫球场。由北京和祥恒房地产开发有限公司开发。康斯丹郡占地2.3万平方米，建筑面积7.9万平方米，容积率为2.2，绿化率35%。康斯丹郡由4栋6-9层版式小高层围合而成，共344套公寓，户型面积约133～320平方米，以300平方米左右为主。200平米左右的户型销售最好。两梯两户、一梯一户至一梯两户。全6部高级精装修，装修标准约为2500元/平米。靠近高尔夫球场的第一排均价约为16000元/平米，后排均价约为14000/平米。康斯丹郡配有2300平米的会所，配套设施有健身房、餐厅等，尚未投入使用。发展商另购买了深圳观澜湖高尔夫球场的公寓作为业主度假之用。（二）装修标准康斯丹郡设备标准建筑部分主体结构框架剪力墙结构外立面高档干挂石材，幕墙玻璃和铝扣板。户门木制豪华三防子母门，进口五金件，密码门锁屋顶保温层门窗德国杰禹森牌铝木复合窗（北京产），双层玻璃泊车大型地下停车库，24小时多点监控分室门高档实木门，进口五金件。墙面进口高档壁纸天花高档环保乳胶漆地面进口高档化纤地毯厨房美国威尔肯高档实木橱柜，德国AEG全套厨房设备。进口净水机。预留数据双插座。墙面为优质合资瓷砖，顶面为轻型艺术吊顶卫生间瑞士LAVFEN（劳芬）洁具，德国高仪五金件，墙面为艺术瓷砖，地面为防滑瓷砖，吊顶为轻型艺术吊顶电梯上海三菱电梯专业部分空调系统美国路德全套原装进口五合一空调（采暖、制冷、新风、加湿、24小时热水）开关及插座面板德国西门子开关面板供电系统双路供电燃气系统管道天燃气供水系统市政供水，五层以上变频供水通讯系统每户预留两条IDD专线，宽带百兆入户智周界红外探测系统社区的四周围墙或护拦上安装进口主动红外对射报警探测器7能化部分车辆管理系统地下车场24小时多点电视摄像监视，全自动档车道闸（三）选择康斯丹郡的主要理由1、精装修比较到位，相对比较省心2、位置较好，生活方便3、第一排视野较好（四）放弃康斯丹郡的主要理由1、价格不合理，相对同档项目太高2、社区环境不好，绿化少3、社区小，人气不旺4、板楼的私密性始终比不上独立住宅……（五）项目现状康斯丹郡于2002年10月开始内部认购，2003年7月正式开盘。对外宣传说法是至今销售约70%。据侧面了解，实际销售率应在50%左右。康斯丹郡原为伟业代理，现为发展商自行销售。2002年底项目主体已经完工，但由于种种原因，几经推迟至2004年12月31日入住。绿化施工还没有进行，现在正在进行室内装修施工，预计年底结束。售楼处现场比较冷清，日平均接待客户约6-7组，每月销售额约8为5-8套。（六）与我项目相比较的优缺点优点：1、精装修比较到位，适合喜欢精装修的客户2、有会所，相对于我项目而言配套较为齐全。缺点：1、项目性价比较低，高价位缺乏有力支撑。虽然康斯丹郡的单价含精装修的价格，但相对于板楼的密度等因素，单价仍然过高。2、板楼的产品较我项目而言密度高、私密性较差，整体档次偏低。3、康斯丹郡的外立面相当平淡，远不如我项目外立面的吸引力大。汤HOUSE（一）基本资料汤HOUSE位于昌平区小汤山镇大柳树环岛。由北京久长房地产开发有限公司开发。项目占地17公顷，建筑面积140000平米，由上海建言建筑规划公司进行建筑设计。绿化率为40%，容积率为0.8。汤HOUSE共分两期，预计户数为800余套。一期约为300套，均为三层的联排别墅（没有地下室），每排8户至10户，每套140-270平米不等，每户均有50-60平米左右的前后花园（不赠送，由物业公司统一打理）。汤HOUSE均价为7000元/平米，每户总价约为95万～220万不等。汤HOUSE配有一个面积约为3000平米的会所，配套设施有健身房、小超市等，预计二期投入使用。9（二）装修标准汤HOUSE为毛坯房，装修标准未定，最体现项目特点的是每户均有24小时温泉水入户，且温泉质量较好。（三）项目现状汤HOUSE现处于预备阶段，预计2004年6月初开始内部认购，6月底正式开盘销售，2005年12月底入住。目前前往了解项目的客户量较多，600人左右作了客户登记。鸿华高尔夫家园（暂定名）（一）基本资料鸿华高尔夫家园位于朝阳区北苑鸿华高尔夫球场北侧，向东隔约100米的绿化带与我项目相邻。项目占地面积约53634平米，建筑面积不高于7.6万平米。鸿华高尔夫家园共有约110套住宅，均为地上三层，地下一层。其中约64套双拼别墅，12套三联排别墅，其余为普通联排别墅。从目前掌握的资料看主打户型面积约360平米，地下室100平米左右为赠送。项目为毛坯房，步行梯，交房标准未定。据了解，鸿华高尔夫家园单价约为13000左右。（二）与我项目相比较的优缺点优点：1、双拼的产品目前周边市场比较稀缺，相对于我项目而言，容积率较低，密度较小，更容易吸引一些强调私密性的客户人10群。2、从目前的规划看，鸿华高尔夫家园有公建的位置，可能建有会所，在配套上比我项目齐全。3、据目前的了解，鸿华高尔夫家园的单价可能低于我项目或持平，相对于双拼的产品，该价格具有一定杀伤力。4、鸿华高尔夫家园南侧正对着