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Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChinaE-HOUSECHINA泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告{}分享&增长CONTENTS壹贰叁肆总体定位项目特征分析市场定位伍形象定位陆目标客户群定位建筑规划设计建议柒业态规划壹项目特征分析地块分析地块分析-地块现状项目特征分析项目地块平整，周边有厂房未进行拆迁，整体为“半生”状态。地块分析-项目四至项目特征分析至汉口火车站天河机场方向至建设大道金融街方向至沌口开发区方向至长丰大道发展大道方向至古田方向至武广方向地块分析-项目规划特征项目特征分析西片一期商业地块位于宗地23的西北角，毗邻103号路，由编号为JH031703K和JH031702K（其中一半属于泛海建设）的两块用地组成，项目占地面积约12500m2，总建筑面积27500m2。经济数据地块编号用地性质用地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)小计JH031702K商业用地40002.2880027500JH031703K游乐用地85002.218700地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件整个地块受地铁规划的影响，被地铁快线E2线由西北向东南方向穿越。根据市规划部门要求，地铁控制线范围内不允许新建、改建、扩建任何建筑物；地铁影响线范围内需进行建设的项目，必须提供具有轨道交通设计资质的单位作出的轨道交通建设工程影响评估报告，并报市局市政处审查同意后方能进行审批建设。受地铁影响，可开发地块缩水严重，且极不规整地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件在对地铁影响线的使用进行专项评估的前期下，保留部分地铁影响线面积（相关部门答复，地铁影响线区域可出现多层建筑），经计算，这样实际用地面积可以达到7750m2，整体容积率为3.55（见右图）。而在扣除地块无法建筑开发的锐三角地块面积、内部道路面积之后，商业建筑单层最大面积仅为4200平方米。商业建筑单层最大面积仅为4200平米地块紧贴红线无法开发三角地块面积扣除内部规划道路面积扣除地块分析-项目所处区域人流车流分析项目特征分析开工年份道路修建情况2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根据王家墩中央商务区的配套路网建设进度来看，项目紧临的103号路已完工，203号路将于2010年完工，307号路将于2010年完工。由此来看，本案在未来约一年多时间内周边路网不畅通，经过型人流及车流较少，项目几乎为城市的“半孤岛”状态。项目周边物业分布新华时代新华豪庭美林公馆鑫城国际日月华庭长安丽都城开丰竹园天顺园航天花园青春驿站天泽一方云鹤园弘鑫花园润和花园凤凰城103路项目特征分析项目周边物业分布住宅物业分布项目地半径3公里范围内居民区密集，已建和在建成规模的中高档小区，总计约18900余户，按武汉平均每户3.15人计算，该区域有约6万常住人口。未来CBD的建设，仅西部居住区，将会带来1万多户，约3万多常住人口。随着CBD建设的不断推进，周边的旧城改造力度会加大，未来潜在消费群体庞大。本案住宅楼盘名称规模(面积/平)户数平均人口住户人口总数常码头区域润和花园557008583.152702.7云鹤园约4203.151323云鹤小区约20723.156526.8天泽一方93598.77823.152463.3天顺园17695836503.1511497.5城开丰竹园15000015303.154819.5航天花园13000013263.154176.9长码社区约8123.152557.8井南社区约9803.153087雅丰园小区298152883.15907.2润和花园557008433.152655.45火车站区域鑫城国际173332.6212423.153912.3美林公馆30000010003.153150日月华庭829576633.152088.45长安丽都12700963.15302.4青春驿栈36119.582163.15680.4华立新华时代972959523.152998.8金利明珠花园43367.43863.151215.9新华豪庭335882603.15819凤凰城100861.585403.151701合计1891659585.4项目特征分析项目周边物业分布住宅物业分布欧亚达家居金马家居居然之家中商平价武商量贩麦德龙沃尔玛百安居工贸家电西汇广场新世界国贸武汉广场世贸广场国际广场SOGO百货汉商武展易初莲花新世界中心火车站家居商圈古田生活配套及建材商圈武广核心商圈本案项目特征分析项目周边物业分布商业物业分布周边商圈主要业态及商户距离武广核心商圈大型百货约5公里火车站家居商圈家居家饰广场约3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材专业市场约3公里中百超市商业名称大致规模业态档次/类别客户定位人流情况易初莲花10000平方米中低档生活用品宝丰路附近居民较好沃尔玛（南国西汇）10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好百安居（南国西汇）5000平方米中高档建材家居汉口客户适中工贸家电（南国西汇）5000平方米家用电器古田区域居民适中南国西汇其他商业（棒约翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高档餐饮/生活用品等古田区域居民较好麦德龙10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好中商平价6000平方米中低档生活用品常码头附近居民较好中百超市1500平方米中低档生活用品常码头附近居民适中欧亚达20000平方米中高档家具/家居武汉客户，汉口为主较好居然之家50000平方米中高档建材家居武汉客户，汉口为主较好武商量贩百圣店10000平方米高中低档生活用品常青路周边客户较好金马家居常青广场10000平方米中高档家居汉口为主较好附：项目周边商业简况项目特征分析项目周边物业分布商业物业分布项目特征分析项目周边物业分布未来影响物业分布地块编号建筑规模（万㎡）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD内部规划商业体量大，集中度高。从左图可以看出，四大居住功能区商业规划面积少，主要作为社区配套商业；大体量的商业集中规划在泛海城市广场、核心区、建设大道接驳处三大区域。本案作为CBD首先启动的集中商业，也面临着后续项目的众多未知影响与竞争。SWOT分析SWOT分析优势劣势机会威胁•背倚百万方居住社区，其将聚集众多消费者，并成为本案发展的稳定支持；•所在区域处入人口导入初期阶段，一定时期内缺少固定消费人流；•受制于地铁规划控制影响，开发地块不规则，单层可用地面积小；•临建营销中心将占用商业地块约5年，商业一次性整体规划受阻；•王家墩中央商务区内未来商业项目较多，存在较高的竞争威胁；•王家墩中央商务区的建设将大力推进片区发展，本项目受大趋势推动，具有良好的发展前景；•周边有一定老社区存量，拥有一定的潜在消费力；•许多品牌商家对本项目有意向；•项目规划的住宅社区，将聚集众多消费群，成为项目发展的稳定支持。贰总体定位案例借鉴与分析案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心打破传统的邻里商业——苏州工业园邻里中心重点参考点：将邻里中心商业类型带入超3层时代，并取得了市场认可。苏州工业园邻里中心（lifestore），概念源自新加坡“购物中心”，2002年首次亮相苏州后，成都、重庆等地纷纷仿效。核心商业竞争力是一主三副，一个“邻里中心”、附带“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1三个品牌。案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心苏州工业园邻里中心概况：投资商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司总投资：4.5亿元建筑面积超过12万平米，未来将建成17个邻里中心，已成功开发、运营：湖东大厦、玲珑大厦、新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、沁苑大厦，翰林大厦（单层建筑面积为15000-24000平方米湖）7座。17个邻里中心满足70平方公里的苏州工业园区住户需求，每个邻里中心承担为方圆1公里内约8000户居民服务的功能。案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心邻里中心运营模型详解社区商业定位——发展方向为住区商业中心，以连锁品牌进行扩张，对大型品牌企业进行招商，对小型零售商业进行出售。公益与商业服务结合。12种必备业态——分别为超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所，同时根据社区调研结果，在服务功能上对居民进行个性化业态设置。想得到的商品和服务在邻里中心都能找到。投资模式——租售并举，相对低廉的租金、相对便宜的中小户型，投资一点满足百万人群消费。123案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心除了12项必备功能以外，邻里中心向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，做到低层面中层面高层面统一全面服务。商业服务于公益服务有机结合，邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。如阅览室，老年活动室，游乐中心，修理铺，卫生站。邻里中心业态占比（按面积划分）特色商业服务20%12项必备业态60%酒店20%案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心业态4层的邻里中心芯源大厦师惠大厦贵都大厦翰林大厦一层业态邮局、超市、银行、书店、中外快餐和各式电器超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所品牌主力店二层业态各大品牌的专卖休闲娱乐健身三层业态文体娱乐中心，其中有影院、游乐场、旱冰场、图书阅览室、保龄球等特色文化休闲培训：芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等特色餐饮：澳门高端餐饮“海鲜边炉”个性商务办公邻里服务（12种必备）四层业态医院，内设九个专科经济型酒店4星级酒店五层业态与邻里中心主体紧邻的另一座楼房是菜市场，及酒店六层业态七层业态八-九层业态案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场刷新武汉副中心商业运作模式——武汉西汇生活广场重点参考点：独立商业公司统一招商、统一经营管理，最大程度保证业主投资回报。案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场武汉西汇生活广场概况：开发商：武汉南国商业发展有限公司西汇生活广场一期建筑面积约5万平米，为一个自成体系的独立经营的板块，沃尔玛租赁其二、三楼，百安居租赁负一楼，棒约翰、肯德基、屈臣氏、工贸家电、中邮手机、家之良品等20多家主力店位居一、二楼。南国西汇生活广场区位优势明显：解放大道、建设大道在此交汇，未来轻轨、地铁在此换乘，独占江汉二桥桥头首站。案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场核心运营模型独立商业公司经营——发展商为本商业体特别成立了独立的商业管理公司，负责其物业的招商、经营、管理工作，从源头即保障了商业经营的远期持续发展性。精选业态——其所配置的商业业态，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐饮、家电卖场、个人护理超市、衣饰零售，整体商家数量不多，但所覆盖的业态丰富、商家整体档次较高。商家的积极招募政策——对于主力商业，商业经营公司以持有的方式参与实体经营，与品牌商家共同面对市场，风险共担。所吸引的主力商业较多为首次亮相副中心高业区域，如：棒约翰、DQ、屈臣氏等。123案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场1、产权商铺统一由大本营公司统一管理。产权人初始委托租赁管理期为五年。初始委托期满时，大本营公司有权可按条件续约，每次续约最长期限五年，可连续续约三次。2、产权人每年可获管理公司支付的商铺总款价的7%。管理公司对外出（转）租商铺，年租金收益高于商铺总价款7%低于10%时，超出商铺总价款7%的租金80%归业主享有；管理公司对外出（转）租商铺，年租金收益高于商铺