红旗广场项目

1我们面临的两大问题：——暨本案急需解决的问题壹项目的商业体量如何实现它，“红旗广场”的高副价值。贰目前项目周边规划皆为商业项目，如何将项目做到“精、悍”，并能在市场中短期实现投资者的收益。2一、市场背景篇1.克拉玛依房地产市场开发环境1.1人文环境克拉玛依地处新疆准噶尔盆地西北缘，于1958年建市，现为新疆维吾尔自治区直辖市，由克拉玛依、独山子、白碱滩、乌尔禾四个行政区组成。全市总面积9500多平方公里，人口33万余人，有38个少数民族，占总人口的22%。市区距新疆首府乌鲁木齐公路里程313公里，飞机航程280公里,是全国重要的石油、然气工业基地，交通枢纽，前景广阔的市场开发环境使克拉玛依正成为多元化投资，热点区域。(全市总人口（不含辖区内兵团人口）为305774人，其中常住人口为253864人，暂住人口为51910人。男性人口166721人，占54.52%，女性人口139053人，占45.48%。在常住人口中，少数民族64075人,占25.24%，汉族189789人,占74.76%。各区人口数分别为：克拉玛依区169610人，独山子区66589人，白碱滩区63838人，乌尔禾区5737人。全年人口自然增长率为4.35‰)。1.2经济环境克拉玛依经济发展重要指标列表年度GDP增长率人均可支配收入(城市)同比增长幅度2004年296.2亿元8.2%10352.3元5.4%2005年385亿元8.8%10902元5.3%2005全市消费品市场继续呈现繁荣活跃的态势。全年全市社会消费品零售总额18.5亿元，同比增长9.1%。克拉玛依城市经济持续快速发展，综合实力不断增强。2006加快发展第3三产业和非公有制经济，围绕建设“北疆区域中心城市”目标，明确各区域功能定位和发展方向，使资源和生产要素优化组合，构建各具特色的经济板块，形成特色鲜明的经济发展新格局。以旅游、房地产、仓储及物流业、金融、运输、商贸、餐饮、信息、咨询服务业等为重点，大力发展第三产业，特别是新兴第三产业。房地产业截止到2005年11月底，克拉玛依地方企业完成生产销售总值达28.3亿元，其中，房地产业的销售总值就占其近一半。（一）单位数和从业人员2004年末，全市共有房地产业企业法人单位54个，从业人员1282人（详见表4）。表4房地产业企业法人单位和从业人员法人单位（个）从业人员（人）比重(%)比重(%)合计54100.001282100.00房地产开发经营2240.7441832.61物业管理1527.7841532.37房地产中介服务1731.4844935.02（二）资产负债和所有者权益2004年末，房地产业企业法人单位资产合计为203971.8万元，负债合计为168236.8万元，所有者权益合计为35735万元。房地产业企业法人单位的资产负债率为82.48%，分行业看，房地产开发经营业为87.94%，物业管理业为50.30%，中介服务业为36.78%（详见表5）。表5房地产业企业法人单位资产负债和所有者权益单位：万元4资产合计负债合计所有者权益合计比重(%)比重(%)比重(%)合计203971.8100.00168236.8100.0035735.0100.00房地产开发经营181644.889.05159738.094.9521906.861.30物业管理2124.81.041068.80.641056.02.96房地产中介服务20202.29.917430.04.4112772.235.74（三）主营业务收入和利润总额2004年，房地产业企业法人单位主营业务收入为61225.7万元，利润总额-2349.9万元（详见表6）。表6房地产业企业法人单位主营业务收入和利润总额单位：万元主营业务收入利润总额合计61225.7-2349.9房地产开发经营57381.7-1942.8物业管理1062.9-46.6房地产中介服务2781.1-360.5（四）房地产业生产经营情况2004年，商品房建设施工面积101.67万平方米；竣工房屋面积45.54万平方米；商品房销售面积51.55万平方米。其中，住宅销售面积47.65万平方米；商品房销售额73546万元。住宅销售额为62175万元。物业管理企业在管房屋建筑面积69.21万平方米；中介服务业房屋代理出租成交合同面积2.36万平方米，房屋代理销售成交合同716.5万元。1.3政策环境克拉玛依房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从小到大、由单一到多元化的发展过程。截止到52005年末，全市房地产开发企业由2000年的3家发展到30家；企业资产总计由2005年末1.02亿元增加到187.4亿元；从业人员由2000年末48人增加到418人。房地产开发企业注册类型也呈现多元化，2000年房地产开发企业全部为有限责任公司，到2005年末房地产开发企业除了有限责任公司以外，还有私营企业和中外合资经营企业，所占比重为76.7%、20%和3.3%。房产投资快速增长个人购买八成以上房地产开发关系着人们的安居条件，克拉玛依住房取消实物分配制度和实施按揭政策，使房地产业迅猛发展壮大，成为经济发展的增长点；市民购房热情高是因为他们内心积攒了多年的住大房子、住好房子的愿望和需求在这两年一下得到了释放。（2003年4月1日，克拉玛依市停止福利分房后，货币购房成为老百姓获得住房的主要途径。以前得等单位分房的市民现在可以根据自己的家庭收入，自主决定该买什么样的房。）“十五”期间克拉玛依完成房地产开发投资额为29.46亿元，是“九五”期间投资的48倍，年均增长93%；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为5.8%，比“九五”增加5.6个百分点。新增固定资产19.84亿元，比“九五”增加40倍，占全社会新增固定资产的4.3%。6经济适用房是“十五”期间住宅开发的重点，累计投资17.8亿元，占住宅投资的80.2%；施工面积达225.8万平方米；竣工面积为115.3万平方米；经济适用房销售面积为108.6万平方米；其销售额达12.7亿元。“十五”经济适用房每平方米平均在1168元左右，确保了城市广大居民的基本住房。“十五”期间商品房累计施工面积为347.12万平方米，比“九五”增加46倍；商品房竣工面积为155.8万平方米，比“九五”增加26倍；商品房的销售面积为149.3万平方米，比“九五”增加28倍；销售额为20.13亿元，比“九五”增加30倍。“十五”期间对商品房开发投资力度加大，人们居住条件得到进一步改善，使得城市居民每人增加住宅4.3平方米；房地产开发投资快速增长。2005年克拉玛依市政府还积极实行提高职工个人住房公积金缴存比例、以职工住房公积金还贷、异地买房公积金贷款等职工买房支持政策，进一步刺激了职工对住房的消费需求。7月，克拉玛依提高了个人住房公积金缴存比例后，大多数双职工家庭夫妻两人每月缴存的公积金额加起来基本上超过了1500元。如果按10年期公积金贷款16万元计算，大多数双职工家庭仅夫妻两人的月缴公积金额就足够每月还贷的本金及利息，这使克拉玛依大多数双职工家庭的购房能力有了进一步提高。2005年1—10月，克拉玛依市职工共缴存个人住房公积金7.95亿元，比2004年同期增加了3.09亿元；2005年1—10月，职工个人住房公积金支取达3.69亿元，新增公积金贷款3.76亿元，比2004年同期分别增长了63.58%和33.7%。据了解，职工支取的住房公积金全部用于购房和偿还住房贷款，再7加上新增加的住房公积金贷款，2005年，克拉玛依房地产行业的投资购买增长力比2004年大幅提高。2005年4月3日，国务院针对房地产过热现象出台《关于切实稳定住房价格的八点意见》，即“国八点”，从此宣告中央调控房地产市场的新浪潮正式开始。2005年5月12日，建设部、财政部、发改委等七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，又称“八点意见”，政策从土地、房屋转让、金融等多方面均有触及，显示了中央稳定市场的坚定决心与态度。2.克拉玛依房地产市场现状当前房地产投资稳步增长，克拉玛依历年房地产投资情况列表：2005房地产开发增势强劲，全年房屋施工面积153.6万平方米，增长51%。固定资产投资规模进一步扩大，房地产投资持续升温。全年全社会完成固定资产投资133.2亿元，同比增长16.8%。房地产投资继续快速增长，全年完成投资12亿元，增长35.1%，居民居住条件进一步改善。“十五”期间个人购买住宅的比重由“九五”的69.8%上升为82.8%，增加了13个百分点。82005全年房屋施工面积153.6万平方米，增长51%，已竣工41.4万平方米；其中开发住宅129.2万平方米，增长51.7%，已竣工36.3万平方米。房地产开发结构改善“十五”期间，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，住宅建设突显主体地位，商业营业用房等用房也得到不同程度的发展。住宅投资累计22.2亿元，占房地产开发投资比重的75%，比“九五”期间增加1个百分点；竣工面积为131.29万平方米，占全部竣工房屋面积的比重分为85%，比“九五”期间下降了6个百分点。商业营业用房累计投资为5.9亿元，分别占房地产开发投资比重的20%；竣工面积为19.23万平方米，占全部竣工房屋面积的比重上升为12%。9办公楼累计投资为0.61亿元，占房地产开发投资比重的2%；竣工面积为3.6万平方米，占全部竣工房屋面积的比重上升为2%。2005开发建设经济适用住房251幢8479套，总建筑面积88.99万平方米，比上年增长30.82%，商品房销售5.06亿元，比上年增长43.8%；2001-2005期间，全市商业营业用房开发快速增长。特别是新行政区和大规模城市改造建设及招商引资项目的实施进一步促进了商业营业用房建设大幅度提升，共建成商业营业用房19.23万平方米，销售12.17万平方米，数家较大规模的综合商场及卖场投入运营，如准噶尔大厦、东方红商10场、家佳乐超市、天马超市以及国美电器城等，使得居民的购物场所有了较大的改善。2005年12月初，克拉玛依当年开盘的大多数住宅楼都完成了80—90%的预售，商品房售价保持在1600元—1900元/平方米之间，虽然部分地段好的(华瑞国际)住宅项目，售价高达2300元/平方米，但销售却达100%。近两年克拉玛依石油石化产业的加快发展为克拉玛依第三产业迅猛发展带来了难得机遇。2003年以来，克拉玛依第三产业每年都以34—40%的增长速度迅猛发展，这为克拉玛依带来了大量的人流和资金流。这部分人的住房需求也在一定程度上促进了克拉玛依房地产业的发展。由此可见克拉玛依市房地产业已经由两年前的快速发展转向了高速发展阶段，这种高速发展进一步刺激了市民的购房需求。3、产品特征简述目前克拉玛依市场上仍以多层项目为主，伴以少部分板式结构，产品类型单一，设计理念尚有待进步。整体市场缺乏有创新度的中档产品。尚处在低级开发阶段。未来在产品特色、性价比和附加值上会有较大的空间。多层、花园洋房产品特征大多数属于多层类住宅，几乎没有能达到花园洋房的级别，这些项目大多打环境牌、绿化牌和配套牌。11小高层、高层目前市场上的小高层、高层产品多以点式户型为主，产品类型单一，设计理念尚有待进步。别墅产品特征刚刚出现的一些产品，如三联在西月潭的别墅，但实际的规划和细节还存在一定的差距。楼盘住宅主力户型面积特征目前市场上推出的楼盘中，以3房2厅为主力户型的项目，其比例占70%；其次2房2厅约占项目的比例为20%；而4房和1房的比例相对要小些。三房面积集中在100-150平方米。当前大户型仍是市场的主流，消费者正追求居住的舒适性和享受性，但我们也应关注当前市场消费者正在向产品的实用性和舒适性，进行转变这一点我们应在项目产品设计时提高预见性。主力总价目前克拉玛依的整体房地产价格还处于一个相对合理的水平，多层的均价在1168元/平方米，高层均价在1970元/平方米。主力总价集中在10—20万元之间，约占65%。住宅市场的（需求）分列1.住宅产品的地段2、朝向（主卧、客