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洛阳项目户型深化建议2011年7月15日规划设计建议户型示例首期户型建议报告结构首期户型建议推导思路以项目定位为大前提，在分析客户需求户型面积、市场供应户型面积和市场运货较快户型面积的前提下得出户型面积建议以市场中高端项目户型整体配比情况为基础，参考市场热销户型和滞销户型面积情况，推导出本项目的户型配比建议整个户型面积建议和户型配比建议，得到项目面积配比建议客户需求户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况户型面积建议户型配比建议首期户型建议私营业主周边县区矿老板企事业单位高管泛公务员企事业单位职员小生意人城市经济结构清晰，中高端客户群体来源明显在按财富层级对市场客户进行分类的基础上，找出我们的客户是谁，分析我们客户的核心价值需求，指导项目的发力方向从项目访谈来看，目前市场客户主要分为如下六类：板块项目私营业主企事业高管泛公务员一般职员小生意人周边县市客户洛龙科技园区开元名郡√√观澜√√√东方今典√√√新区国宝花园√√√财富中心√√√九都名郡√√√√盛唐至尊√√红太阳√√高尔夫花园√√√塞纳春天√√西工升龙广场√√√√涧西名门盛世√世纪花城√√高新区山水富地√√√客户情况--客户构成“核心客户”和“重要客户”是项目对应的客户群体；“游离客户”不是项目的客户群体核心客户重要客户游离客户项目客户定位企事业单位职员小生意人私营业主泛公务员周边县区矿老板企事业单位高管项目定位市场高端，对客户的财富层次要求较高按照财富层级从高到低将客户依次分为“核心客户”、“重要客户”和“游离客户”三类“核心客户”和“重要客户”是项目对应的客户群体，“游离客户”不是项目的客户群体本项目对应的客户群体下面将对项目对应的客户群体，即“企事业单位高管”、“周边县区矿老板”、“泛公务员”、“私营业主”四类客户进行深入分析非本项目客户群体客户背景家庭结构：以三口之家为主客户来源：来源于洛阳市区的相关企事业单位，如空空导弹研究院、612厂、613厂等置业情况：单位宿舍或集资房是其首套房产，但居住品质较差，部分经济实力较强的高管已购买了一套及一套以上商品房户型面积需求户型需求：以三房和两房需求为主面积需求：自住以120㎡左右的三房为主，投资则会考虑90㎡的两房其它置业关注：注重居住的舒适性、景观绿化和工作的便利性配套需求：项目要有超市和餐饮配套，满足生活需求置业目的：以改善型自住置业为主，存在部分投资需求代表项目：凯瑞·国宝花园客户特征--企事业单位高管单位房是其首套房产，置业以改善居住品质为主客户特征--周边县区矿老板置业驱动力来源于财富聚集下的身份标签追求，口碑及跟风效应明显客户背景家庭结构：以三口之家和四口之家为主客户来源：主要来源于洛阳下辖县市，如伊川、栾川、汝阳等置业情况：一般在老家都有自建房，为了事业的便利和身份的彰显，在洛阳有一套及一套以上房产户型面积需求户型需求：以三房及四房需求为主，部分会买大户型复式房面积需求：面积要大，特别是客厅要阔绰，如160㎡以上的四房产品其它置业关注：为彰显身份，最注重楼盘的知名度，其它方面关注较少配套需求：项目要有娱乐设施，最好有购物中心，满足生活消费需求置业目的：以自住和彰显身份为主要置业目的、纯投资的比重较少，置业会选择市场上名气最大的楼盘代表项目：盛唐至尊客户特征--泛公务员承价能力较高，但行事低调，品质与实惠共存的产品能博得他们认可客户背景家庭结构：以三口之家为主客户来源：洛阳市区的相关政府部门，如市政府、市国土资源局等置业情况：多数单位有房，但财富层级较高，为改善居住品质和投资升值，选择购买商品房户型面积需求户型需求：以三房和两房需求为主面积需求：改善置业会选择120㎡左右三房，投资则以选择90㎡的两房为主其它置业关注：这类客户比较务实和精明，置业时主要关注户型设计的舒适性、景观绿化和工程质量配套需求：项目要有周边要有超市和会所等配套置业目的：以自住为需求为主，投资客户比重较少代表项目：九都名郡客户特征--私营业主客户置业以投资为主，自住则会选择市场高端项目，面积需求在140㎡以上客户背景家庭结构：以三口之家和四口之家为主客户来源：主要来源于洛阳市区置业情况：绝大部分在洛阳有两套或两套以上房产户型面积需求户型需求：以三房和四房需求为主面积需求：要求居住的舒适性，居住面积需求在150㎡以上，投资则会考虑小户型其它置业关注：这类客户比较关注楼盘形象、景观绿化和升值潜力配套需求：项目最好配套高级会所，要有购物中心及娱乐设施置业目的：以投资性置业为主，自住则会选择市场上的高端项目，遇到更高端的项目存在换房的可能性代表项目：泉舜·财富中心客户分析总结家庭结构以三口之家和四口之家为主客户来源客户主要来源于洛阳市区，周边县区客户多选择在新区置业目前置业情况周边县区矿老板和私营业主一般拥有多套房产，自住置业则会选择市场上品质较好、口碑较高的楼盘；企事业单位高管和泛公务员一般有单位分配房，置业主要是为了改善居住品质客户背景置业特征置业目的客户置业以自住为主，纯投资客占比较小；新区置业客中投资占比相对较高置业关注除地段之外，客户对景观绿化、立面形象、户型舒适性和工程质量的关注度较高户型需求三房和两房是客户需求的主流，财富层级最高的客户对“四房及以上”存在需求面积需求两房面积需求在90㎡左右、三房面积需求在120㎡左右，“四房及以上”面积在150㎡以上配套需求项目周边要有超市、购物中心及娱乐设施客户需求户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况户型面积建议户型配比建议首期户型建议一房两房三房四房及以上25万35万45万55万65万75万85万95万115万40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面积总价125万一房面积在40㎡左右，总价在25万左右市场供应户型面积编号项目1开元名郡2东方今典3国宝花园4财富中心5盛唐至尊6高尔夫花园7塞纳春天8升龙广场9名门盛世10世纪花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面积在170㎡-190㎡之间，总价集中在90-110万之间二房面积在85㎡-110㎡之间，总价在45-65万之间三房面积在115㎡-150㎡之间，总价在55-90万之间供应户型集中区间为，两房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之间客户需求户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况户型面积建议户型配比建议首期户型建议95m2110m2125m2140m280m2开元名郡观澜国宝花园九都名郡塞纳春天泉舜财富中心盛唐至尊升龙广场高尔夫花园东方今典名门盛世中泰世纪花城90m2左右115m2左右130m2～140m2整体上看，市场去化较快的户型是90㎡左右的两房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房产品市场去化较快户型面积各楼盘去化较快户型面积统计下文将对市场代表楼盘去化情况进行分析代表楼盘1-泉舜财富中心市场代表楼盘去化情况老城区新城区泉舜财富中心本项目位置新区市政府正南方（音乐喷泉南）项目概况占地面积417亩建筑面积118万㎡容积率4.3物业类型高层住宅、商业、酒店式公寓、写字楼、5星级酒店装修情况毛坯当期主力户型60㎡、90㎡、116㎡、136㎡销售价格7000元/㎡销售情况：116㎡的小三房卖得最好，2010年3月份开盘推出300多套，目前剩余50多套；各种户型剩得差不多位置洛龙区西苑桥南向西50米项目概况占地面积815亩建筑面积130万㎡容积率2.4物业类型高层、商业、酒店、公寓装修情况毛坯当期主力户型高层主力户型110㎡、116㎡、121㎡、140㎡、150㎡、170㎡、182㎡销售价格6400元/㎡老城区新城区东方今典本项目代表楼盘2-东方今典·境界销售情况：2010年9月18日开盘推出300多套高层房源，当天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的户型去化最快市场代表楼盘去化情况代表楼盘3-升龙广场老城区新城区升龙广场本项目位置西工区王城大道与中州路交叉口以北项目概况占地面积400亩建筑面积160万㎡容积率4.2物业类型住宅、商业、写字楼、五星级酒店、酒店式公寓装修情况毛坯，公共部分精装当期主力户型66㎡、110㎡、150㎡、170㎡销售价格6600元/㎡销售情况：今年3月26号推出的6号楼共202套，目前剩余10几套尾盘，135㎡的户型卖得较好市场代表楼盘去化情况代表楼盘4-盛唐至尊老城区新城区盛唐至尊本项目位置洛龙区王城大道与古城路交汇处西北角项目概况占地面积225亩建筑面积80万㎡容积率5.3物业类型住宅、商业、公寓装修情况毛坯当期主力户型105㎡、117㎡、144㎡、180㎡销售价格6500元/㎡销售情况：今年5月27日开盘推出约200套房源，至6月1日基本售完，置业顾问反映105㎡的两房和117㎡的小三房比较受欢迎市场代表楼盘去化情况代表楼盘5-中泰世纪花城老城区新城区中泰城市花城本项目位置涧西区丽春西路西头防洪渠西侧项目概况占地面积360亩建筑面积50万㎡容积率3.0物业类型住宅装修情况毛坯当期主力户型90㎡销售价格6200元/㎡销售情况：今年1月16日开盘，推出第五期90㎡左右的两房和小三房、90㎡户型方正的小三房很受市场欢迎市场代表楼盘去化情况代表楼盘6-塞纳春天老城区新城区塞纳春天本项目位置洛龙区厚载门街与香山路交会处西南项目概况占地面积120亩建筑面积43万㎡容积率5.4物业类型住宅装修情况毛坯当期主力户型100㎡、130㎡、140㎡、160㎡、170㎡销售价格5300元/㎡销售情况：今年1月22日开盘，推出500多套房源、130㎡的三房卖得较好市场代表楼盘去化情况客户需求户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况户型面积建议户型配比建议首期户型建议户型面积段建议平均面积2房2房2厅1卫100㎡-120㎡110㎡3房3室2厅2卫120㎡-140㎡130㎡3室2厅2卫140㎡-170㎡155㎡4房及以上170㎡-200㎡185㎡客户需求面积：两房面积需求在90㎡左右、三房面积需求在120㎡左右，“四房及以上”面积在150㎡以上项目定位：项目定位高端，为便于打造舒适型产品，需较市场适当放大户型面积市场供应户型面积：两房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190之间市场去化较快户型：90㎡左右的两房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房产品户型面积建议客户需求户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况户型面积建议户型配比建议首期户型建议从市场在售高端项目来看，两房、三房和四房供应占总体的比重较大市场高端项目当前一期房源情况统计市场供应主力户型项目名称一房两房三房四房及以上合计盛唐至尊套数-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龙广场套数-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜·财富中心套数6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合计605639581271708各户型占总体比重3.5%33.0%56.1%7.4%100%一房两房三房四房及以上各户型占总体比重3.5%33.0%56.1%7.4%虽然一房产品在市场上占比较少，但通过市场访谈了解到，一房产品仍然滞销项目整体定位高端，一房产品以过渡性居住和投资需求为主，与项目高端定位相悖缩短产品线可以保证社区的纯粹性，利于打造高端项目基于以上原因，不考虑做一房产品，将一房指标分给“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重达到11%，提升项目档次两房三房四房及以上各户型占总体比重33.0%56.1%10