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Part.4区域竞争项目分析Part.2成都写字楼深度剖析Part.1成都09年经济概述Part.3项目地块分析Part.5本项目营销及产品定位建议Part.1成都09年经济概述区生产总值增幅居第1位报告显示，2009年前三季度成都市完成地区生产总值3164.6亿元，同比增长14.2%，增幅位居榜首，西安和沈阳并列第二，增幅均为14.1%。从总量看，成都市在15个副省级城市中居第6位，）。其中，一产业增加值完成218.2亿元，在副省级城市中位居第1位，二产业增加值完成1501.3亿元，排第8位，三产业增加值完成1445.1亿元，居第7位。而增幅分别排在第9、第1和第8位。规模以上工业增加值增幅居第1位前三季度成都市完成全口径工业增加值1211.1亿元，在副省级城市中居第8位，增长17.9%，居第1位。完成规模以上工业增加值1084.8亿元，居第9位，增长20.0%，同样居第1位。全口径固定资产投资居第1位前三季度成都市完成全口径固定资产投资额2905.8亿元，在副省级城市中居第1位，增长40.0%，仅低于哈尔滨（44.1%），居第2位。社会消费品零售总额增幅居第1位前三季度，成都市完成社会消费品零售额1427.7亿元，低于广州（2646.5亿元）、深圳（1885.8亿元）、武汉（1530.3亿元）、南京（1442.1亿元），居第5位；增速为20.6%，居第1位。地方财政一般预算收入增幅居第3位前三季度，成都市完成地方财政一般预算收入268.5亿元，居第7位。深圳以682.8亿元的财政收入高居第一；我市增幅为15.2%，低于西安（19.8%）和长春（17.2%）居第3位。成都市地方财政一般预算支出412.7亿元，居第3位，增长37.9%，增幅居第1位。城市市区居民收入增幅居第4位前三季度，成都市城市市区居民人均可支配收入13862元。从增幅看，全国副省级城市中最高的是西安（18.7%），最低的是长春（6.7%），我市以10.6%的增幅居第4位成都09前三季度经济发展领跑西部2009年，成都市出台了《关于鼓励境内外大型企业在蓉设立总部和地区总部实施办法》，对在蓉设立的总部和地区总部给予开办资助和升级奖励，在人才引进、资金管理、通关等方面给予优惠和便利。在规划中将以中心城区的工业总部基地为载体，引进国内外知名企业的管理总部、投资总部、研发总部等；以东大街金融产业集聚区、天府新城金融总部商务区、高新区金融后台服务中心为载体，打造全国一流、具有国际影响力的区域金融机构聚集中心和金融后台服务中心，引进国际知名企业。今年上半年，实际到位市外内资590.4亿元，完成目标任务的54.6%，同比增长35%；实际使用外资14.5亿美元，完成目标任务的52％，同比增长17.9%。世界500强中已有133家落户成都，外来投资企业已经成为各产业的重要组成部分。成都被不少人认为是国内仅次于京、沪、广、深的商务第五城成都--中国商务发展第五城：500强汇聚之地成都--中国商务发展第五城：西部经济门户成都历来是西南的商贸中心，市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内地发展提供良好的服务支撑。成都--中国商务发展第五城：西部金融之都完善的金融服务为企业资金流动、资本运作提供了便利。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，是四大国家商业银行大区分行所在地，众多金融机构在蓉设立了分行、分公司或后台服务中心。成都的金融交易量和在蓉外资金融机构数量居西部第一。Part.2成都写字楼市场深度剖析Part.2（1）成都写字楼物业剖析9成都写字楼类型产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼1.建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；2.采用5A标准，甲级品质3.中央空调、高速电梯，智能化配套完善；4.管理费高，·集中分布一环内，人南沿线。力宝大厦时代广场丰德国际公寓写字楼1.70年使用权，宜商宜住2.户式中央空调3.户型较小多200平米下4.管理费用低，一般5元/平米人南沿线；草市街曼哈顿正成财富独栋写字楼1.低容积率，高50%绿化率；2.户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，基本为工业用地3.形式为总部经济高新区，龙潭寺天府大道火炬动力港青羊工业总部成都写字楼分类10产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼1.70年使用权，宜商宜住2.基本采用住宅供暖方式；3.户型较小多在200平米以下；4.管理费用低，住宅物业费水平，5.租金水平低，30元/平米左右；人南沿线；凯莱蒂景华西美庐软件园1.均为工业用地2.采取孵化政策，政府支持3.大型企业入驻。4，采取销售和租赁结合高新区天府软件园教育科技园成都写字楼类型成都写字楼分类成都商用写字楼区域等级划分（仅投入使用项目）第三梯队第二梯队第一梯队香格里拉商务楼时代广场力宝大厦央扩汇日广场川信大厦建行大厦达义．罗浮广场财富中心顺城大厦世贸大厦冠城广场新世纪广场温哥华广场9米以上挑高大堂LOW-E幕墙高水准国际物管进口高速电梯建筑规划达到甲级租金高昂地理位置绝佳基本都建于05年前物管一般规划和基本条件一般租金一般电梯陈旧，拥堵建筑规划过时物管水平一般空间狭小租金便宜成都写字楼分类12成都商用写字楼案例分析总建筑面积：71905.71平方米，建筑高度98.8米，地下2层/地上23层，地下建筑面积8881.29平方米，地上建筑面积63204.42平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙筒体结构。地上23层，定位为配套性商业和写字间，裙楼1层到3层主要为配套性商业层，大厦4层至23层为商务写字间，主要是提供给发展良好的中大型企业，11层至23层为整层销售楼层。总占地面积6473.15平方米，总建筑面积72252.28平方米，采用全框架筒体墙结构，建筑总高：115米，建筑共25层，地下2层，地上23层，共计318个车位；大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88㎡，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m；4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m；5—12F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，层高3.4m；13F：国际商务会议中心和写字间，写字间层高3.4m；14F—23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米（A栋、B栋面积分别为1084平米），层高3.4m力宝大厦高档写字楼关键词：国际级托管服务，500强入驻成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集团荣誉推出，坐落在成都的核心区域，总建筑面积为46,526平方米，总楼层为30层，单层建筑面积为1500平方米，地下2层为停车场，地上1-2层裙楼为商业专场，面积为3000平方米，而该楼的投资方式为只租不售，统一管理。拥有无柱网式设计。目前推出3至14楼对外招租,面积最小为166㎡,最大为整层1488㎡,或者更大面积。租金价格介于130~150元/㎡/月之间，视楼层、朝向及租用面积而不同。香格里拉嘉里中心高档写字楼关键词：五星行政物管，500强入驻成都来福士由世界顶级建筑大师StevenHoll主导设计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商场，43,228平方米的五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓和27,671平方米的BoutiqueOffice。按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。投资商：凯德置地（中国）投资有限公司景观设计单位：美国斯蒂文·霍尔建筑师事务所来福士广场高档写字楼关键词：国际知名，城市综合体，绿色建筑仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年下半年完工。新加坡仁恒置地仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年下半年完工。新加坡仁恒置地仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，Part.2（2）成都写字楼租金水平剖析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场栋数、楼层38383326A28层B21层2栋28层公摊率25%28%26.80%33.80%30%30%楼层高3.3米净高:2.3-2.4米2.3米3.4米净高:2.5米3.015米净高:2.2米3.4米净高2.4-2.52.38米面积区间（M2）70-47080-30057-1555136-816车位数148500(共享)280个245400220车位售价、租金450-550元/月400-600元/月800-1000350-500元/月400-600元/月待定电梯6台三菱电梯、2台LG电梯、2台货梯8部美国DOVER电梯，自动群控速度从1.75米/秒至3.5米/秒.6部三菱电梯、载重1000㎏、速度2.5米/秒8部OTIS、载重1000㎏12部德国蒂森电梯，运行速度2.5米/秒6台日本三菱、载重1150㎏、速度2.5米／秒。外立面装饰玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙大堂装修大理石、花岗石花岗石、大理石大理石、花岗石大理石、高级地砖大理石大理石大堂功能商务中心、休息厅商务中心电梯间接待中心、休息厅商务接待、客户服务中心商务咨询前台物业管理公司四川川信物业管理有限责任公司香港戴德梁行成都奥莱物业服务有限公司威斯顿物业管理（香港）有限公司时代广场物业管理有限公司美国仲量联行成都写字楼典型项目租金分析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场地理位置成都市人民南路二段18号成都市顺城大街308号成都市人民南路一段18号领事馆路2号总府路2-4号、红星路三段2-44号盐市口、顺城大街8号销售热线869398898661988886126655869398808667252566333666-813投资商四川信托投资有限公司香港跨国机构冠城集团成都汉天物业开发有限公司威斯顿联邦公司泰然置业有限公司爪哇控股有限公司开发商四川信托投资有限公司成都青羊可达房屋发展有限公司成都汉天物业开发有限公司四川怡和置业有限公司国嘉地产有限公司成都华商房屋开发有限公司开盘时间1998年2000年2003年2003年2006年1月不售竣工时间1999年2001年2001年2003年2005年122006年租金90元/平米70-100元/平米90-160元/平米110元/平米85-120元