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领海-商业招商方案北京公司·营销策划中心方案提纲一、本项目商业基本情况1、商业剩余可售面积2、商业成本情况3、商业销售计划二、项目周边商业调查1、周边商业概况2、商业竞争力分析3、小结三、项目周边竞争对手商业情况调查1、竞争对手确定2、竞争对手经营情况分析3、小结四、大兴居住人口消费情况调查五、项目SWOT分析六、商业经营策略七、招商建议1、商业定位2、现阶段商户意向情况汇总3、招商方案八、招商政策建议九、营销推广建议大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈领海商圈分布伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区领海-商业位置3#独立商业楼会所商业售罄未售图例说明：说明：•3号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率85%左右。•本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。一、商业基本情况【商业剩余可售面积】项目商业位置剩余可售面积（平米）备注一层二层三层小计领海东南角独立商业地上3977.764042.754042.7512195.7估算面积，含少量地下公摊地下一层4867.564867.56人防产权，不可售会所内——178.25————178.25估算面积，未实测合计12373.95数据来源：路劲地产规划设计部【商业成本情况】项目商业位置直接成本（元/平米）完全成本（元/平米）领海东南角17000平米独立商业10,374.0112,117.03会所公司没有对会所进行单独成本核算作为公配分摊了，未独立核算备注：以上数据由财务部提供【商业销售计划】计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。•销售时间：计划2012年6月开售•销售面积：12195.7平米•销售均价：16,000元/平米•销售总收入：195,131,200元领海次级商圈核心商圈7543216物美千泽汇火神庙百联清城玫瑰城华堂吉星德亿12宜家8绿地19#地9华润17#地10保利2#地11春光商业用地二、项目周边商业调查【周边商业概况】•大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距领海6公里。•大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。•大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。•领海周边暂无大型商业购物场所。1、火神庙国际商业中心2、百联清城购物中心3、玫瑰城服装小商品中心4、吉星德亿商业中心5、华堂商场（大兴店）6、千泽汇商业中心7、物美（郁花园店）8、绿地19#地商业（待建）9、华润17#地商业（待建）10、保利2#地（待建）11、春光商业用地（待建）12、宜家（待建）【商业竞争力分析】1、火神庙国际商业中心项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高速）开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型商业综合体总占地（㎡）8.58公顷总建面（㎡）23万（地上15万，地下8万）开业时间预计2010年10月经营方式租金形式租金(元/天/平米)餐饮：4~8（成交价）其他业态：2~8（成交价）已签约商户•王府井百货（签约4.7万平米，签约价1元/天/平米）•英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米）•鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋项目简介•火神庙国际商业中心于2009年3月20日正式开工，预计2010年5月竣工。•其中，A栋：高档中式餐饮；B、C栋：精品商业街；D栋：国际美食总汇；E栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；F栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）。•项目整体定位：108万人的魅力生活港。备注9月9日，火神庙国际商业中心主力百货楼座（F座）正式封顶。目前租售同时进行。•开发商经营模式：自持经营（内部组建商业公司）火神庙国际商业中心——销售情况开盘时间可售商业面积(㎡)可售商业面积区间(㎡)已成交商业面积(㎡)已成交主力面积(㎡)成交均价(元/㎡)销售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%数据来源：北京市房地产交易管理网1.火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/㎡，成交租金按8元/天/㎡计算，则投资回报率为10%（投资回报率=1÷〔售价÷租金÷365天〕）。2.从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过1000平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能。销售情况分析：A座高档中餐B座精品商业街D座国际美食总汇E座小主力店F座大主力店N•王府井百货•TESCO（乐购）已进驻鹿港小镇已进驻C座精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米2、百联清城购物中心项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处开发商北京龙熙房地产开发有限责任公司运营商上海百联集团项目类型大型购物中心总建面（㎡）约5万单层建面（㎡）B1层：1.4万；F1-F3层：1.2万楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）约220个（全部为地上停车位）（收费）开业时间2006年1月19日经营方式店中店：联营扣点临街商业：租金形式租金(元/天/平米)国美电器：1~1.5（成交价）临街商业：5（成交价）扣点（%）8~15项目简介•百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公司。目前国美电器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名品牌及娱乐项目已经入驻。备注中低档品牌，购物环境较差•开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百联集团（租金1元/天/平米），由百联独立招商，独立运营百联清城购物中心——经营业态划分B1F1F2F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地楼层主力品牌F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪莲等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLY、TATA、天美意等N租金（元/天/平米）1（成交价）国美：1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%3、玫瑰城服装小商品中心项目位置大兴黄村枣园商业街开发商北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型综合性小商品批发商场总建面（㎡）9万（玫瑰城服装小商品中心：3万）单层建面（㎡）玫瑰城服装小商品中心：5000楼层分布地下2层/地上5层停车位（个）地上约100个（免费），地下未定开业时间2008年2月经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金(元/天/平米)4~10（成交价）扣点（%）20项目简介•玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积5万平米，玫瑰成小商品中心总建筑面积3万平米。地下二层为2万平米的超大停车场。•项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站。周边居民区密集，人流量高。备注档次低，购物环境差，但因租金低，出租率已接近70%•开发商经营模式：自持经营（由开发商自建商业公司）•经营方式：开发商自主招商，自主经营玫瑰城服装小商品中心——经营业态划分玫瑰城家居广场玫瑰城服装小商品中心B1F1F2F3五金/涂料/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2停车场F4精品家具/吉嘉系列家具F5户外家具/办公家具/家装板材箱包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品/手机/电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城西东租金（元/天/平米）报价：15/成交价：10报价：12/成交价：8报价：10/成交价：6报价：8/成交价：4联营扣点，20%，押金10万报价：10/成交价：6说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金。4、吉星德亿商业中心项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商北京春光房地产开发有限公司运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型大型主题百货商场总占地（㎡）1.6万总建面（㎡）约1.8万单层建面（㎡）约3000楼层分布地下2层/地上4层停车位（个）地上约150个（收费）开业时间2009年5月16日经营方式专柜：联营扣点临街商业：租金形式租金(元/天/平米)5（成交价）扣点（%）10~20项目简介•项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品位…定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理。备注中心内部正在调整业态，准备引入一些知名品牌。调整后一层以男女鞋为主，二层以女装为主，三层以运动休闲为主，四层以儿童城为主。•开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉星德亿经贸公司（租金不高于1元/天/平米），由吉星德亿独立招商，独立运营。无后期利润分成吉星德亿商业中心——经营业态划分F1F2F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧N店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20%运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%租金（元/天/平米）5、华堂商场（大兴店）项目位置大兴康庄路26号（那尔水晶城）开发商北京方正房地产开发有限公司运营商华糖洋华堂商业有限公司项目类型大型综合商场总建面（㎡）1.2万单层建面（㎡）4000楼层分布地上3层停车位（个）地上约60个（收费）开业时间2005年1月经营方式联营扣点扣点（%）10~25项目简介•华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于1997年10月7日，总投资额为1.3亿美元，注册资本6500万美元。公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司共同出资组建，投资比例分别为75.75%、12%、10.58%、1.67%。•开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华堂（租金1.9元/天/平米），由华堂独立招商，独立运营华堂商场（大兴店）——经营业态划分F1F2F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器西东10-25扣点（%）10-2510-25楼层经营种类F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息室、健身器材F2男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具6、千泽汇商业中心项目位置大兴黄村兴华大街东郁花园三里C区开发商北京市大兴城镇建设综合开发集团公司项目类型建材城总建面（㎡）约2.5万楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）近百个（暂定）开业时间未定经营方式租金形式租金（元/天/平米）F1：3~4（成交价）F2-F3：3（报价），预计成交价：1.5~2已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介•项目为独立的3层商业，硬件设施齐全完备，外墙为干挂黑灰色石材，二、三层外有8块4.6X7.4米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。备注B1整层及南侧F1-F3层整租给腾王阁家居建材商城，面积2万平米；北侧F1-F3层约3000平米现正对外招租，目前已签约一家建设银行。•开发商经营模式：委托经营+自持经营•合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业租给家居建材城（租金1元/天/平米），由家居建材城独立运营；另一部分商业由开发商自持，自主招商（只