绿城南昌项目定位报告

共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER南昌众森项目调研定位报告2014年1月共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER二、市场分析四、客户分析五、项目定位三、产品分析一、项目区位目录共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER1、项目概况2、项目属性分析二、市场分析四、客户分析五、项目定位三、产品分析一、项目区位共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER一期（已建成）项目概况项目鸟瞰图共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER项目概况项目指标分区用地面积及属性一览表一期建成区序号用地性质用地面积1旅游用地38.112住宅用地24.603住宅用地4.374住宅用地6.765住宅用地175.656住宅用地19.317住宅用地旅游用地住宅38.10旅游26.238住宅用地5.92合计住宅用地274.72旅游用地64.338单位：亩共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER项目属性分析区域属性城市介绍江西省省会，重要的综合交通枢纽。南昌，又名豫章、洪城;地处江西省中部偏北为江西省省会。行政区划：六区四县——东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、红谷滩新区；南昌县、进贤县，安义县、新建县（项目所在地）。备注：南昌行政区划图（红色区域为市区范围）江西省共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER一江两河：赣江、抚河、玉带河；内四湖：东湖、南湖、西湖和北湖；外四湖：艾溪湖、青山湖、象湖和黄家湖项目属性分析区域属性城市介绍外四湖赣江青山湖艾溪湖瑶湖象湖黄家湖玉带河抚河南昌水域面积2204.37平方公里，占全市面积29.78%；水域面积居全国前三甲。内四湖北湖南湖东湖西湖名副其实的水城，因水而发，缘水而兴，古谚有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”之称。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER项目属性分析区域属性城市规划老城区市政府省政府本案长棱工业园昌东工业区“双核拥江”城市规划中心城区呈东西向发散，向东往瑶湖的方向推进，向西到达红谷滩新区；红谷滩新区呈现南北向发展，但北侧受工业区限制；城市热点板块与城市发展方向吻合：向东达瑶湖新城；向沿赣江两岸，红谷滩新区、西湖区朝阳新城自然延伸呼应。城市发展方向以中心区域东延伸，西南发展。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER朝阳洲板块红角洲板块红谷滩CBD长堎板块凤凰洲板块青山湖板块艾溪湖板块瑶湖板块中心城区板块昌北板块象湖板块湾里九龙湖板块城东板块新建县高新区青山湖区东湖区西湖区青云谱区经开区红谷滩新区从房地产板块属性看，项目虽属于新建长堎板块，但毗邻红谷滩CBD区域，与中心区域关系更为紧密。项目属性分析区域属性房地产板块属性共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER红谷滩新区，地处南昌赣江北，与主城区隔江相望，原属新建县，2002年经批准正式成立红谷滩新区管委会；新区总占地面积175平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，至今人口已超60万；经过10多年的发展，红谷滩新区高楼林立，与主城区“一江两岸”新格局形成；红谷滩新区现已成为南昌的政治中心区。项目属性分析区域属性红谷滩现状共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER项目属性分析区域属性小结毗邻南昌唯一CBD红谷滩，行政与商业双核心位置，生活、交通配套成熟；红谷滩未来住宅用地供应量较少，红谷滩向西为区域住宅开发新方向，新建县属于不限购区域；周边新开发的住宅、商业规格较高，邻里结构调整向好，具备高端物业打造潜质；新建县中低端项目居多，竞争力较弱；政府对红谷滩中心区持续投入，新建县已归为红谷滩区；随南昌地铁开发以及地区规划，东西湖区大量拆迁客户持币买房，又临近红谷滩已成熟，成为客户重点关注区域；共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHERN项目一期多层排屋多层实景排屋实景排屋实景项目一期内部实景（有6层电梯洋房和排屋产品）项目属性分析地块属性地块现状共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHERN项目属性分析地块属性项目四至项目南侧——已建成的项目一期南侧入口景观龙潭河项目南至——龙潭河黄家湖项目北至——黄家湖优势：湖面宽，水质好，景观优势明显；劣势：湖对面山上为烈士陵园，本地客户对此抗性较大。优势：水面宽阔，最宽处120米左右，河景资源良好；劣势：水质有污染，有较大异味。华东交通理工大学项目西至——华东交通理工大学优势：与学校相邻，居住环境学习氛围浓厚；劣势：学校人口密集，对于周边环境有一定影响。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHERN优势：地块内道路，连通红谷滩新区和新建县，规划向东跨越昌九高速进入红谷滩新区，改造后出行更方便。劣势：属市政规划改造公路，时间未定。目前道路未来规划未来规划项目属性分析地块属性项目四至项目内部——黄家湖东路目前黄家湖东路为双向六车道（规划为48米城市主干道）共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHERN乌沙河万达广场万达广场乌沙河河面较窄，为赣江的支流，目前污染较重，有异味；未来政府会投入资金整治河道。万达广场商业体量20万方，涵盖万千百货、万达国际影院、大玩家娱乐城、大歌星KTV、华润万家超市等主力店。莱蒙都会商业体量80万方，地块商圈围绕，商业氛围逐渐形成，商业价值得到提升。项目属性分析地块属性项目四至项目东至——乌沙河及对岸的万达广场（距离项目约1.2公里）莱蒙都会双向3车道，穿过昌九高速、连接会展路，可直达红谷滩中心区。项目南侧主干道——红湾公路红湾公路共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER瀛上公墓区（不会搬迁）本项目黄家湖湿地公园（规划中）龙潭河保利高尔夫花园南昌殡仪馆瀛上公墓区主管部门为南昌市民政局；市殡葬管理处管辖的国有经营性公墓；占地约1000亩，共有墓穴12万，掩埋骨灰22万，2001年兴建了可容纳5万骨灰的骨灰堂（本项目立地可见）；南昌市民绝大多数知晓该墓区，由于殡仪馆因素，老市民不愿过江而居；黄家湖北瀛上公墓区分布多个大规模墓园，南昌市民“坟地”印象较深，受地域习惯影响，客群置业（尤其高端）抗性较大。项目属性分析地块属性不利因素共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER项目属性分析属性界定小结区域属性与城市断层明显项目行政上归属于新建县，相对城区客群置业有一定顾虑受昌九高速隔断，项目与红谷滩城市空间属性差异明显，典型城市郊区认知毗邻红谷滩CBD紧邻红谷滩中心区域，依托CBD项目借势开发具有一定机会项目虽归属于新建县，但在南昌一环线内项目属性项目规模较大项目总体量45.45万方，相对周边项目具有一定规模优势且物业类型丰富万达广场开业，周边商业氛围进一步集聚，本项目商业价值也随之提升部分商业配套和公共景观资源的设置，将为住宅项目销售增加卖点交通规划预期较好目前项目通达性一般，但随规划道路的连通，预期交通利好距离规划地铁线出口约1.4公里，将拉近项目与主城区之间的关系周边生活配套缺乏周边近距离配套缺失，配套依赖东侧1.5公里外红谷滩新区景观资源不强势地块北侧黄家湖水面开阔且水质较好，具有一定水景资源环地块水资源污染较严重，对居住品质有一定影响墓区抗性大与地块一湖之隔的坟墓区，视线可达，高端客群置业抗性较大毗邻城市CBD、较大规模、近郊、低密度、中高端、第一居所项目。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER一、项目定位四、客户分析五、项目定位三、产品分析二、市场分析1、房地产市场2、房地产属性共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER市场新增供应创下历史新高,房源去化保持常态水平2013年，南昌市商品房新增供应64777套，供应面积730.69万平方米，创历史新高，供应面积同比暴增185.4万平方米，增幅高达34%。2012年前出让地块逐渐进入供应阶段，为楼市供应量提供了基础。同时12年下半年开始的回暖，给予了房企信心，在开发节奏上有所加强，两者推动供应走高。2013年，南昌市新建商品房成交51606套房源，成交面积521.93万平方米，同比有所下降，下降了21.15万平方米，减幅仅为3.89%。成交端虽显现回落，但市场的热度却远超12年成交水平，主要表现在：一、刚需持续稳健走量的同时改善性需求稳步抬头；二、房源成交由边缘板块逐步回归到城区或泛城区；三、单位集资房成交占比回落，虽然部分项目针对事业单位进行房源团购，也仅考虑房企自身全年高企的销售目标；四、价格快速上涨。市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER住宅全年表现强劲价格上涨强势2013年，南昌市商品住宅新增房源46949套，供应面积517.73万平方米，同比增加108.31万平方米，增幅为26.45%。成交房源38152套，成交面积401.76万平方米，同比减少14.78万平方米，降幅为3.55%。商品住宅整体供求比为1.29。2013年住宅市场整体延续了12年下半年势头，买卖双方对楼市预期都持看好态度，需求在市场稳健供应下释放良好，而供应则在需求旺盛的同时进一步加大，两者循环激励。而由于年末房价控制目标压力，住宅多数项目不能取得预售证和不能网签备。全年商品住宅为8213元/平方米，同比暴涨1176元/平方米，涨幅高达16.71%，较2012年上涨7.23%。房价上涨的原因有：首先市场持续走好，房企对楼市预期看好，催生房价上涨；其次13年，定向性房源依然有不俗的成交量，但相比较12年近25%的市场占有量来讲有明显的下降；第三，南昌拆迁高额补助，衍生出拆迁置业；第四，地王效应，带动在售项目价格快速上涨；第五，“南新”两县价格猛涨，形成楼市房价成片上扬。市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER年末集中供应和限制网签楼市库存破新高截止年末南昌市商品房库存量为46117套，库存面积为556.82万平方米，同比锐增14035套和208.5万平方米，分别增加了43.75%和59.86%；住宅库存23878套，库存面积为301.15万平方米，同比暴增9069套和123.77万平方米，增幅分别为61.24%和69.78%；打破2011年15808套和179.4万平方米的记录，成为南昌市库存量历史新高，比2011年高出8070套和121.75万平方米。前三季度楼市库存相对稳定，进入四季度，针对高价位房源限网签和限备案，低价项目井喷面市，让楼市供求关系”被恶化”，从而造成库存创新高。市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER写字楼供应井喷，成交表现平稳2013年写字楼供