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————花桥项目商业定位与业态规划借力用力差异定位目录▲市场分析▲地块属性分析▲市场机会点及定位▲地块商业业态规划及分布▲总结▲市场分析1：花桥镇目前商业分布及经营现状目前花桥镇的商业集中区域为花溪路、花望路沿线以沿街小商业及社区商业为主，无集中的商业中心及街区主要特点体现为脏、乱、差。目前花桥镇商业可高度概括为“集镇”2：花桥镇未来商业分布及业态分析花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道的南、北两侧。办公：以花桥国际商务城为核心超大体量商务中心。住宅：以绿地21城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区，成带状分布商业：花桥国际商务城配套商业、绿地21城配套商业为主3：目前绿地大道沿线已规划集中商业分析业态分析：为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求，目前集中商业的规划业态分为：▼酒店：位于绿地21城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群21城业主所带来的消费人群）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差人士）▼大型卖场：由绿地引进的韩国易买得超市（建筑面积20000平米），辐射半径地块半径3公里范围的常住人口（我地块位于辐射区外）▼建材、家居超市：由绿地引进的家世界、美饰家，基本能满足绿地大道沿线楼盘建材、家居用品的购买需求▼商业街区：绿地的香榭利大道风情商业街区为核心的沿街商业区▼菜场：绿地21城内部设置▲地块属性分析1：该地块规划设计要点地块商业建筑面积可以做到沿绿地大道不得布置条状小型商业，主要商业沿西侧沿规划道路布置2：该地块是商业的区域属性位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地21城商业的西侧地块、区域属性SWOTS：＊本项目西北侧为规划型居住及生活配套区，相对于国际商务城商业、绿地21城商业具备区域优势；＊位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确，我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合，风险较小（目前绿地大道沿线已规划4家高星级酒店，存在较大经营风险）＊地块内水网发达，其中一条活水水系从地块中部穿越，为地块内部高档商业街区设置提供便利条件W：＊本项目与绿地21城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较，明显处于劣势＊本项目因商业体量限制，没有形成未来花桥商业中心的条件＊本项目商业体量为建筑面积30000平方米（按容积率1.6计算，商业指标做满），如只满足社区商业配套（8000平方米左右），无法消化。O：＊国际商务城及项目周边住宅项目的陆续启动，未来会给本项目商业带来充足的人气＊目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置，给我公司商业定位及业态规划带来机会点T：＊项目周边无任何商业氛围，造势难度较大＊该地块规划设计要点（商业部分）较不合理，给本项目商业分区带来风险商务启动区：135公顷临安亭，综合型办公集聚区；规划有亚太广场、中海外酒店及住宅、希尔顿酒店等。2010年完成规划建设绿地21城：在建13平方公里，包括商业、住宅、酒店公寓、办公等大型社区。北部工业区：核心商务区：329公顷。密集型国际办公区，生态办公区等。预计在2015年初具规模。居住及生活配套区宗地位置▲市场机会点及定位＊差异定位绿地大道沿线作为未来花桥的住宅、商业、办公的的核心区域，目前已规划集中商业有如下几类：酒店、超市建材、家居超市、商业街区、生活购物广场、菜场。绿地21城的配套商业基本含概了商业中心形成所必须的集中式商业（绿地豪生国际大酒店、韩国易买得超市、家世界、美饰家、香榭利大道、菜场）凭借其项目相对较好的地理位置、超大的住宅及商业体量，确立了其商业未来在花桥的核心引导地位。作为我公司地块无论在地理位置、商业体量、时间节点等方面与绿地21城项目及周边商业都不具备可比性。以此可确立本项目集中商业的定位——特色定位，寻找市场空白。＊差异分析在目前绿地大道沿线集中商业配备较为齐全的前提下，寻找市场的空白点酒店：近期核心商务区规划：到2010年核心商务区建设带来的总人口将达到8.8万人，由此可见未来此地必将成为酒店业发达的区域。目前绿地大道沿线规划（包括在建）四星级以上酒店有4家，分别是四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群21城业主所带来的消费人群）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差、商业接洽人士）以面向国际商务城办公、出差人士为主的花桥酒店业酒店的规划标准较高（未来客房均至少在350以上），均面向高档消费人群。明显存在商业多层次配置的不合理，而面向商务人士中主要中低端人群的酒店（客房价在两百左右），没有配置。而作为目前国内外商务人士首选的连锁酒店（如家、莫泰、锦江之星等），在依托强大国际商务城的依托下必将拥有强大的市场支持。操作手段：目前已与此类连锁酒店进行初步接触，其物业建筑要求面积在6000—8000㎡左右。目前莫泰、锦江之星、如家快捷已完成对项目的初步踏勘，初步表示了合作意向。每一单层租赁面积至少1000平方米,至多租赁8个楼层。其中一楼面积至少1200平方米。该类酒店合作模式已租赁为主，整体物业产权收购为辅。目前莫泰、如家均表示了未来对本项目商业物业租赁的兴趣（酒店要求规划在该地块的东北角，且尽量做成独栋建筑），连锁类酒店平均商务条件为1.0元/天．平方左右，租赁期限20—30年。建议：按连锁酒店的初步要求在本项目的东北侧位置设置单栋4—6层，单层1200平方米左右的酒店。在取得初步规划图纸后与酒店方沟通，争取做到定单式操作，最大化降低公司商业物业的开发风险。莫泰连锁酒店如家快捷酒店超市：绿地21城引进的韩国易买得超市建筑面积20000平方米，辐射半径2公里。而我项目地块位于2公里辐射圈的边缘地带，同时我项目地块的西北方向是规划型居住及生活配套区。操作方式：在本项目西北角布置两层社区型超市，单层面积2000平方米。目标客流：本项目业主（人口4000左右）以及位于本项目以西的常住人口。目前已与苏果、好又多、联华等超市进行前期沟通，操作模式同酒店（定单式）。超市一般以租赁为主，不考虑物业收购。平均商务条件为0.8元/天．平方，租赁期限10—15年。建议：在超市强大的人气带动作用下，沿地块西侧设置沿街商业（以两层店铺为主、单层店铺为铺。同时按项目地块中自然河道延伸。其中西侧沿街商业以满足社区配套为主，沿自然河道商业可适当设置以酒吧、咖啡、简餐为主的沿河风情街。联华超市苏果超市新城．翡翠湾沿河风情街绿地21城香榭利大道1、连锁酒店：此区域是被地块交通最为便利、也是最接近商务城的区域。同时拥有较好的可视度。建筑面积6000—8000平米。应考虑与与整个住宅小区隔离2、社区型超市：在易买得超市的辐射区域以外。满足本社区配套要求，同时可最大限度辐射项目地以西的常住人口。为社区商业街有效的引导客流。建筑面积4000平米左右3、沿河风情街：满足业主休闲娱乐的需求（项目周边无此类设施），但考虑到市场容量，考虑配置建筑面积在3000平米左右。4、沿街商业组团：主要满足本项目业主的商业配套。（可间断设置社区公建（如幼儿园、会所等），按300000平米建筑面积的小区商业标准配置约6000平米▲地块商业业态规划及分布▲总结无论从花桥镇商业地产的大环境，还是从本项目的相对区域位置来看，本项目集中商业开发的风险都比较大。所以本地块商业开发一定得采用定单式捆绑开发。具体流程如下：规划设计方案敲定前：1：确定集中商业主力店的意向业态（酒店、超市）；2：初步与这些业态的行业知名商家联系，了解其对本地块区域位置的认可度；3：在此类商家对该区域初步认可的前提下，按其设计标准出初步的规划设计方案；规划设计方案敲定后，项目开工前：1：与商家签定框架协议书，商家交纳履约保证金，定单式开发；2：签定正式租赁合同；注：根据商家的认可度，工程及商务条件界面的变化，随时做出调整。