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寻找世代传承的唯美生活绿城·广州桃花源项目推广方案天机广告我们的惯招分解项目周边考察孵化卖点诞生客群项目定位推广策略及台阶123456分解项目广州桃花源项目位于广州市花都区山前旅游大道芙蓉度假区西入口，项目拥有得天独厚的自然山水资源，力求打造成广州低密度顶级豪宅社区。Decomposition区位因素•北倚广州市王子山森林公园•东连芙蓉度假区•西接广清高速山前旅游大道出口山水别墅——具备纯自然资源因素Decomposition环境因素•王子山森林公园生态圈•省级度假区芙蓉度假区•220万m2的芙蓉嶂水库生态别墅——生态环境优越Decomposition规划因素•占地面积410亩，设有众多景区、会所、酒店•仅有166栋独立别墅，稀世别墅——高端，为少数人稀缺住宅Decomposition产品元素•四种不同建筑风格;西班牙、意大利、法国、英国•纯粹、原味、纯正血统的建筑形态，但体现现代审美品位•双厨房、双餐厅设计。•风格统一但有变化•采光通风多样化、双重防水和隔热措施维护结构地下室欧陆别墅——纯正、卓越、高贵的居住品位Decomposition景观元素创新别墅——以景观为朝向，依山就势，融入自然而高于自然•建筑、选材与大自然和谐，保持山景的完整性•清晰的道路分级，独有的小尽端组团的设置•精装私家庭院与公共界面的合理过渡Decomposition在项目分析里，我对项目总结提炼了五个优势。Decomposition区位山水风景地带,具备纯自然资源因素环境生态别墅,生态环境丰富规划小尽端组团的设置，私密性强产品高端产品，少数人稀缺住宅景观以景观为朝向，自然和谐在项目分析里，我对项目总结提炼了五点优势。Decomposition每一个支点都是项目的优势所在，但这些并不是项目的主要卖点，项目的定位还需从周边的项目分析与客群分析出发。Decomposition周边考察知己知彼，百战不殆。————《孙子兵法·谋攻》Inspection•开发商：碧桂园地产•产品类型：独立别墅、联排、洋房•产品价格：起价8000元/平方米，最高14000元/平方米，联排8000元/平方米到9000元/平方米，独立11000元/平方米到14000元/平方米•目前售况：在售“翠山湖畔”三期，最小户型290方，货量约100套•项目配套：高尔夫、五星级酒店、会所、主题公园、商业街，自然景区——三坑水库碧桂园假日半岛•产品类型：独立别墅、联排•产品价格：起价7000，“加洲岛”联排7000元/平-1.1万元/平,168-203平米(138万元起)；独立1.2万元-2万元起•目前售况：美林湖国际社区现主推“棕榈湾”组团，双联排别墅150多套，独立别墅20多套，户型面积110-200多平方米，联排别墅7000元/平方米-11000元/平方米，独立别墅1.2万元/平-25000元/平。•产品风格：南加洲风格建筑，•项目配套：自然30000亩绿化，8000亩湖面，高尔夫、会所等休闲场所一应俱全。美林湖国际社区•开发商：勤天集团•项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内•产品类型：有艺墅、叠墅和山房等，沿湖岸线和山体呈阶梯状分布。•产品价格：洋房均价由4088到5000，最高到5500，联排13000，叠墅8000到10000，以上毛坯价。•目前售况：小高层洋房、联排沿湖别墅，均价13000到14000勤天·一品树院•项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内,地块呈半岛形状，三面望湖，有近两公里的岛岸线，•项目总占地约21万㎡，总户数320户，容积率0.43，绿地率：30%。由170套独栋别墅和150套叠加别墅组成，3000平米会所、配套酒店、商业街、中心广场，•圣普拉多别墅首创双首层式设计，利用坡地落差设计“上山式”和“下山式”双首层。•现在项目暂推二期的三、四、五组团共111套独立别墅，面积由512—1120㎡，售价为1.3万元/㎡圣普拉多•山前大道——广州北部·新机场板块。花都新白云国际机场辐射区域，因此物流业、制造业都相当发达的一个地区。山前大道被定为花都“山水房产业走廊”。•花都区狮岭，是中国最大的皮具制造地之一，狮岭当地的皮具批发事业非常发达，因此当中的企业主及企业中高层人员，将会是我们最主要的目标客户群。•产品以别墅为主，少量小高层洋房。•普遍卖点皆为山水（王子山、三坑水库、芙蓉嶂水库等）小结•娱乐休闲设施普遍带有高球练习场（碧桂园、美林、南航）•产品建筑风格均为外国（欧陆及美洲、南加洲）风格。•配套规划完善，娱乐休闲教育医疗面面俱到。美林及碧桂园拥有大型五星级酒店，金碧有游乐场、碧桂园有主题公园“故乡里”。社区已发展成熟的南航及金碧有幼儿园等初级教育机构配套。•客户群多为广州人及花都区企业主，港澳人士次之。小结每个项目都有自己本身的与众不同的独特基因。要从众多的优越项目中脱颖而出,结合前面周边项目的分析，可以提炼产品元素及规划元素将是我们最具竞争力的卖点。Inspection追求卓越，创造完美!山水别墅——先天的独到山水别墅大环境生态别墅——原生态森林公园与芙蓉嶂水库的天然环境稀世别墅——超低密度的独立别墅群。欧陆别墅——西班牙、意大利、法国、英国等多建筑风格创新别墅——精装庭院，小尽端组团的全新开发理念项目卖点Incubators我们具备了纯正的、小尽端组团的设置、建筑多风格特色上的卖点，区别于周边项目的客群，我们的客群还有以下取向：诞生客群假如我们把市场中以个性奢华需求为主张的客群拟订为A型，那他们有4种购买需求。Birth一部分有较多别墅居住体验，追求与众不同的别墅，具有别墅真实的洞察力，并且有自己的个性需求主张。渴望有符合他们的标准诞生。LV、GUCCI、CD、CHANEL并不是他们的绝对标签。并非随波逐流来标榜他们的品位和追求！个性标准A-1种Birth对别墅有纯正的追求。对纯粹、原味、纯正血统的建筑形态的忠诚度：坚持长期以来对别墅认识的取向。满足更深刻理解下的别墅内涵。A-2种100%感官忠诚度Birth保有对别墅原始机能的诉求，对自然山水生活的渴望和依恋，并对自然价值的绝对认可。A-3种自然山水的钟爱Birth注重规划的私密性，对低密度别墅的追偏好，更注重生活的独立性和安全性和私密性。A-4种私密性规划和管理Birth项目定位从项目和我们客群的分析，我们可以很清晰看到桃花源项目定位——原生态欧洲山水庄园建筑风情景致风光自然环境产品特性绿城认知的欧洲建筑哲学，努力借鉴与学习其建筑内涵，毕竟在时间的长河中，在建筑中生活的人，无论他的成就有多大，地位有多高，终归要成为历史与记忆，而唯一能够追求永恒的是那些建筑，和那些建筑中多凝聚着的他们的精神。•这就是桃花源所创造的建筑，超越居住空间，传承一种文化，用建筑记录一座城市的文化与历史。•这也是我们的客户追求的生活，超越居住本性，用建筑文化将他们的精神追求与家族荣耀，代代相传。传世建筑·城市印鉴项目定位推广语策略通过心理营销过度到高端项目推广模式桃花源&现代人“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”“人，诗意地栖息在大地上”古今中外，人类追求美好生活的理想是互通的，每个人心里都有一个桃花源，无论晋代诗人陶渊明，还是德国诗人荷尔德林，他们用不同的文字，表达了人类共同的追求。绿城集团，致力对人类居住理想的探索与追求；秉承历史，融合中西，为人们创造理想居所，成就一代传世建筑广州桃花源。为城市创造美丽每个城市都有她独特的城市文化，绿城每到一个城市，都首先了解当地文化，因地制宜，创造属于城市的理想生活。因此，我们的产品会成为属于城市的建筑印记。东交民巷于北京？外滩于上海？沙面于广州？•东交民巷是北京最早的使馆区，有众多的欧洲建筑、教堂，这里不仅是外国人聚居的地方，更是北京认识社会的窗口，证明了北京作为首都的政治中心和文化中心的世界地位。•外滩，是上海作为近代中国经济中心的地标，这里会集了世界各国风格的建筑，是上海繁华发达的写照，更是上海人时尚前卫的品位的象征。•沙面是广州西洋建筑最集中的区域，密布着各式的欧洲建筑，记录着城市的历史，铭刻着城市的辛酸，更是广州走进世界，接收世界的一个缩影。北京人？上海人？广州人？这三个区域都曾经是中国近代的租界区，记录着中国百年兴衰荣辱，但是对于不同的城市，他们留下的是不同的记忆。•注重文化的北京人，在接受外来文化的同时，更注重本土文化的传承与发展，四合院远远舒服过洋鬼子的小洋楼；•追求品位的上海人，从上个世纪初，就认识到欧洲文明的个性与品位，他们更懂得红酒、咖啡与花雕、绿茶的区别所在，更习惯用纯粹的异国文明与世界沟通，所以他们“洋”得最地道；•勤奋务实的广州人，认识欧洲，让他们看到了自己与外界的差距，令他们更加自强不息，他们更懂得如何“洋为中用”，在包容外来文化的同时，广州人用自己的传统潜移默化地影响着外来文化，改变着外来文化，他们并不执着地动接受，毕竟中国人的生活习惯与外国人不同，很多外来文化在广州虽然不够纯粹，但令广州人的生活更舒适，发展更完善。不同的城市，不同的城市文化•通过访问北京人、上海人和广州人之后，我们深深感悟到不同城市的不同文化背景。•处于中国最前沿的三个国际大都会城市，在她们的欧洲建筑群落中，我们看到了不同的居住文化和都市人文。•我们更清晰地了解我们未来面对的市场和我们目标的客群，让我们更清晰如何去诠释绿城带来的全新居住理念和建筑文化。近现代广州豪宅演变从公元1859年起至现在，广州豪宅一共经历了四代，分别是：第一代：19世纪中后期到20世纪初的沙面建筑群（英法租界）；第二代：20世纪二三十年代的新河浦建筑群；第三代：新中国成立初期的华侨新村建筑群；第四代：20世纪末到21世纪初的二沙岛、滨江东及珠江新城（CBD）建筑群。从沙面解读广州豪宅19世纪中后期到20世纪初的沙面建筑群•沙面位于珠江岔口白鹅潭畔，占地面积330亩。第二次鸦片战争爆发后，咸丰九年（公元1859年），英、法侵略者凭着签订的不平等条约，以“恢复商馆洋行”为借口，强迫两广总督租借沙面，雇工修护河堤，填土筑基，形成沙面岛。英、法两国在岛内分设领事馆，从19世纪末到20世纪初，沙面租界内的公共设施已基本完备，建筑主要有领事馆、教堂、银行、邮局、电报局、商行、医院、酒店和住宅，另外还有俱乐部、酒吧、网球场和游泳场等，其住户多是各国领事馆、银行、洋行的人员以及外籍的税务官和传教士。•沙面岛上有150多座欧洲风格建筑，其中有42座特色突出的新巴洛克式、仿哥特式、券廊式、新古典式及中西合璧风格建筑，是广州最具异国情调的欧洲建筑群。沙面南街48号，英式建筑，1881年建的太古洋行，近代红砖砌造，屋顶仿巴洛克风格。沙面南街20号，1890年建的东方汇理银行、法国领事馆，传统的法式建筑——两层结构，外墙粉漆。沙面大街56号，1893年建的正金银行、美国领事馆，遵照美国南北战争时期以来的建筑样式。沙面与桃花源项目的比照分析•建筑形式上的类似沙面共有150多栋不同风格的欧洲别墅，是广州欧式建筑最集中的区域，被人们称为广州“最浪漫的地方”。提起欧式建筑，广州人自然会联想到沙面。这里作为广州最早的欧洲建筑群，除了因特定历史原因被作为欧洲列强的“租界”外，自民国后基本成为社会名流的交际场，正如北京的东交民巷、上海的外滩、南京路等欧洲建筑群落一样，将一种全新的建筑形式和建筑艺术，带给现代中国人。所以沙面现在给人们印象最深的，多是作为广州第一代豪宅居住区的印记了，对近代广州豪宅建筑发展起着重要的影响作用；民国时期东山区兴起的东山洋房，更是富人们追崇欧洲富豪生活情调，热衷欧洲建筑形式的缩影。•项目体量上的类似沙面总为总占地330亩的江中小岛，进沙基冲上的几座小桥与外界相通，这与项目410余亩占地，靠一条通道与山前景观大道相连的特色非常接近，都是城市中难得的一方净土，仿若走进世外桃源。沙面共有150多栋不同风格的欧洲别墅，这与广州总共166套欧洲别墅，在四种欧洲经典建筑形式上，创新的53种不同风格的欧